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1、项目规划设计任务书2013年5月25日目录一、项目概况及周边条件 4（一地理位置4（二周边条件4（三地块现状二、规划设计条件与依据5（一政府规划设计条件要点5（二规划设计依据三、项目定位5（一市场定位5（二目标市场定位6（三价格定位:四、规划设计要求6（一规划理念及设计原贝U 6（二总体布局要求7（三交通及路网要求7（四景观设计要求8（五建筑产品要求9（六公共设施要求9（七风格建议10（八 地块用地价值分区 10（九其他设计要求 11（十项目分期1五、规划设计成果12（一规划设计说明12（二设计图纸13（三日照分析图20六、设计周期22七、附件22一、项目概况及周边条件（一地理位置该项目位于珠
2、海市香洲区建业二路、建业三路、九州大道西与石花西路之间临近白莲洞公园。宗地总面积 49000m2，宗地位置及四至范围附图匚周边条件2.1交通状况:项目的水、路、空交通状况：到白莲洞公园乘22路车30分钟可到达九洲港, 水路运输方便；吉大地区道路宽敞，鲜少有塞车情况，陆路运输十分便利；乘车5分钟 到九洲城，在九洲城坐机场专线45分钟到达机场,空运也很便利。2.2教育:英才幼儿园、竹苑幼儿园、景园小学、圆明小学、恩溢小学、拱北小学、珠海四中、拱北中学、高级技校、珠海翔联职业培训学校2.3医院等级和医疗水平：香洲区想吉大卫生（中医服务中心、吉大中医院、 拱 北医院、香洲区人民医院、珠海九龙医院2.4
3、大型购物中心、主要商业和菜市场：迎宾广场、万佳百货、口岸广场文化、 体育、娱乐设施：珠海渔女、圆明新园2.5公园：白莲洞公园、将军山、板障山森林公园2.6银行:中国建设银行北岭分支、中国银行2.7邮局冲国邮政（三地块现状3.1 土地的完整性：原先为工业厂房，现规划为住宅用地。3.2地势状况:地势平坦，地质状况良好，与周边地势相比较高，宗地内没有水 渠或 较深的沟壑等，但是存在少量的高压线，可能会对开发有影响。3.3地面现有居民情况：现已无人居住，原先的旧厂房已搬迁，对项目开发进度 的 影响几乎没有。3.4地下情况:地上地下都没有受保护的历史文物古迹和可利用的构建，已整平。综上，该地块交通便利，
4、周边相关市政基础配套设施完善，具备开工条件。、规划设计条件与依据（一政府规划设计条件要点用地面积49000 nf总建氛面积98000 m1容积率绿地率= 35%规划控制指标壬35%185地下+2也地（二规划设计依据2.1国家建设部及市有关法规文件及技术规定2.2城市规划管理技术与标准2.3地块位置示意图及红线图2.4政府规划部门的规划设计要求三、项目定位（一市场定位3.1产品定位我们公司把本项目定位为高档的住宅小区，主要运用一些智能化建筑材料，主打 环保牌，同时提供优质的服务和一流的管理水平。占地面积49000平米,容积率w 2.0总建筑面积高达98000平米,绿化率 高达 60%,共有483
5、户,停车位725个，小区内还包括有高级会所、体育文化设施等。3.2企业定位通过这样的一个项目，提升我们公司品牌形象和可信度，同时提升员工的工作 能力和创新能力，培养独具特色的企业文化3.3竞争定位由于在该区域周边很少有像我们这样一个高端项目，因此在竞争力度上并不是 那么的大,可以说如果项目顺利实行，我们将在该区域的房地产市场上占据重 要的 地位。3.4消费者定位主要的目标客户是周边企业的高层、政府部门领导和注重环保、智能化的一些人群，这些潜在的消费者都是追求高品质的、高档次的人群。（二目标市场定位目标市场主要定位在高端的住宅市场，为消费者提供有品质、有档次住所的市 场。（三价格定位：项目销售均
6、价（TG/m1）可售面积（皿）备注住宅1613366900共483户地下停车场350019400共485个四、规划设计要求（一规划理念及设计原则4.1规划理念本项目定位于中高档的住宅小区，这是一个总共有7栋，总建筑面积达到98000 平米的项目，包括17层和21层的独立单元，其中顶层是复式别墅，主要设计为一梯三 户和两梯六户，均为100平米左右的大户型。使用智能化的材料，打造成为注重环保 追求品质、追求档次的高端住宅项目。4.2设计原则创新与特色的原则节能和环保型建筑材料选用，由于本项目主要卖点是环保和智能化材料的选用, 包括中央吸尘系统、风光互补路灯、恒温玻璃等。可行性与最优化原则：在珠海,
7、主打环保和智能化材料的项目不多，在项目所处区域更是绝无仅有，在 技术、材料方面也具有较强的可操作性。人性化与舒适化原则：从业主客户角度出发，注重人性化设计,满足业主舒适化居住要求。（二总体布局要求在既定容积率（ 2.0净用地面积49000平米，同时在建筑密度（ 35%条件下, 总建筑面积达到98000平米,（其中住宅面积66900平米、配套公建面 积31100平米总体布局除满足建筑、消防、人防、绿化、环保、卫生、交通、安保等要求 外，充分考虑地块周边环境。充分利用周边环境景观提升项目价值。充分考虑住户的观景要求、通透、舒畅、体现小区舒适和谐的景观环境，将小区绿地与宅前绿地有机的结合起来，同时保
8、持居住区的安静与私密性。（三交通及路网要求4.3交通路网4.3.1项目规划在东北方向设置大门，临近主要交通干道（九洲大道，在地块的四 周围设置环形道路（两车道，同时采用道路下陷的方式，减小过往车辆通 行的噪声；4.3.2环形道路供消防、救护、物流和运输生活垃圾使用；4.3.3小区的中心地带还设置了大量的人行通道和盲道 ，通往各个单元；4.3.4在小区的西南角落设置一个后门，更加方便业主的出入。4.4项目入口441主入口 ：充分考虑景观设计、交通设计，安排在地块的东北方向。4.4.2居住区入口 :居住区的入口，设计中要考虑到人行道、盲道和小区之间的关系设计，并且要尽量便于今后的物业管理。4.4.
9、3会所入口 ：主要是由会所的性质决定的，将其与住宅区分开，避免干扰住 宅 区业主的日常生活，同时也更有利于彰显小区的等级品味。4.4.4服务性入口：该入口是为管理服务人员及服务车辆专设，如垃圾车、工具 车等,设置在地块的西南角，不会影响到小区内的正常生活。4.5车位配比4.5.1户数:车位 1:1.54.5.2地面停车占总车位数量的1/3,地下人防停车占2/3。4.5.3会所部分设置地上停车位，不设地下车位。附图：地上道路路网:地下车库入口及车位设计（四景观设计要求4.6整体景观461项目采用现代风格，根据小区特有的情况，在地块四周设置环状的园林景 观, 一方面可以减小环状道路车辆通行的噪声，
10、另一方面也可以起到使小区内空 气流通 的作用，同时,在小区之间穿行的人行道和盲道的两侧也设有大量的树木、花草,使小区内部与整体建筑风格相融合和协调，其中也包括道路的布置、水景的组织、路 面的铺砌、照明设计、小品的设计、公共设施的处理等等。本项目在设计时景观元素的表现手法色彩和形式与周边环境谐调，构筑材料以自然环保材料为主。植物 的配植上，以适合当地自然条件的植物为主，尽可能保留现有植物。 同时考虑植物 的色彩搭配的丰富、和谐，加强层次感。4.6.2道路景观设计景观道路四通八达，以外围的环状道路为主，中间的人行道、盲道为辅，通过巧 妙 布置，给人带来美的感受。道路线型要优美流畅、容易认知 ，道路
11、系统清晰、断面组 织与路面铺装合理。 道路两旁的植物配置要有层次性和在主景观道路两旁设置休憩场所，增加人文气息。463水体景观设计本项目的中心地带设有水池、 喷水装置,这是本项目的亮点之一。 由于本项目 水景设计的时候应采用小规模人工水景相结合的方式 ；在水景设计的过程中，不仅 要考虑景观手法和文化表现，还要同步考虑水质的保护和治理问题。（五建筑产品要求4.7住宅部分4.7.1建筑单体:将各楼体全部错开，使各单体围绕着中心的会所形成圆圈。这 样 既能增强景观的连续性，又能弱化建筑密集的压抑感，进一步提高整体均好性，同时 配套用房留出2500卅作销售中心，其余用作物业管理用房、服务用房和立 即回
12、收中 心等。电梯布置：大户型的单位采用1梯3户型,小户型的使用2梯6户型。朝向:基本都是南北朝向，且楼距都较大，通风采光等都是最佳的。基本原则:动静分开，干湿分开,充分考虑空调、供水设备、管线布置等的合理 性及隐蔽性，做到功能最大化和景观最美化。 所有户型都具有良好的景观视野，同时发挥端头户型的创新设计，最大限度 的 做到每套户型的极致化。 分17层和21层，以3室2厅2卫为主立户型,大户型可做4室2厅2卫,每 户两卫，顶层还有复式，兼顾各类消费者的需求。 卫生间、厨房及工作阳台北向布置，主卧南向布置，主卧朝阳，通透性好，采光 好，避免暗卫暗厨。 厨房的开间尺寸按照标准严格控制，设置工作阳台。
13、餐厅充分考虑自然采光、通风并与客厅分开，独立设置，避免与过道混合项目户塑面积建筑形式备注A户型90-100 rtf17层耍求的面积15監左右B户型100-110 mx17层耍求”倫”面枳1熬圧右C户型150-160 nV圻层和21层要求“偷”面积20%左右，有跃层D户型160-17017层和21层要求“偷棹面积20%左右,有跃层面积建筑形式A户型90-100 nV盲层要求偷”面积15%左右B户型100-110 mr口层耍求盘偷片面积15%左右C户型150-160 mxM层和21层要求杯偷面积20左右，有跃层住宅户型配比（六公共设施要求为了考虑各楼体业主锻炼娱乐的方便性和多样化，本小区除了在项目
14、地块中心区域建设了大型会所外，还分别在项目周边建设了两个户外运动场，在增加娱 乐方式的基础上减小了对居民生活的干扰。会所的级别为高级化，各种娱乐运动方式齐全，适合老中少三个年龄层的喜 好, 注重服务和氛围，提高用户体验性。生活配套设施：包括会所、商业、室外运动场等公共设施能提供基本的生活 需要,如购物、文化、娱乐等，达到不出社区也能享受生活的层次。同时，所有的公共 设施都会考虑到整体性，整体包装、整体设计、整体招商等。老人的需求是非常重要的，我们充分考虑到这一点，除了在会所里设置老人 活 动的设施，我们还将整个小区的绿化、道路等着重设计要求，让老人散步、活 动的方 式更多，更方便。同时注意噪音
15、处理，项目地块四周抬高设计，减小大马 路噪音污染。（七风格建议 小区的风格以现代化风格为主。高层建筑可采用一些体现珠海城市的风格元 素。 建筑外立面设计：外立面应以 年轻、动感、活力”为设计理念，体现本项目 活 泼、清新、健康的主题。重视屋顶的设计，使其在功能和景观上成为珠海的唯 一 性。强调色彩的变化，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。 关于配套、建筑单体、楼型设计,于此只建议要注重审美个性与独特品味的 创新设计使之与其周边的建筑景观的协调性。（八地块用地价值分区价值分区条件描述1一级价值区项目中心地带受周边坏境的影响比较小,且中心地带有水体 景观和大量休闲娱乐设施，高层住宅，户型主要是大面积的二级价值区
