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1、律师建筑物区分所有权法律业务操作指引第一章 总 那么4第一节 一般规定4制定目的4适用范围4指引内容4名词解释4使用说明5第二节 法律根据5概述51.2.2法律根据6第二章 建筑物区分所有权专有部专有权法律业务操作指引8第一节 概述8专有部的界定8专有部所有权行使的根本原那么8第二节 商品房买卖合同的签订8律师提供法律效劳的原那么8律师就商品房买卖合同签订涉及专有部内容为房屋买受人业主提供法律效劳9律师就商品房买卖合同签订涉及专有部内容为建立提供法律效劳11第三节 经营性用房问题11经营性用房的涵义及界定11律师就经营性用房问题涉及专有部内容为业主提供法律效劳11律师就经营性用房问题涉及专有部
2、内容为建立提供法律效劳13第四节 车库、车位的问题13车库、车位的种类13律师就车库、车位问题为业主提供法律效劳14律师就车库、车位问题为建立提供的法律效劳14第五节 常见纠纷及处理机制15建立与业主常见纠纷及处理机制15业主与业主间因住宅改变为经营性用房的纠纷17第三章 建筑物区分所有权共有部共有权法律业务操作指引18第一节 概述18共有部的界定18共有部共有权行使的根本原那么18第二节 建筑物及建筑区划内公共设施、公共场所问题19律师提供法律效劳的根本范畴19律师为建筑物设施内公共设施、公共场所相关问题提供法律效劳19律师为建筑物区划内的公共设施、公共场所相关问题提供法律效劳22第三节 专
3、项维修资金问题22专项维修资金的涵义22专项维修资金交存合法性审查23专项维修资金使用合法性审查24专项维修资金的监视理29第四节 常见纠纷及处理机制30开发商与业主常见纠纷及处理机制31业主业主会与物业效劳常见纠纷及处理机制33业主与业主常见纠纷及处理机制35第四章 建筑物区分所有权共同理权法律业务操作指引37第一节 概述37共同理权的含义37共同理权的特征37第二节 业主大会38业主大会的概述38律师为首次业主大会的成立提供法律效劳38律师为业主大会提供法律效劳39律师为业主大会提供法律效劳的风险提示40第三节 业主会41业主会的界定41律师为业主会提供法律效劳41律师为业主会提供法律效劳
4、的风险提示42第四节 物业效劳企业44物业效劳企业的概念44律师认定物业效劳企业能否承接某项物业理工程应注意的法律问题44物业理效劳46律师为物业效劳企业前物业理提供法律效劳46律师为物业效劳物业理提供法律效劳52物业效劳企业提供物业效劳过程中应注意的问题53物业费的缴纳53为业主的物业专有部提供维修养护或特约效劳的收费53物业的验收与交接53公共建筑和共用设施的使用与维护修理54共用部位、共用设施的使用与维护修理54物业理用房的使用55房屋的装饰、装修55物业效劳企业的平安防范义务56第三人行为危及公共利益及别人合法利益物业效劳企业维护后有权收取相关费用56物业效劳的转委托应注意的问题56物
5、业效劳合同终止应注意的问题56义务57第五节 常见纠纷及处理机制57物业理自治权纠纷情形：57业主与建立、前物业效劳企业之间的物业理效劳纠纷59业主与物业效劳企业之间的纠纷60物业使用人违犯法律、法规、理规约和物业效劳合同的纠纷61第五章 附那么63第一章 总 那么第一节 一般规定制定目的为了进步律师承办建筑物区分所有权相关业务程度进步工作效率减少律师执业中的疏漏降低律师业务风险为委托人提供更优质的法律效劳指导律师建筑物区分所有权相关诉讼和非诉业务特制定本操作指引。 适用范围本操作指引适用于发生在领域内的、律师承办建筑物区分所有权相关业务包括专有部专有权、共有部共有权、共同理权等相关法律业务。
6、指引内容本指引以我国现行法律、法规、部门规章为根据就相关业务的的操作程序、本卷须知及风险提示与防范等内容按照律师效劳对象及业务类型的不同进展分类涉及民事主体间的法律关系及民事主体与主部门间的法律关系处理。名词解释本指引涉及较多专业名词为明确各名词意义特对如下相关名词进展解释本指引中出现如下名词均按本解释的内容确定有特殊说明的除外：业主业主是指依法享有建筑物专有部所有权或者商品房买卖的民事法律行为已经合法占有建筑物专有部但尚未依法所有权登记的人。业主大会由一个物业理区域内全体业主组成以一定程序物业理区域内全体业主权利义务的组织。业主会由组成业主大会的业主按照法定程序选举或者更换执行业主大会的事项
7、的组织。物业效劳企业依法设立、具有法人资格从事物业理效劳活动的民事主体。前物业效劳企业在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前由建立选聘的物业效劳企业。物业使用人物业的承租人、借用人或者其他物业使用人前物业效劳合同由建立选聘的应当包含在房屋买卖合同中的物业效劳合同物业效劳合同由业主、业主大会选聘的物业效劳企业与全体业主或业主会签订的物业效劳合同；物业资料建立应向物业效劳企业移交的资料：一开工总平面图单体建筑、构造、设备开工图配套设施、地下网工程开工图等开工验收资料；二设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；三物业质量保修和物业使用说明；四物业理所必需的其他资料。建筑物区分所有权专有部建筑区划内符
8、合以下条件的房屋以及车位、摊位等特定空间：一具有构造上的性可以明确区分；二具有利用上的性可以排他使用；三可以登记成为特定业主所有权的客体；以及规划上专属于特定房屋且开发商销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等属于专有部的组成部。共有部是建筑区划内排除专有部以外不属于政公用部或其他权利人所有的为业主共同所有的部。经营性用房建筑物内规划用于各类商业效劳、消费经营办公等经营性活动的房屋。使用说明.1本操作指引是为律师承办相关业务提供经历和借鉴的指导性不具有强迫性或性。.2本操作指引所陈述内容是根据处理一般业务和经历制定并不保证是处理任何详细业务的最正确方案律师应根据实际情况处理详细业务。
9、.3因为律师承办业务受复杂的详细情况和环境影响本操作指引不是律师承办业务防止风险的保证。第二节 法律根据概述本操作指引根据现行法律法规编写以物权法为核心根据以合同法、物业理等法律、法规、部门规章为辅助。此方面法规原那么性较强部规定尚存许多需要完善之处。对于缺乏详细法律根据的律师在承办业务时应按照法律的根本原那么处理同时应积累经历并积极提供立法建议。在本指引列明的法律根据外律师在承办业务时应注意地规、规章、行政性的规定特别是程序和时限方面的规定更应给予足够关注。本操作指引系根据现行法规编制承办相关律师应充分注意法律法规的制订、修改、废除情况并就相关情况进展适当调整。法律根据.1法律类：民法通那么
10、1987年1月1日施行物权法2007年10月1日施行合同法1999年10月1日施行建筑法1998年3月1日起施行.2行政法规类：物业理2007年8月26日施行建立工程质量理2000年1月30日起施行社会团体登记理1998年10月25日起施行地名理1986年1月23日施行.3部门规章类：建立部前物业理理暂行2003年9月1日起施行。建立部物业效劳企业资质理2007年11月26日修正建立部建立部前物业效劳合同示范文本的2004年9月6日发布建立部住宅共用部位共用设施设备维修理1999年1月1日起施行建立部、住宅专项维修资金理2008年2月1日起施行建立部商品房销售理2001年6月1日起施行建立部房
11、屋建筑工程质量保修2000年6月30日起施行建立部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定1998年9月1日起施行建立部房屋登记2008年7月1日起施行建立部房屋登记薄理2008年5月6日施行建立部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么1995年12月1日起施行地名理施行细那么1996年6月18日施行事务理、人民防空会平时使用人防工程的暂行规定1993年12月1日施行；.4解释类：人民2009年10月1日起施行人民审理物业效劳纠纷案件详细应用法律假设干问题的解释2009年10月1日起施行人民审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释2003年6月1日起施行第二章 建筑物
12、区分所有权专有部专有权法律业务操作指引第一节 概述2.1.1专有部的界定参见第一章第条“建筑物区分所有权专有部的定义2.1.2专有部所有权行使的根本原那么2.1.2.1业主对建筑物专有部享有占有、使用、收益和处分的权利。2.1.2.2业主行使专有部所有权不得危及建筑物的平安不得损害其他业主的合法权益主要包括：1、不得破坏建筑物的根底、构造、承重墙体及公用设施；2、不得损害建筑物的整体外观；3、不得擅自改变建筑物的使用用途；4、不得妨害环境卫生及其他业主的平安；5、不得违犯其他业主共同利益。2.1.2.3业主转让建筑物内的住宅、经营性用房其对共有部享有的共有和共同理的权利应随建筑物专有部一并转让
13、。2.1.2.4业主不得违犯法律、法规以及理规约将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的除遵守法律、法规以及理规约外应当经有利害关系的业主同意。第二节 商品房买卖合同的签订2.2.1律师提供法律效劳的原那么.1明确判断属于建筑物及建筑区划内专有部的范畴提示业主、建立开发商等相关权利主体注意。.2审核商品房买卖合同及其附件确保合同内容符合以下一般性规定：1、建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业效劳用房、建筑物及其附属设施的维修资金、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等属于业主共有但城镇公共道路、城镇公共绿地及明示属于个人的绿地除外。在法律上已经明确规定属
14、于业主所有的公共空间建立与业主在合同中不得约定其权利归属。2、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过、附赠或者出租等方式约定。上述车位、车库应当首先满足业主的需要。在没有满足业主需要之前不得向业主以外的第三人销售、出租、赠与。3、建筑区划内的绿地属于个人应予以明示。没有按法律规定明示的属于全体业主共有。4、露台一般处于建筑物顶层屋顶屋顶作为建筑物的根本构造属于共有部但假设经批准的建筑设计规划将露台专属于特定房屋那么该露台属于专有部。律师就商品房买卖合同签订涉及专有部内容为房屋买受人业主提供法律效劳各地房地产业理部门为商品房交易要求建立必须使用统一制定的商品房买卖合同范本。但建立往往在合同范本的根底上添加附件约定对业主不利的内容。律师为业主审查合同时应当对范本中需填写的内容以及附件部进展着重审查确认建立提供的合同文本是否符合法律法规的规定是否存在不利于业主或进犯业主利益的条款：.1审查、确定合同约定的建筑面积是否符合规定。根据商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么、住宅设计等规定套内建筑面积应由房屋的套内使用面积、套内墙体面积两部组成详
