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1、透析房屋认购书法律责任 韦剑 上海孙仁荣律师事务所律师 上传时间202X-8-9 阅读次数2229 字体大小：大 中 小 关键词 房屋认购书预约本约违约责任缔约过失责任继续履行强迫缔约 内容提要 目前在我国大陆对违背房屋认购书应如何承当法律责任,无是理界还是实务界观点都并不统一以致人民在处理详细案例时已经出现法律适用的混乱场面。本文认为通常情况下房屋认购书是房屋买卖合同的预约合同该合同之义务人负有在约定时间按房屋认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的合同义务。房屋认购书义务人假设无正当理由回绝订立本约那么同时满足违约责任与缔约过失责任的构成要件构成违约责任与缔约过失责任的竞合权利人可择一要求义
2、务人承当责任。按照我国现行法律的规定房屋认购书权利人有权要求回绝订立本约的义务人承当继续履行的违约责任。 一、问题的提出 在我国近些年的房屋交易实务中无是新房买卖或是二手房买卖很多卖房人与买房人都会预先签订一份认购书1约定双方在将来某个时间按认购书约定条件签订房屋买卖合同以此提早锁定交易时机。由于近年来我国房价大起大落导致因认购书而产生的法律纠纷特别是因一方成心违约产生的纠纷大量涌现。 一、实务中法律适用的混乱场面 由于不同对认购书的法律性质以及违背认购书应如何承当法律责任认识不一实务中在处理认购书法律纠纷时已经出现法律适用的混乱场面。其中最为典型的案例如下： 1、陈小红诉浙江福田房地产开发房
3、屋认购合同纠纷案案：202X浙民一终字第271 陈小红与浙江福田房地产开发以下简称福田于202X年11月11日签订福田花园预订单一份约定由陈小红向福田订购福田花园营业房：2181.39平方米单价3120元平方米；2291.6平方米单价3140元平方米；23 91.6平方米单价3140元平方米；2478.768平方米单价3160元平方米。预订金4万元交货日为202X年5月陈小红应在接福田后十天内合约手续及交付款项其他买卖条款以商品房预销售合同为准。假设陈小红逾未合约手续、支付款项的以违约订金不予退还视为放弃购置。陈小红于当日交纳了该预订单中所约定的预订金。202X年11月30日福田获得了包括本案
4、讼争房屋在内的福田花园1-5楼的商品房预售证。福田于202X年3月20日向陈小红发出一份以房屋拆迁难度大、开发本钱增大为由提出假设要继续购置所预购的营业房那么以现价9折优惠销售假设不愿意购置的那么双倍返还订金。202X年3月27日陈小红委托律师向福田发出公一份对福田提出的解决营业房问题的两种方案明确表示反对并要求按照双方在福田花园预订单中约定的房屋面积及单价购房手续。因双方协商未果陈小红于202X年7月23日向杭州中级人民以下简称杭州中院提起诉讼恳求判福田全面履行与陈小红签订的营业房预订合同。 杭州中院认为：陈小红与福田签订的福田花园预订单仅系双方当事人为日后签订商品房预销售合同的预约。现因福
5、田已就陈小红所订购房屋的面积及单价进展单方变更陈小红对此不予认可双方已就讼争房屋的买卖合同内容无法达成一致而该合同的成立应以双方当事人的意思表示一致为前提即双方签订该预订单意欲签订商品房预销售合同的目的已无法实现双方签订的上述预约已无法继续履行遂判决驳回陈小红的诉讼恳求。 一审讯决后陈小红不服向浙江高级人民以下简称浙江高院提出上诉。 浙江高院认为：双方签订的福田花园预订单对陈小红向福田订购福田花园21-24营业房的面积和单价均作了明确约定并注明交房日已经具备商品房买卖合同的主要条款。此外双方在预订条款中还明确约定：陈小红应在接福田后十天内前来按约订立商品房预销售合同如逾未合约手续及支付款项以违
6、约处预付订金不予退还并予以自动放弃；购房订金可以冲房价款；其他买卖条款以商品房预销售合同为准。根据上述条款内容签署商品房预销售合同仅为双方需的合约手续主要条款应以预订单中的约定为准其他条款只需根据商品房预销售合同格式文本和交易习惯即可确定。双方当事人的上述约定未违背法律、行政法规的强迫性规定应认定为有效。福田要求进步单价陈小红不予同意合同并未变更双方仍应按照预订单的约定履行。本案亦不存在法律上或上不能履行的情形只要福田按约履行双方的合同目的就能实现。故按照合同法第一百零七条等撤销原审讯决改判福田与陈小红签订的福田花园预订单继续履行。 2、张玮诉上海佘山国际高尔夫俱乐部别墅认购合同纠纷案案：20
7、2X沪高民一民终字22 202X年8月22日张玮与上海佘山国际高尔夫俱乐部以下简称佘山签订别墅认购协议约定：张玮认购佘山的A5高尔夫别墅价格为地上部8000元平方米地下部为3000元平方米土地部为1656元平方米；在签约当日张玮应向佘山支付人民币100万元认购费；佘山需在获得预售答应证后5个工作日内书面张玮；张玮认购权的有效限为从认购协议签订日起至佘山获得预售答应证后的5天如超出有效限张玮仍未就所挑选的物业签订商品房预售合同那么视为放弃认购权佘山不计息退还认购费；如张玮在规定限内与佘山签订商品房预售合同那么张玮签约时标的物业所处位置和户型及外立面风格将与张玮签订认购协议时的选择一致认购款可抵购
8、房款的一部。在签约当日张玮向佘山支付了认购费100万元并选择了别墅户型。 202X年9月7日佘山张玮其已经获得讼争别墅的预售答应证要求张玮按总价1200余万元比双方原约定价格高400多万元的价格签订预售合同。张玮不同意该中的售价要求按原约定价格签约未果遂向上海第一中级人民以下简称上海一中院提起诉讼恳求判：1、佘山按双方认购协议约定价格与张玮签订A5别墅的买卖合同；2、假设因佘山原因导致张玮无法与佘山签订买卖合同的那么判佘山赔偿A5别墅现价约202X万元与双方原约定售价约800万元的差价。 上海一中院认为：张玮与佘山签订的认购协议为预约合同。预约合同所指向的是签订本约之行为其对当事人的拘谨力是创
9、设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本约的签订过程中双方当事人应遵循老实信誉之原那么将预约所确定的原那么贯彻到本约合同之条款中去。认购协议签订后张玮按约支付了认购款但佘山在202X年9月7日发张玮签订正式的商品房买卖合同时所提出的价格大大超出了双方预约时约定的价格条件违犯了合同法所规定的老实信誉原那么和公平原那么。根据我国现行法律、法规及解释的相关规定没有赋予预约以强迫订立本约的效力亦未规定根据预约强迫实际履行本约的义务故张玮要求强迫佘山缔约并将房屋销售给张玮的诉讼恳求不予支持但佘山对其不遵循老实信誉原那么履行签订本约义务之行为应承当相应的法律责任。张玮主张的差价损失实为预售合同项下的履行
10、利益鉴于预约合同与预售合同之性质不同张玮所支付的认购费亦非购房款故其差价损失的诉讼恳求缺乏合同与法律根据难以支持。但是由于佘山不遵循老实信誉原那么履行签订本约之义务导致张玮缔约时机的丧失佘山应对此承当责任并作出相应赔偿。遂根据合同法第四十二条等参照佘山签约价与双方原认购价的差价400余万元判佘山除返还认购款外另酌情赔偿张玮约200万元。 一审讯决后张玮不服向上海高级人民以下简称上海高院提出上诉在本案二审间佘山以约202X万元的价格将讼争别墅给别人。 上海高院认为：预约合同属前缔约时缔结的合同双方在此间的磋商协议目的在于本约合同的订立和履行因此该间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违
11、约责任。根据现有法律规定在违犯预约合同的约定不履行签订本约义务的情况下应承当缔约过失责任。承当缔约过失责任的方式为损害赔偿其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同时机的损失并不包括强迫缔结本约的责任。遂驳回张玮上诉维持原判。 上述两案同样是开发商因房价大幅上涨成心违背认购书回绝订立房屋买卖合同而浙江高院与上海高院的判决结与判决理由却大相径庭。与处理“知假买假案件相似不同对类似认购书纠纷案件作出迥异的判决显然违犯“相类似者应为一样的处理 2的法理无疑会损及法律的权威性。 二、法律适用混乱场面产生的可能缘由 依本文所见各地在处理认购书纠纷时之所以出现法律适用的混乱场面一方面在于我国大陆法学界对
12、预约的研究尚不深化至今未见理与实务界高度认同的预约研究权威著另一方面那么可能在很大程度上与我国人民以下简称院对违背预约应如何承当法律责任模棱两可的公开表态不无关系。 202X年4月28日院公布审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释。同年6月人民出版了由院民事审讯第一庭编著的人民审理商品房买卖合同纠纷案件解释的理解与适用以下简称理解与适用该书以较大篇幅对房屋认购书进展了阐述。由于编著者的权威身份理解与适用自出版后即成为各级审理商品房买卖合同纠纷案件时必须参考的最具权威性的著作。 毋庸置疑院编著并公开出版理解与适用的目的是希望统一法律的适用防止不同就类似案件作出互相矛盾的判决以致损害法
13、律的权威性。然而由于理解与适用对违背认购书应如何承当法律责任这一关键问题态度未作出明晰、明确、有说服力的表态由此导致不同下级在揣摩该书作者原意时产生了截然不同的理解。 1、违背认购书预约应承当何种性质的法律责任 理解与适用将认购书定性为房屋买卖合同的预约。但在讨预约时对于违背预约应承当缔约过失责任还是违约责任该书作者观点却并不明了： 该书一方面将合同法第四十二条作为预约在现行法上的根据3并明确称违背预约“所承当的责任属缔约的过失责任范畴4。由此理解与适用给读者的感觉是该书作者似乎认为违背预约应承当的责任的性质为缔约过失责任。 但另一方面理解与适用又将预约定性为的合同。预约既为的合同读者自然可得
14、出违背预约应承当违约责任的结。 其次该书第58页倒数第三行称“预约合同责任存在本约订立过程中包括信赖利益、待利益5。 从理解与适用第224页最后一行及第225页第一、二行的说明可知该书中使用的所谓“待利益即为可得利益“指合同当事人在依约履行后可以获得和实现的财产利益。 依通常理解信赖利益损失是缔约过失责任的赔偿范围而可得利益损失是违约损害赔偿责任的赔偿范围。由此“预约合同责任包括待利益显然可以理解为违背预约应承当违约责任。因为假如违背预约不能承当违约责任那么根本不可能赔偿待利益损失。 再者该书引用了刘俊臣著合同预约假设干法律问题初探以下简称刘俊臣文中的大量内容而刘俊臣文显然认为违背预约应承当违
15、约责任。 最后理解与适用第61页称“本条只规定违背认购书约定的定金罚那么运用未规定违背认购书约定的违约责任和赔偿责任我们认为这主要是两点考虑：一是我国现行法未对预约合同作出规定解释不宜作出创设性规定；二是商品房销售实务中绝大多数认购书只有定金条款没有违约责任和赔偿责任的约定。从此处表述看理解与适用也并不认为违背预约不能承当违约责任。 综上可知对违背预约应承当何种性质的法律责任理解与适用并无明确表态。 2、违背认购书预约是否应当承当继续履行的违约责任6 对此问题理解与适用也没有作出明确表态更未见法理分析而只是引用了吴颂明著预约合同研究以下简称吴颂明文、谭蓉著浅析商品房销售中的认购书以下简称谭蓉文以及刘俊臣文的观点。但对违背预约是否应当承当继续履行的违约责任吴颂明文、谭蓉文、刘俊臣文观点并不一致：吴颂明文认为假如预约当事人违背“带未决条款的预约那么“可能承当强迫实际履行之责任；而刘俊臣文、谭蓉文那么显然反对违背预约应承当继续履行的违约责任。 3、其他问题
