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1、房地产销售基础资料第一章 房地产基础知识培训一、房地产的概念房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着
2、客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 注二者侨价格抄构成圆不同衫。侨二、盾房地喷产的冲特征皇房沈地产晓的自涝然特辞征巷a)卷位置费的固酷定性冈；月b)宝使用驻的耐岛久性誉；剥c)倒 资样源的洲有限巩性；标d)咬物业顺的差咐异性滴。够三、木房地赌产的脂类型航1、笋按用境途划并分：裹a)欠居住棵房地侍产它b)虫商业胆房地极产猛c)兼旅游兆房地冤产
3、舟d)安工业鞠房地叹产冰e)翅农业睬房地别产杠2、睡房地渣产住矛宅的丢层数养划分帮的规湖定：泛低层浓住宅抢为1舒-3酱层论多层蠢住宅脑为4双-6烘层讲小高肝层住泰宅为哄7-且11陆层蓝中高积层住畜宅为乖12寇-1编6层聚高层衰住宅育为1筒6层粮以上伸，总端建筑赏高度持在1拥00纷米以胃下杀超高绑层住蜡宅为挂总建括筑高永度超横过1隔00拒米砍3、败房地陈产土茄地的后使用坐年限晨是如独何确振定的以？计凡与艳省市斥规划淋国土暮局签吐订功土地袖使用堆权出未让合汤同书晶的桂用地较，其粮土地仅使用鬼年限亦按国初家规泪定执精行。荐即：础居住算用地堤七十叛年；康工业税用地剪五十定年；萝教育为、科停技、疑文化纯
4、、卫盖生、步体育居用地虏五十绑年；括商业滩、旅迫游、汁娱乐侍用地共四十携年；登综合址用地嫌或者奋其他中用地倾五十苍年。似4、貌房屋码建筑耗结构盆分类测标准取1.召钢结单构 甜承重谣的主阳要结弊构是各用钢伴材料内建造颜的，管包括狱悬索指结构易。渐2轧.麻钢、航钢筋碑混凝锹土结顷构 屯承重聋的主逮要结险构是兽用钢封、钢帐筋混骂凝上种建造遣的。捐如一渴幢房馅屋一滥部分单梁柱京采用不钢筋渣混凝五土构特架建翅造枣3您.粮钢筋番混凝断土结锣构 买承重零的主略要结银构是货用钢篮筋混石凝上扩建造贱的。令包括材薄壳肯结构坦、大顷模板或现浇浊结构夺及使耗用滑洞模、峡开板敌等先英进施偷工方阁法施涌工的仙钢筋导混凝做
5、土结副构的桂建筑州物折4勾.努混合漆结构咽承重亦的主陪要结朴构是瑞用钢答筋混缩凝土梨和砖抢木建畜造的捐。如匆一幢仪房屋永的梁秆是用热钢筋映混凝郑土制轮成，意以砖匠墙为志承重扔墙，再或者写梁是测木材蝶制造渡，住厦是用质钢筋矛混凝瓦土建拢造志5侮.傍砖木轰结构坟承重耳的主谱要结熄构是鸣用砖象、木鸦材建咐造的集。如坚一幢窑房屋万是木警制结爬构房给架。卵砖墙饼、木洒柱建额造的石6伐.盼其它栏结构渡凡不鼓属于介上述须结构亦的房编匿都占归此厦类。清如竹愈结构枯、砖衡拱结捷构、劣窑洞腹等面四、疼房地莲产专做业名炮词坑1、恢常用旱名词奉（阴育影部受分应药重点芒掌握显）君五掘证：斑a.晓建设梦用地湿规划罪许可追
6、证；致b建写设工田程规现划许志可证怀；c狭.建粗设工荡程开及工证对；d津.国郑有土嗓地使协用证徒；e柳.商剩品房惕预售长许可监证；递两睁书：苏a样住宅梢质量妹保证剩书思、b素住红宅使烘用说尘明书挨；鹊房圣地产榨证：伐是房甩屋土舱地所驶有权伏属二嚷合为冰一的丛凭证慧，是肢房地乡产权荣属的阀法律仇凭证规；狭房涛地产贪产权察：是煮指产缸权人吐对房闹屋的级所有添权和欣对该莲房屋旱所占纵用土慌地的污使用撒权。卷具体肆内容猜是产总权人禁对房袭地产佣的占舅有、锈使用鸦、收店益和腊依法荷处分挺的权幕利；孙土邮地使汤用权牺：是业指土剂地使术用权营拥有绘者对微土地革使用睁的权慎限，抬包括星开发低权、剪收益问权、跳
7、处置寇权。薄政 顺府以财拍卖挤、招轿标、我协议安的方萍式，跨将国至有土骂地使干用权聪在一虎定年氏限内跟出让撒给土贝地使膨用者吩。土隶地使货用权盛期满骂后，床如该歇土地钱用途顶符合缠当时球城市匹规划努要求妥的，烦土地材使用旷者可扫申请有续用粉，经订批准益并补香清地节价后佣可以委继续脱使用恭；焰三应通一些平：西是指贡水通帽、电微通、猴路通坐及场聋地平罩整；庆七赏通一健平：闭是指莫水通破、电眉通、园路通挪、排您水通卷、排推污通证、通量讯通侦、煤谈气通炕及场欢地平苍整；宴总值用地弦面积孩：经阳城市但规划柱行政摸主管明部门铅划定六的用仔地范迟围内小的土何地面戴积；抖建捆设用初地面负积（构净用殊地面倍积）
8、纳：经极城市笼规划胡行政细主管畏部门属划定待的建规设用弃地范无围内闹的土快地面易积；伤总祸建筑课面积数：指喜在建抗设用腾地范抖围内疑单栋辣或多惩栋建煎筑物闻地面尖以上把及地挠面以挂各层替建筑借面积纸之和滚；亩容匪积率例：是猜指总生建筑际面积棒与建桨设用染地面震积之虚比值疗。（照如：裙在1估0万棵平方雕米的枯土地项上，爪有2机0万欣平方墓米的扇建筑慌总面穿积，圾其容解积率紧为2家.0猾）坡建爬筑面征积：劫指建信筑物包外墙宏或结穷构外必围水标平投御影面出积之僻和，地包括鉴阳台柱、挑昨廊、紫地下六室、狠室外玻楼梯摘等。堪且具牲备有遥上盖菌、结庭构牢案固、贵层高胀2.煌2m武以上睛（含刃2.浙2m占）
9、的允永久焦建筑颂。存建亿筑覆坟盖率井（建议筑密恶度）杨：建桐设用答地范养围内场所有展建筑核物基肿底面奴积之朗和与安建设衫用地供面积米的比库率；赵（如科：在颈10斗万平送方米纪的土晕地上雨，建渡筑用把地净订面积精为8傲万平者方米稀，其腹建筑翠覆盖子率为忧0.声8腿建筑邀密度总为8肢0%款）稻绿棉化率拒：建柜设用朝地范姜围内突所有夺绿地就面积瞧之和驱与建罚设用恨地面瓦积之诚比率息。绿垂地面隆积的王计算盛不包膊括屋皂顶、克天台端和垂爽直绿芹化；寇（如紧：在遭10仁万平积方米洽的土日地上航有3崖万平喝方米负的绿散化面辞积，扇其绿照化率豆为3畅0%究）乳绿屋化覆注盖率扬：建阅设用多地范努围内他全部书绿化
10、防和植纲物水镰平投含影面狭积之请和与那建设燕用地应面积拜的比俗率；怕房忘屋销郑售面宰积：算房屋浮按套错（单垂元）善出售康时，锹房屋记销售争面积祝为该斑套（嫁单元靠）的旬建筑厦面积粒，即抚为该参套（阿单元指）的得使用罗面积挖与该花套（订单元植）应扰分摊途的公花用建退筑面叨积之绢和；紫套垄内建据筑面醉积：贵房屋辆按单母元计侦算的恼建筑摘面积畏，为辱单元两门内枪范围誉的建德筑面跪积，雁包括借套（胃单元撑）内祖的使化用面胡积、锣墙体澡面积奔及阳六台面赛积；锻套厉内使勒用面抹积：篮指室炊内实醋际能趣使用劲的面逢积，芳不包于括墙衔体、茫柱子归等结军构面挺积，据使用岔面积已的计王算应爪符合队以规珍定：讲A、
11、无室内狡使用父面积新按结贡构墙梦体内蓄表面趋尺寸捆计算房，墙狭体有密复合梅保温塔、隔魄热层律、按竞复合旗层内蚕皮尺盟寸计秆算；涝B、式烟囱瞧、通深风道映、各秆种管灶道竖三井等洪均不京计入峡使用虫面积恢；滚C、给非公阅用楼居梯（绪包括略跃层仔住宅刘中的廊套内坝楼梯袋）按足自然太层数接的使岁用面控积总蜓和计寇入使堂用面师积；板D、咏住宅典使用乎面积厚包括鞭：卧悠室、对起居故室、线厨房绸、卫库生间拦、餐哗厅、鼻过厅醒、过吵道、带前室建、贮杯藏室齐等。抖单元银内使孩用面改积系弃数=锁单元眨内使赤用面孤积/闪单元勾内建铃筑面挽积+缝按规虏定应害分摊岔公用妹建筑牢面积伙。爬公炭共建是筑面势积：歪各产压权主
12、轨共同羞占有宫或共份同使患用的誓建筑旁面积辰，指丈各套宵（单花元）第以外群为各马户共俯同使栗用，决不可攀分割斤的建弓筑面珠积。妇可分沙为应抬分摊词的公符共建版筑面书积和这不能棚分摊暴的公遵共建辆筑面级积；斥实僵用面寺积：沟它是维套内相建筑浙面积报扣除傲公共盘建筑纷面积幕后的洽余额忧；贵层湖高：歉层高除是指耽住宅仆高度隶以“帆层”汗为单核位计葱量，谦每一待层的泄高度今国家峡在设茂计上违有要梯求，帝这个偷高度娃就叫驻层高劝。它资通常厨包括夺下层小地板咸面或话楼板仍面到朝上层启楼板粒面之擦间的灵距离观。 伪净多高：旗净高争是指填层高布减去督楼板析厚度晨的净庆剩值桂；极公栋摊面于积 革：商医品房耻分摊
13、帐的公敏用建绳筑面窑积主刷要由搭两部币分组誉成：抓 莫电梯均井、暂楼梯猴间、倚垃圾浸道、让变电冶室、物设备笑室、谅公共捞门厅苏和过讽道等沸功能树上为愚整楼镰建筑厕服务列的公北共用晃房和地管理丘用房进的建令筑面株积；纷 妨各单改元与罪楼宇练公共录建筑群空间就之间借的分升隔以叨及外脸墙（甲包括含山墙绵）墙脊体水嗓平投匙影面象积的态50满。丰得殿房率君：是采指套胃内建鼻筑面红积与槽套（丘单元贫）建落筑队冤面积顷之比办。 戏套内南建筑惊面积热=套档内使窜用面岁积+蜘套内烘墙体释面积攀+阳沉台建笑筑面辈积。庆 啊套（事单元绑）建培筑面暂积=拣套内撤建筑预队面费积 疫+分境摊得钩公用撕建筑江队面杨积。拿道
14、俘路用翻地 鹅：道毒路用快地是菠指居工住区便道路枪、小锐区路孙、组童团路收及非夺公建悟配建思的居签民小贞汽车锁、单边位通烛勤车柴等停有放场厦地。奔 办道介路红姑线 生：道铺路红舌线是括指城量市道便路含祖居住桂区级付道路灰用地红的规燕划控祥制线边。 水玄府关 疑：玄患关就志是登痒堂入惭室第凝一步郑所在庄的位炼置，去它是命一个剖缓冲侮过渡岔的地吓段。叔居室哀是家辆庭的尊“领掠地”被，讲质究一暖定的沈私密失性，植大门巴一开阿，有集玄关配阻隔材，外端人对浊室内趟就不惊能一要览无蔑余。役玄关条一般台与厅望相连蛛，由质于功旷能不役同，蔽需调萝度装闯饰手败段加郑以分苗割就涝是自院己人栽回家卖，也捷要有创一块
15、邪放雨露伞、无挂雨乐衣、迈换鞋衡、搁障包的玩地方兼。平盈时，字玄关茫也是狭接受惨邮件登、简贤单会贪客的告场所个。炊期想房是险指开麦发商截从取盼得商照品房父预售优许可熊证开掩始至秃取得示房地曲产权聪证大革产证享止，悟在这戴一期庄间的营商品轮房称爪为期炼房，救消费炉者在筋这一唇阶段吓购买只商品越房时揉应签弃预售找合同烛。期肚房在拼港澳伪地区击称作旺为买瓦“楼且花”滨，这离是当允前房伙地产娃开发遥商普挖遍采骂用的责一种泰房屋惜销售捏方式弟。购文买期百房也露就是佳购房篮者购装买尚缠处于扫建造予之中桐的房兽地产诞项目倚。勺现鼠房是倦指开撕发商决已办默妥房看地产秒权证矿（大移产证包）的锹商品腊房，斥消费五者在屿这一盾阶段者购买嚼商品堤房时沾应签秆出售搬合同肤。在娃通常毙意义洒上指牵的现屿房是平指项塘目已柜经竣杜工可践以入蹄住的忧房屋厉。雄毛慕坯房可是指仔没有皮装修仿的房蓬。粮业嚷主委豪员会顾是指筛由物兵业管丧理区蕉域内遣业主搞代表签组成朴，代躬表业票主的从利益疲，向该社会凤各方螺反映步业主梦意愿挎和要坦求，畏并监翠督物豆业管求理公驶司管芦理运锯作的贼一个误民间咐性组潜织。琴业委铁会的学权力怒基础默是其涨对物馆业的师所有豆权，忍它代蹄表该锣物业身的全蝇体业滤主，室对该怒物业挂有关很的一兰切重乡大事害项拥圆有决顷定权岁。区
