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1、电大专科物业管理法规案例分析题题库及答案（试卷号：2224）盗传必究案例分析题1. 2010年年初，李先生买了一套幸福花园的商品房，约定一年后交房。该楼盘的开发商A公司、B 物业公司与李先生签订了一份前期物业管理服务协议，约定由甲方（即A公司）选聘B公司对楼盘提 供物业服务。协议中写着：前期物业管理费自甲方通知乙方（即李先生）入伙之日起计算，如乙方未入伙或未人住 期间的物业费由乙方金额承担（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续, 业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的，视为入伙），乙方入伙之日，物业服务公司 先预收一年的物业管理费，以后物业管理费每半年
2、收一次。入伙后，属于业主空置房的由业主全额交纳物 业管理服务费。2011年7月8日李先生到幸福花园办理交房手续，A公司确认李先生已按合同约定付清了相关费用， 并委托B物业公司办理物业登记及交付手续，但B公司要求李先生必须先预交物业费才能给钥匙。因双方 就先交物业费还是先交钥匙的问题产生分歧，故李先生未能取得房屋钥匙。这样一拖就是5年，2016年李先生实在等不及了，就到B公司打算预交一年的物业管理费，然后收 取房屋钥匙，但B公司一定要李先生交2011年7月至今的物业费才能给他房屋钥匙。李先生认为自己一 直没有入伙，不同意交2011年7月至2016年房屋空置期间的物业管理费。问题：（1）李先生要解
3、决与B公司的纠纷有哪些途径？（2）物业服务协议中“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入伙通知后在限定期限内 办理相应手续的视为入伙，乙方入伙之日，物业服务公司先预收一年的物业管理费”的条款效力如何？（3）本案应如何处理？答：（1）可以通过协商、（1分）调解、（1分）仲裁，需要李先生与物业公司达成同意仲裁的协议、（2 分）诉讼（1分）等途径维护自己的合法权益。（2）该条款无效。（1分）物业服务协议中有“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入 伙通知后在限定期限内办理相应手续的视为人伙，乙方入伙之日，物业公司先预收一年的物业管理费”的 约定，该约定属于格式条款，按照该约定，不
4、论因为何种原因，只要甲方通知乙方入伙，则乙方就要缴纳 物业管理费，该条款免除了己方责任、加重了对方责任，且与物业管理条例的相关规定相悖，故该条 款应属无效。（3分）（3）B公司应当将房屋钥匙交给李先生，（3分）并且不能收取李先生2011年到2016年李先生收到房 屋钥匙前的物业管理费。（3分）2. 刘先生购买了某小区的一套住宅，购买时地产开发商承诺物业管理费为2元/平方米，且五年不 变，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但刘先生人住2年后，非但相 关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了3元/平方米。刘先生找到理论，物业公司说“开发商说 的不算数”，收费是依据有关
5、标准，并得到了物价部门的批准。而发展商则称物业管理已移交，自己无权 过问。问题：（1）本案涉及到哪些法律关系？（2）刘先生是否应当按照3元/平方米交纳物业管理费？（3）刘先生应如何维护自己的合法权益？答：（1）木案涉及物业管理（2分）与房屋买卖（2分）是两种法律关系。物业管理公司与开发商是两 个独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。（1分）（2）应当（1分），因为发展商无权承诺物业管理费的收费标准，（2分）物业管理收费标准的依据是有 关物业服务的委托合同，业主必须按规定交纳物业管理费。（2分）（3）刘先生应当通过法律途径追究开发商的违约责任。（2分）由于开发商没有完全履行合同所约定的
6、 义务，依据合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措 施或者赔偿损失等违约责任。（3分）3. 2011年赵先生在天环花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2014年物业公司多次发 出通知，催他补交物业服务费，赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷款购买的住宅，因生意失 败，从2015年3月开始停止向银行供款。银行随即向法院起诉，法院判决将房产拍卖来还贷款，张女士 通过拍卖取得了该房产。2016年赵先生下落不明，物业公司要求新人住的张女士补交赵先生欠下的物业 费。问题（1）赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？（2）物业公司向张女士追
7、索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？（3）你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？答：（1）赵先生的理由不成立。（2分）因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公 共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，赵先生的房产会得 到相应保值和增值。（2分）所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服 务费；（2分）（2）物业公司不应当向张女士追索物业服务费。（2分）首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权 益，本身有过错；（1分）其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责；（2分）（3）物业公司先应当直
8、接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待；（2分）其次，物业公司可以根 据其与赵先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。（2分）4. 2012年4月的一天，何帆到佛山市南海区的顺境花园住宅小区看望住在这里的父母。何帆开车到 该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业服务公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上。 小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，何帆领取了停车卡，并在物业服务人员的要求 下交纳了 5元的停车费。何帆离开小区时，发现车辆丢失了，何帆和物业公司人员一起报了警，但车辆一 直都未找到。在此情况下何帆向物业服务公司进行索赔，这时他发
9、现政府有关部门并未批准物业公司在此 部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承担赔偿责任。问题：（1）本案涉及到法律关系主要有哪些？（2）物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么？（3）在本案中物业公司以自己并无收费资格，车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么？答：（1）本案主要涉及到两类法律关系：一是物业公司与车主形成的车辆保管合同关系；（2分）另一 个是物业公司与收费主管部门形成的行政法律关系。（2分）（2）无权，（2分）因为小区公共部位已经摊人 到业主所购房屋的建筑而积中，所以小区全体业主拥有该部分的使用权，物业公司在没有征得业主同意的 情况下，无权
10、使用小区公共部位进行牟利。（4分）（3）不能成立，（2分）因为行政法律关系和民事法律关 系性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则 即可处理。（3分）5. 8岁的小萌和她外婆准备前往位于天山小区15号楼负一层的社区老年活动中心，当两人行至小区 15号楼东侧地下车库通道门口时，楼顶顶部突然掉下冰块。“啊！ ”伴随着小萌的一声尖叫，外婆回头 看到小萌倒在地上，满头是血，四肢不断抽搐，外婆被眼前这一幕吓坏了，她赶紧拨打急救电话将小萌送 往医院救治。因为此事，小萌的父母多次找到物业要求赔偿，物业实地查看后发现，掉落冰块的屋顶是顶楼居民林 某将露台封闭后
11、建成的违章建筑的屋顶，因此物业认为业主林某应该承担全部赔偿责任，与物业无关。业 主林某认为冰块坠落属于意外事件，和他也无关。问题：（1）小萌的父母要解决与物业公司的纠纷有哪些途径？（2）本案应如何处理？答：（1）可以通过协商、（2分）调解、（2分）诉讼（.2分）等途径维护自己的合法权益。（2）顶楼业主林某和物业公司承担赔偿责任。（1分）自然人的人身权利受法律保护，因顶楼业主林某 私自搭建违法建筑，致使其屋顶结冰砸到小萌，损害了小萌的健康权；（3分）而物业公司作为物业管理 方，对业主林某私自搭建行为没有及时制止，未尽到管理注意的义务，也存在一定过错。（3分）两方的过 错行为共同导致小萌伤残的损害
12、结果，应当承担相应的赔偿责任。（2分）6. 陈军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防 台风准备。陈军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回 家，恰好走到陈军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，长平物业公司的巡逻保安员见 状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从 六楼陈军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去陈军家玩，陈军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。 于是，黄佳父母找到陈军要求其赔偿损失，陈军则称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属
13、不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求陈军赔偿损失，并以管理不善为由将长 平物业公司告上法庭。问题：（1）本案的原告和被告分别是谁？（2）本案应由谁来承担赔偿责任？为什么？（3）台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？答：（1）原告是黄佳（1分），被告是陈军和长平物业公司。（2分）（2）应由陈军承担赔偿责任，（2分）因为损害是由于陈军放置在窗台上的花盆掉下来造成的，陈军未 能妥善管理自家窗台上的花盆存在着过错；（3分）花盆是放在业主的专有权的范围，物业公司没有管理 义务。（2分）（3）台风将花盆刮落不属于不可抗力，（2分）因为不可抗力是指不能预见，也不能避免的事件，在本 案中台风来临前是有通知的，陈军将花盆放在屋内等地方是完全可以避免悲剧的发生。（3分）
