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1、项目可行性研究课程设计惠州市某房地产开发项目1可行性研究报告1目 录一、 项目概况(一) 项目名称、建设地址、开发单位5(二) 项目建设规模及主要内容5(三) 项目投资规模及效益预测5(四) 项目研究工作数据来源6二、 项目投资环境及市场研究分析6三、 项目定位(一) 住宅定位12(二) 商业定位14(三) 价格定位15四、 项目开发建设计划安排(一) 项目开发建设说明15五、 项目投资估算及投资筹措(一) 项目投资估算151. 投资成本估算的各项设定152. 投资成本估算17(二) 项目资金筹措18六、 项目销售收入及利润估算一、 销售价格预测19二、 销售收入估算19三、 销售税费及附加估
2、算19四、 各期销售收入与预测汇总表20五、 税后利润测算表20七、 项目经济收益评估一、 财务净现值21二、 投资利润率21三、 盈亏平衡分析22四、 还贷能力分析22五、 项目的不确定分析22八、结论23附表1：项目开发建设进度计划表附表2：项目开发成本估算表附表3：项目投资计划估算表附表4：销售收入、经营税金及附加估算表附表5：项目现金流量表（全部投资）附表6：项目损益及利润分配表附表7：资金来源与运用表一、 项目概况(一) 项目名称、建设地址、开发单位1. 项目名称惠州市某房地产开发项目可行性研究2. 建设地址惠州市惠城区江北西4#小区(二) 项目建设规模及主要内容l 占地总面积 50
3、00l 建筑总面积 13050其中：住宅建筑面积 13050l 可售建筑面积其中：住宅建筑面积 8987.7 返迁面积： 4062.3(三) 项目投资规模及效益预测l 项目总投资 2136.75万元 其中：项目土地成本 510万元 前期费用 432万元 建安成本 650万元 其他费用 502.35万元管理费用 200万元不可预见费 49.15万元销售税费及附加 236.43万元l 项目总销售收入预测 4869.11万元（100%销售率）l 项目税前利润 2137.94万元l 项目税后利润 1727.60万元l 项目税前利润率 33.73%l 项目税后利润率 25.30%(四) 项目研究工作数据
4、来源1. 惠州市国土资源局官方网站2. 惠州市房产局官方网站3. 惠州市统计局官方网站4. 搜房、惠房网站5. 房地产相关法律法规二、 项目投资环境和市场研究惠州房地产业正在蓄势待发，新一轮的发展机遇即将来临。惠州市现有城市人口250万人，是一座以电子工业（全国8强）、石化、化工、服装业、制鞋业的强劲发展为依托的新兴城市。拥有全国最大的中外合资企业中海壳牌石化，以及SONY、LG、联想等世界500强的大型企业。2008年，惠州荣获“国家文明城市”，并被评为“世界最适宜居住城市”。惠州正成为全社会极为关注的经济快速增长地区20012年，全市生产总值（GDP）2368亿元，比上年增长12.6%。其
5、中，第一产业增加值127.6亿元，增长4.3%；第二产业增加值1375.4亿元，增长15.5%；第三产业增加值865.1亿元，增长9%。三次产业结构为5.4：58.1：36.5。人均GDP达50884元，按市场平均汇率折算为8061美元。来源于惠州的财政总收入200.9亿元，比上年增长23.4；全市地方财政一般预算收入274.1亿元，增长20.6%。其中，教育支出62.6亿元，增长47.2%；社会保障和就业支出22亿元，增长11.8%；医疗卫生支出21.8亿元，增长21.4%；农林水事务支出26.4亿元，增长36.4%。税收总收入704.3亿元，增长19.5%。其中，国税529.5亿元，增长2
6、0.9%；地税174.7亿元，增长15.6%。全年房地产开发投资482.2亿元，增长28.1%；商品房建筑面积4579.9万平方米，增长17.3%；商品房竣工面积509万平方米，增长1.3%；商品房销售面积826.7万平方米，增长3.8%；商品房销售金额478.4亿元，增长8.5%。2010年，中央出台了一系列调控房地产市场的政策，通过土地、金融、税收等手段加强市场调控，取得了较好的预期成效，投资性需求受到抑制，房价过快上涨势头得到很好的遏制。上半年，我国房地产市场整体运行状况良好，房地产开发投资平稳增长，商品房销售同比小幅增长，增幅有所回落，70大中城市房屋销售价格指数同比上涨，环比回落，房
7、地产企业信心指数也出现不同程度的回落。在严厉的调控政策下，我市房地产市场也受到一定程度的影响，但影响程度远不如一线城市，我市上半年开发投资仍保持较快增长，但增速趋缓，商品房新增上市供应充足，总体销售情况良好，商品房价格较为平稳，我市房地产市场朝着平稳健康理性的方向发展。2011年上半年我市房地产市场运行特点上半年，惠州房地产投资保持40以上的高位增长，商品房施工面积达2343万平方米，创下历史新高；楼市成交量在波动中上升，但增幅同比大幅回落。一、基本情况房地产开发投资额119.3亿元，增长44.2%，增幅比上年同期（-8.3%）上升52.5个百分点，对比一季度（40%）上升4.2个百分点。商品
8、房施工面积2343.4万平方米，增长17.3%，增幅比上年同期（16.2%）上升1.1个百分点，对比一季度（7.6%）上升9.6个百分点。商品房竣工面积284.7平方米，增长109.9%，增幅比上年同期（40.6%）上升69.3个百分点，对比一季度（115.8%）回落5.9个百分点。商品房销售面积242.6万平方米，增长21.8%，增幅比上年同期（80%）回落58.2个百分点，对比一季度（77.4%）回落55.6个百分点。商品房销售金额111亿元，增长32.8%，增幅比上年同期（89.6%）回落56.8个百分点，对比一季度（83.7%）回落50.9个百分点。商品房空置面积229.5万平方米，比
9、上年同期新增137万平方米，增长1.48倍。房地产业税收（土地使用税、土地增值税、房产税合计）8.2亿元，下降6.3%，增幅比上年同期下降35.1个百分点，对比一季度上升1.5个百分点。个人中长期消费贷款（主要是房贷）300.9亿元，比年初增长26.5%，增幅与上年同期持平，比一季度上升14.3个百分点。二、主要特点（一）商品房成交量增幅显著回落。今年3-6月各月商品房销售面积累计增长分别为：77.4%、44.8%、41.8%、21.8%，受地产新政影响明显。此外，上年同期由于国家出台了一揽子经济刺激政策，从上年6月份起全市成交量迅速放大，是今年商品房销售面积增幅逐月收窄的另一个重要原因。单月
10、销售量呈上升态势。3-6月全市商品房销售面积单月销量分别为（万平方米）：62.2、37.7、45.3、55.0。全市商品房销售面积在春节后明显放量，3月销售量接近去年单月第二大销量（上年6月份，66.2万平方米）；3月末，国家出台一系列抑制房价过快增长的政策，包括收紧信贷、限制异地购房等，部分购房客期待房价下跌，进入“观望”状态，致使4月份商品房销售面积急剧下降至37.7万平方米，环比下降接近4成；5、6月份全市商品房销售面积呈现回升态势。惠城区销售量出现负增长。上半年，惠城区商品房销售面积103.43万平方米，占全市比重为42.6%，同比下降6.1%；惠阳区30.65万平方米，增长7.0%；
11、大亚湾区48.73万平方米，增长88.6%；仲恺新区18.18万平方米，增长93.8%；惠东县12.88万平方米，增长169.1%；博罗县20.48万平方米，增长28.8%；龙门县8.29万平方米，增长86.3%。今年以来，惠城区的商品房成交量继续居龙头地位，而大亚湾区则超过惠阳区居全市第二位。全市商品房成交量大幅回落的主要原因是受惠城区、惠阳区的影响；惠东、仲恺、大亚湾和龙门的增幅均超过80%。（二）房地产开发投资保持高位增长。今年3-6月全市房地产开发投资分别累计增长为：40%、66.7%、60.1%、44.2%，维持在40%以上的高位增长。县区方面，仲恺区、大亚湾区、龙门县、惠阳区、博罗
12、县五个县区的增幅均超过50%，其中仲恺区增长85.7%，是房地产开发投资增长最快的县区。（三）新增个人房贷保持较高增速。今年6月末，全市以房贷为主的个人中长期消费贷款达300.9亿元，首次超过300亿元，比年初增长26.5%。今年2-6月的月末增幅分别为：10.3、12.1、20.6、24.2、26.5。（四）房地产相关税收出现负增长。对应商品房成交量增幅回落，占地税收入比重15.6%的房地产业三项税收（土地使用税、土地增值税、房产税合计）合计8.2亿元，下降6.3%，增幅比上年同期大幅下降35.1个百分点。房地产相关税收的大幅下滑将在一定程度上影响地方财政收入的增长。（五）商品房空置面积大幅
13、上升。商品房空置面积229.5万平方米，增长148.1%，增幅比商品房销售面积增幅快126.3个百分点。空置面积增幅远高于销售面积，显示今年以来楼市放盘量较大所带来的销售压力也较大。（六）商品房销售的大幅回落直接影响第三产业增加值增幅。全市3-6月各月商品房累计销售面积增幅分别为：77.4、44.8、41.2、21.8%，呈回落态势。同期，第三产业增加值增幅分别为：12、10.9、9.9、8.7%，其中房地产业增加值对第三产业增加值的贡献率相应减弱，分别为：46、35.3、23.2、11.9%，分别拉动第三产业增长：5.5个、3.8个、2.3个、1个百分点。由此可见，商品房销售的增幅对第三产业增加值增幅的核算有直接的影响。三、今年展望今年，中央对房地产市场调控力度可能进一步加大
