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1、镇江碧云梅花鹿养殖基地有限公司老年公寓项目项目申请报告二0一一年八月十二日镇江“碧云”老年公寓可行性研究报告第一章、项目建设方案根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。一、项目定位：1、主题定位现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人“老有所为”，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。该定位包含四层意思：1）该项目为老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓；2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年公寓。3）为“
2、三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。4）以老年公寓为依托，开发度假、养生、老年产品、老年大学、协会办公、老年创意产业等老年产业的发展平台。2、市场定位：针对“三高”老年人群的现代化高档老年公寓3、风格定位：采用后现代建筑风格处理方式，结合中国建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快的建筑氛围。即：后现代创新设计+中国建筑特色+中国文化元素，山水园林式布局二、项目设计原则：在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。所
3、有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。1、设计要人性化：设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。2、生活要智能化：配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。3、环境要园林化应有幽雅的环境
4、，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。4、户型要合理化户型设计要个性化、合理化。房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。5、精神要丰富化为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、游泳、划船、老年大学、棋
5、牌娱乐室、门球场、钓鱼台等文体娱乐设施。6、配套要完善化为了方便养老公寓的老年人购物和商业活动，还应配有完善的生活配套设施，如超市商场、银行、保险、邮局等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。三、建设标准本项目严格按照老年人建筑设计规范的要求进行设计。1、按照国际高档老年公寓的标准，人均使用面积不低于40平方米（国际高档老年公寓标准为50平方米）；2、综合大楼拥有中央空调系统，各区域通风良好；3、拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施；4、三层以上的楼房，配备性
6、能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备；5、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统；6、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰高档、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有宴会厅和多个不同风味的餐厅；7、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳300人会议的专用会议厅，至少配有5个小会议室；8、拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施；9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施；10、拥有标准的停车场。四、项目建设内容：（一）总体布局：占地150亩，总体布局拟呈园林式布局，与周边环境自然景观整体环境相融合。根据国际老年公寓的
7、设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑。多幢独立别墅和联排别墅，楼层高限制在三层以下。（二）建设规模：1、建设用地：15亩。；2、建筑面积：4570平方米。3、床位：300个。4、人均居住面积：12平方米。5、绿地率：50%；6、容积率：0。05；7、停车位：100个。（三）建筑项目1、综合大楼：新建综合大楼，三层建筑，建筑面积600平方米，为中国江南建筑特色的度假商务酒店风格，将老年公寓的所有功能和度假商务酒店的功能集于一体。其中：1）底层：为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保险、邮局等）等；2）二层：为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中心、护理中心等；3）三层：为办公、会议
8、区：老年公寓办公室、各协会办公室、会议室；2、老年公寓：，新建别墅式高档老年公寓，二层建筑，建筑面积3000平方米，可接收300位老人入住。（四）项目功能建议1、老年公寓：3）新建老年公寓，总计设26套左右，平均每套面积360平方米，300张床位，主要为套房，其中普通套房为80%，豪华套房控制在20%左右。2、医疗中心： 建议该项目引入镇江市三甲医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构和居民提供医疗服务。3、护理中心： 建议该项目建设护理中心
9、，配备经专业培训的高素质护理人员，其功能有三：一是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务；二是作为XX学院高级家政专业学生的实训基地。三可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。4、餐饮中心：1）老年人食堂：为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务；2）商务餐厅：建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中、小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅（兼西餐厅）等，以满足办公、会议、接待等商务活动和其他各种中高档散客宴请的需要。5、康乐中心：建议该项目室外设置羽毛球球场、门球场、钓鱼池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施；室内设置阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、
10、乒乓球室、台球房、卡拉OK室等。以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。5、养生中心：建议该项目设置养生中心，包括：美容美发、足疗、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。6、办公和会议中心： 1）协会办公区：建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。据调查，目前重庆市60岁以上的老年人60%以上参加了各种民间协会，而“三高”老年人群该比例高达90%以上。入住该养老公寓的老年人大多参加了各种民间协会，而据某协会负责人称，目前各协会的积极分子往往是退休后的老年人。所以邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，一方面方便入住养老公寓的老年人参加
11、协会活动，另一方面也可以为各种民间协会提供活动场所。2）会议中心：建议该项目设置能容纳300人的大型会议厅一间，设置中小型会议室5间。大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设置现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。为单位和个人举办各种会议、培训、聚会等提供全方位的服务。7、商业中心：据调查，目前重庆市的养老服务机构大多建在风景区，远离商业区，商业配套设施缺乏。而目前重庆市的养老服务机构大多为民办，规模小，不可能投建商业配套设施，造成入住养老公寓的老年人购物和商业活动极不方便。建议该项目设置商业中心，建设包括超市、商场、精品商店、银行、保
12、险、邮局等商业配套设施，一方面为该老年公寓的老年人提供商业服务，另一方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。8、寓区环境：建议该项目利用歌乐山下天池得天独厚的水资源，构筑滨水景观和沿湖绿化带；同时在XX学院原有的自然景观基础上，通过广场绿化、庭院景观、园艺小品，打造景致独特、环境优美的寓区景观。突出绿意、生态、健康、别致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓区内，让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造“小桥流水人家”的生动意境。环境规划包括以下内容：l 沿湖绿化l 滨水景观l 休闲广场l 广场绿化l 庭院景观l 园艺小品l 林荫小道l 运动场四、建设周期该项目分为一期建设（一）一期工程：容量达到
13、300人，投资达到1309万元1、房间配套设施按人均11000元测算，300人，需要资金330万元；2、水、电、气、网络、电信、电视等基础设施测算200万元。3、规划、立项、征地和报建手续费用测算110万元。4、建设周期：一年，2011年10月至2012年11月期间完成。第二章投资估算及资金筹措一、投资估算：（一）一期投资估算：1、土地费用：约300万元新征土地15亩，征地费用15亩20万元300万元2、土建工程费用：约590万元；3、房屋配套设施建设费用：约330万元 按300个床位，每个床位平均投入1.1万元4、公共设施建设配套工程：约300万元5、其它：约50万元合计：1570万元（三）
14、总投资估算二、资金筹措方式：1、项目法人自筹资金：40%2、信贷融资：60%第三章投资效益预测一、投资效益预测：（一）年均营业收入：1、客房收入：345，6万元300张床位，按平均每张床位1200元/月（含餐饮），80%入住率计算（目前高档老年公寓收费标准在1200元/月左右）：300张床位1200元/月12月80%约345。6万元；2、护理收入：129。6万元 按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1200元计算：300张床位1200元/月12月30%约129。6万元；3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：273，75万元按300人，每天每人消费50元，50%入座率计算：300人50元/人3
15、65天50%=约273。75万元4、商场收入：54。75万元按平均每天每人产生5元利润计算：300人5元/天365天=约54。755、养生收入：87。6万元按每天有20%的人进行养生，即60人，每人40元计算：40元/人60人365天=约87。6万元6、会议室收入：7。3万元按每天2000元，10%利用率计算：2000元/天365天10%=约7。3万元7、护理实训管理费：30万元 按平均每月接待50人，每人500元实训管理费计算： 500元/人50人12月=约30万元8、老年大学：12万元 按30%的人参加，每人每月200元计算： 200元/人300人30%12月=约12万元9、洗衣：21万元按每个老年人，每月60元计算：60元/人300人12月=约21万元年均营业收入345
