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1、设施设备维护管理方案确保设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。(一)、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分a、b、c三类如：a类。监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯及其它。b类：排风设备，水箱(池)，灭火器材，排污泵及其它。c类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。(二)、设备的运行管理1、对a类设备，根据各设施设备运行的要求、物业服务方案，物业电工人员巡回方式对设备进行管理。2、物业电工人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。3、物业电工按岗
2、位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，认真作好运行记录。4、物业电工人员根据设备运行管理有关制度，每日检查巡查设备运行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，物业主管监督整改情况。(三)、设备设施的维修保养1、物业电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，设备主管协调物业主管负责_本项目维修保养工作。2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养_个层次。(1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年
3、检维护保养主要是对设备进行全面的调整。(2)日常维护保养通常由当班电工负责设备运行操作，定期维护保养由设备主管负责安排，当班电工人员进行配合，某些设备外聘专业公司进行。(3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定，设备主管根据设备管理规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经公司领导批准后实施。(4)设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。(四)、设备设施维修1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类(1)计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；(2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维
4、修。2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式(1)委托维修主要用在故障维修。物业管理中心设值班中控室，实行_小时待命值班，配置公司集团电话短号，随时接受业主、公司管理人员的维修申报和故障报告，接报后，迅速在规定时间内修复。(2)派工维修主要用在计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。设备主管根据设备定期保养计划、当前设备运行状况的分析调查结果，以及业主的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。(五)、设备故障及事故1、凡因为操作规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。2、损失及影响不及事故
5、严重程度的其它情况称之为故障。3、无论发生何种设备故障和事故，设备主管必须立即_相关部门迅速处理。若较重大事件，必须及时报告设备管理部以书面形式报公司协调处理。4、无论发生何种设备故障和事故，设备管理部、物业主管、电工人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。(六)、设备的大修、更新1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，需从维修资金中支出的。经业主委员会审核、同意签字后报公司签字进行修理、改造。3、大修改造的项目由各项目主任提出申请、工程主管签字，经公司讨论形成年度维修计划申请报告，报经业主委员会批准后方
6、可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责“的原则，在工程主管指导下进行。(七)、设备的报废1、设备有下列情况下考虑报废：(1)已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。(2)设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。(3)因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。(4)严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。(5)设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。2、设备报废由项目主任提出申请，并填写设备报废申请单，工程主管_有关人员进行鉴定后报公司批准，其中产权是属于业主的设备，需报废的还须报请业主委
7、员会批准。3、设备报废后，报废设备由(公司库房或业委会)进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资。产，同时注销台账和卡片(八)、房屋外观和围墙护栏1、房屋外墙不得_任何使用或观瞻饰物。2、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日常管理。治安巡逻人员每天将房屋围墙和围栏列入检查项目，并进行签到资料形式存档。3、对住户擅自作主进行的任何为归_，管理处派人及时进行劝阻；对已经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。(九)、记录1、设备台账；【包括：序号、级别、品名、型号、功率、编号、出产地、厂家电话、质保年限、备注】2、设备标识卡；3、
8、设备运行记录；4、设备日常巡视保养项目及记录；【高压室设备保养记录、低压室设备保养记录、(发电机设备保养记录)(水泵房一次供水设备保养记录、水泵房二次供水设备保养记录)、电梯机房设备保养记录、公共区域设备保养记录、公共区域健身器材设备保养记录】5、设备定期维护保养项目及记录；6、事故故障报告单；7、设备报废申请表；8、设备大修改造申报表；9、设备大修汇总表。10、安全部围墙设施设备巡视签到表11、公共区域设备设施巡检记录表12、公共区域设备设施维修申请表(十)、公共设备设施维修、保养程序：(1)各项目主任每天安排电工人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的公共区域
9、设备设施巡检记录表；(2)如果在检查中发现有故障或损坏的，应向项目主任提出修理申请交公司批准，并填写公共区域设备设施维修申请表；(3)经工程主管认定后，将工作交给项目电工，其完成安排和修复工作；(4)公司指定专人到现场进行协调维修指导；(5)如果项目电工人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报公司领导审核后派遣主管安排；(6)所有维修工作结束后，进行试运行合格，作好维修记录并存档。设施设备维护管理方案（二）物业秩序维护设备分为六类1、保安用品：保安用品，也可以说是我们保安工作的基本用品大体上包括：警棍，强光手电，头灯以及雨鞋雨衣等必要物品。2、车辆管理设备：(1
10、)、控制系统：道闸蓝牙卡识别道闸。读卡器信号扫描区域角度为_度角。休眠的蓝牙卡收到读卡器的信号被唤醒工作。蓝牙卡将_验证信息传送给读卡器。读卡器收到蓝牙卡_验证相符的信息相一致后上传至控制器打开道闸杆。原则上，装在挡风玻璃上。将蓝牙卡中间的接受眼调整到正对读卡器接收器。注意，蓝牙卡有电子的有太阳能的，太阳能的多晒晒太阳，电子的一般有期限为两年。(2)、警示设备：反光交通标志牌、反光背心，警示带，隔离带，隔离墩等。(3)、车辆疏导设备：荧光指挥棒、信号旗、口哨、引导牌。3、消防设备(1)、消防总控制台(2)、消火栓、灭火器：a、灭火器的使用和维修：、手提式和推车式1211、干粉和二氧化碳灭火期满
11、五年，以后每隔二年，必须进行水压试验等检查。、手提式和推车式机械泡沫、手提式清水灭火器期满三年，以后每隔二年，必须进行水压试验等检查。、手提式和推车式化学泡沫灭火器期满二年，以后每隔一年，必须进行水压试验等检查。b、灭火器的报废：手提式化学灭火器_年、推车式_年；手提式清水灭火器_年；手提式干粉灭火器_年、推车式_年；手提式1211(卤代烷)灭火器_年、推车式_年；手提式二样火炭灭火器_年、推车式_年。(3)、喷淋(4)、烟感(5)、排风系统(6)、应急照明(7)、疏散指示标志(8)、气体灭火系统(9)消防救援物品。消防服、消防斧、呼吸机、防毒面具、消防水桶|消防急救箱、医疗急救箱。担架，轮椅
12、。4、监控设备：监控摄像头、电视墙、对讲广播、5、ups不间断供电系统。确保断电的情况下继续正常运行半个小时。5、通讯设备：对讲机、对讲机站、五方对讲(五方是指电梯对讲系统中管理中心主机、电梯轿厢轿厢分机、电梯机房机房分机、电梯顶部机房分机、电梯底部机房分机五方之间进行的通话。系统构成：主要由管理中心主机(电梯对讲主机)、轿厢分机、机房分机组轿厢分机成)。对讲机：从用途来分，可以分为专业对讲机，民用对讲机，商业对讲机，从工作频段来分，可以分为vhf段对讲机、uhf段对讲机和uv双段对讲机。专业对讲机：一般是指国家专门分配的无线电频率所配套工作的对讲机，比如，公安，消防，铁路等，他们的工作频率是
13、国家专门划分的，也需要对应的工作频率的对讲机才能使用。其他单位和个人是禁止使用这个频段的。还有一些特殊用途对讲机，防爆对讲机，适合在易燃_的场所使用。防水对讲机，适合在船上适合。民用对讲机：指发射功率在0.5w以下，频段分配在409.7500409.9875，信道间隔125khz的_个频道，在这个频段是不用办理电台执照的。商业对讲机：通常是指企事业单位，个体工商等使用的机器。用法：1.按下ptt键即发射键时指示灯亮红灯，表示对讲机处于发射状态，此时可以讲话，处于同一频道_个频道时对方接收你的讲话2.按下监听键时指示灯亮绿灯，表示对讲机处于强制接收状态，此功能在对讲机接收信号很微弱的时候使用，平
14、常用不到，此项功能很耗电，不建议使用。3.同一品牌型号的对讲机出厂频率相同，即可通话，不同型号的对讲机只要频段相同也可通过编程软件，实现更改频率后获得通话。4.搜索频道功能并不是每款对讲机都有此功能，一般在频道_位置上没有标16，而是标有一个s字母表示，那么这个就是频道扫描的一个功能，但需要编程软件设置后才能用，一般不设置的情况下，与其他频道功能一样，频道里面是一个临时固定的频率。开启后可在1-15频率间搜索正在通话的频道。5.对讲机使用很简单，确定对讲机在同一频道下，按住发射键讲话，离嘴边2-5厘米即可，讲完话松开。接收时不需要按键。对讲机战：五方对讲(电梯五方对讲简单讲是指电梯对讲系统中管
15、理中心主机、电梯轿厢、电梯机房、电梯顶部、电梯底部这五方之间进行的通话。)6、防汛用品防汛挡水板防洪墙铝合金挡鼠板抽水泵：一般现在有两种wq水泵(潜水排污泵)qd_水泵(微型潜水泵)膨胀防洪袋(一般为防洪沙袋)。设施设备维护管理方案（三）确保设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。(一)、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分a、b、c三类如：a类。监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯及其它。b类。排风设备，水箱(池)，灭火器材，排污泵及其它。c类。房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。(二)、设备的运行管理1、对a类设备，根据业主委员会的要求、物业服务方案，项目电工人员巡回方式对设备进行管理。2、项目电工人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。3、项目电工按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，认真作好运行记录。4、项目电工人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行
