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1、 云南房美房地产开发有限公司目录关于堡子村委会地产合作开发计划一、 为政府解决村民的住房问题二、 二期工程在村民迁入新居后，启动城中村改造计划三、 工程耗时、耗资多少，需要政府解决的实际问题与困难四、 以报告的形式完成，不用涉及细节问题（施工流程、资金管理、质量监督等）一.晋宁投资住房前景分析1.1昆明发展战略对晋宁的影响 晋宁作为现代新昆明的晋宁的城市地位再一次得到肯定。按照以滇池为中心，实施“一湖四环，一湖四片”的战略构想，晋宁成为现代新昆明“西城”和“南城”的主战场。房地产市场的启动及快速发展，成为现代新昆明建设中的一支生力军。据晋宁县房地产管理所提供的数据显示，2009年晋宁县有6个项
2、目获得商品房预售许可证，商品房总建筑面积达53.73万。去年，晋宁县预售商品房数量达4148套，房价也由2007年时的1200元/上涨至2009年的2078元/。而于去年年底开盘的“东兴花园”二期已经全部售罄，近期开盘的湖畔晋园商品房项目甚至达到一房难求的局面，其中有很大一部分为昆明本地客户。今年年初开盘的新建与在建商品房均价预计在2750元/左右，预计今年年底晋宁县的商品房成交均价会突破3000元/。作为重要的新城建设，环湖公路正在紧锣密鼓的建设中，完工后从昆阳镇到滇池路只需要20分钟，而公路双向12车道的建设保证了上下班的吞吐量。商业中心，文化娱乐中心与行政中心正在慢慢向晋宁迁移。泛亚公路
3、铁路的建设势必让昆明这座发展中的城市成为一个面向世界的桥头堡，昆明的发展战略势必让昆明新城晋宁这片山清水秀的福地散发出更加吸引人的魅力！1.2环湖公路、铁路及水资源优势对晋宁楼市地价影响现阶段晋宁县的商品房均价在2500元/至2600元/之间，相对于昆明呈贡新城4600元/商品房成交均价、安宁板块3700元/的商品房成交价格来说，低了许多。根据分析，主要原因有：一.交通因素；二.居住条件；呈贡作为昆明东城区，在修通地铁前交通不方便成为了制约呈贡建设的一大瓶颈。2009年6月8日，国务院批准昆明轨道交通建设规划。于2009年8月全面开建的地铁一期工程，消息一出呈贡的地产项目一路高涨，所有的已建、
4、在建工程一旦开盘即刻售罄，学校、医院、行政机构全面迁移。可以毫不为过的说，一方交通成就一片新城。安宁距昆明市区32公里，依托良好的生态环境，丰富的人文、旅游资源使安宁成为昆明的后花园，成为人们节假日休闲娱乐的归属之地，成为集生态旅游、文化观光、康体休闲和疗养度假为一体的旅游胜地。再加上便捷的交通，构成了安宁的人居价值。由此可见，交通及居住条件成就了商品房的价值。交通因素：环湖快速公路的建成及泛亚公路铁路的修通，不可改变的让晋宁成为高人居价值，高商业流通的新城市中心！而晋宁与玉溪接壤，物资流动极为便利，再加上安晋公路的快速建设，让晋宁成为一个重要的交通枢纽。居住条件：越来越多的人厌倦了城市的繁杂
5、，而拥有天然优势的晋宁处于滇池湖畔，常年空气质量优秀与昆明隔水相望，大大减低了人的心理障碍，加上不高的房价必将引发新一轮的热点！引用晋宁县房地产管理所所长郑松寿在新闻采访中的谈话：“随着一些昆明开发商进驻晋宁，昆阳镇开始出现一些品质项目，预计今年年底晋宁县的商品房成交均价会突破3000元/。”1.3晋宁昆阳土地与昆明土地优势对比中国近年来房地产业走势火爆，商品房价格也是逐月高涨，按需求量来算，昆明2010年一季度同比去年，昆明的土地总成交量总成交量为1554.8亩，与去年一季度的1065.6亩相比同比增长了45.9%。而今年的近期土地成交价格平均在550万/亩，介于“五四三二一”政策，昆明土地
6、交易的价格不得低于500万/亩，成品房动辄56千的开发成本已经完全不适于开发单位福利房。晋宁，作为昆明主城区的卫星城市现在正在如火如荼的快速建设中，同样受到“五四三二一”政策的影响，地价成本从去年的35万左右/亩，直涨到现在的至少100万/亩，而这个价格有着一路看涨的势头，城市扩建，道路施工，让这个曾经的县城拥有着无限升值的空间，而充足的土地资源，优秀的自然环境让现在投资晋宁成为居住、投资不二的选择。二.化肥厂投资住房可行性分析2.1化肥厂内部刚性需求增长昆明化肥厂作为一个老牌的国有企业，效益长期以来都很不错，随着公司业绩的提升，越来越多的新员工也加入到其中。常言安居乐业，只有安居才能更好的乐
7、业，对于广大的新员工而言对住房的刚性需求无疑在不断的增长，同时，广大的老员工对于住房也有换新的需求，住了多年的房子，出于安全、美观、舒适以及对下一代的考虑，也愿意换更大的新房屋。加之昆明市主城区土地价格的不断上涨等因素的影响，使得在昆明主城区购置房屋困扰着多数的新员工及部分困难的老员工。此时，反观晋宁城市发展和建设，如上所述在晋宁购置房屋无论自用还是投资都不失为一种非常明智的选择。在主城高价购置一处偏远地段的房屋较之于在快速发展的晋宁的核心地段购置房屋，无论从生活的舒适度、工作的便利度以及培养下一代等方面综合考虑，安家或投资在晋宁无疑很具有优势。2.2投资解决职工住房的益处对于公司而言，只有公
8、司的员工安居了，才能更好的爱岗敬业，才能为公司创造更大的效益。解决员工的住房问题不仅有利于公司内部的团结安定，更是通过这种方式，体现了公司对员工的关怀。在员工享受公司福利的同时，也提升了公司自身的形象。同时，对于公司的领导决策层而言，这样的举措，确实是本着以人为本的态度为公司踏踏实实的办了一件大实事，对于公司的长远发展来看也是相当有利的。三.房美开发的优势3.1房美情况介绍房美房地产开发公司现有各类技术人员20名，其中高级工程师2名，土建工程师10名，结构工程师3名，水电工程师5名，会计师2名，技术人员8名。以诚信经营为根本的房美地产公司自成立以来就树立了“办优秀企业、建优质房屋、创优势品牌”
9、的目标，以市场需求为核心，以祖国的经济高速发展为后盾，大力开发客户满意、政府放心的优质房屋。房美房地产开发公司以质量为生命，以打造百年企业为目标。因此，效率也成为房美公司的又一标志性名片，在这样一支年轻化、专业化的团队的共同努力下，房美公司在注重质量建设管理的同时兼顾效率，并且敢为天下先，将最先进的管理、执行理念运用于管理执行的过程之中，使这样一支团队更加富有执行力，同样的事情我们将因此节约更多的时间成本，在高效率的情况下开发出高质量的产品。质量是企业的生命，作为一家成长中的房地产开发公司，房美一直以开发房美价廉的房子为己任。为了切实把好质量关，公司不仅在对施工单位、监理单位的遴选上有严格的规
10、定和管理办法，以确保房屋的建筑质量，同时公司内部也成立了质量安全保障部，以确保对施工、监理过程的进一步监督，确保建筑质量，让广大业主放心。3.2房美参与开发的优势对于为贵方代建该项目，房美地产本着价值为本、质量为重、顾客为先的开发理念为贵方提供最专业与最贴心的服务：a. 合作开发，合理的价位，量身定做，打造最佳户型作为一个代建项目，房美地产与贵方强强联合共同参与制定开发方案，为贵方量身定做所需要的户型，共同参与施工方的招标流程，严格管控建设流程，设置监管账户，资金流向贵方可以全程监控，做到以最小的资金投入，造性价比最优良的住房，解决不同职工对不同户型、不同价格、不同居住条件的定向选择。b. 建
11、筑质量、绿化等品质保证房美地产本着打造优势品牌，树立公司形象的宗旨，在用料的选材与监控上做到精益求精，设置严格的管控环节，除了聘用负责的监理公司外，房美地产自身也有完善的监理部门，每天定时抽检材料及每天不定时抽检，保证材料质量达到贵方的要求，同时欢迎贵方派专业人员现场监督绿化工程与住房品质息息相关，贵方与本公司积极参与规划设计，从源头建设高品质住房环境，打造品质大盘，树立贵方及本公司企业名片。c. 可以上市交易，宜住宜投，完善的客户服务，让你无后顾之忧代建工程的意义在于规避大产权房的交易难、上市难的问题，而房美地产作为房地产开发公司承诺为每个未来客户办理可以让商品房上市交易的“五大证”“两小证
12、”及“两书”，即：土地开发的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证及商品房销售的房产证、住宅土地使用证及住宅质量保证书、住宅使用说明书，让客户免去投资上的后顾之忧。四代建房的优点3.1质量优势鉴于是合作建房，我公司将与贵公司密切合作，材料将与贵公司协商之后以贵公司的意见选用优质材料，包括：钢精、沙石、水泥、木材、门窗等。均会依照规范要求选用名优产品，质量予以保证。3.2户型优势我公司将在贵公司所作前期调查情况的基础之上依据贵公司员工自身需求结合有关设计单位意见，对户型由小到大（如：85、100、120及120以上等）贵公司员工可根据
13、自身需求自由选择，同时所开发楼盘必将保障贵公司员工自身需求。3.3价格优势代建房的最大优点是：价格绝对比同期市场价低廉很多且质量有保证，由于双方是合作建房，在前期合作基础之上，贵公司员工一定能在价格上享受到有关优惠待遇。3.4绿化优势我们将根据贵公司的要求，本着建设优质房屋，构建低碳生活为目标，在规划及成本允许的情况下大力打造最佳绿化，提供适宜、绿色、优美的居住环境。五.开发时间紧迫目前开发该项目现处于最佳时机，开发时间紧迫，切不可久拖不决。1.环湖快速公路正在快速建设中暂时没有建成。一旦建成通车周边地价必将飞速上涨，到时再拿地将处于被动局面，增加住宅开发成本。2.招商引资计划正在逐步落实，近
14、期内还没有出现竞争白热化局面。以上计划现在正在紧锣密鼓的进行中，如果不把握先机，商家竞争激烈，地价有很大可能效仿昆明的地价走势。让晋宁成为炙手可热的房地产竞争之地，因此现在拿地将是最佳时机，具有很大的投资空间。由此可见，所有流程的时间定位显得尤为重要，前期调研工作需要快速推进，如此才能保证贵公司得到最优质、性价比最高的优美华宅。六.双方合作模式及管理设想4.1合作模式介绍对于这样一个多方共赢的项目，我们有多种的合作方式。第一种，也是最直接最为常用的一种，由贵单位出资购买土地，与我方签订委托代建协议（当然需要将土地过户于我公司名下），建设资金由贵公司承担，设立共管账户，双方共同监管。我方仅收取总
15、费用百分之三的管理费，由我方全权办理一切手续并负责建设施工、移交房屋。该模式优势在于流程简单，户型统一由贵单位制定、提出设想方案，资金交互一条线，易于管理，但不利在于贵单位对于有认购意向的员工需要做准确调查，制定详细的认购计划，收取一定量的认购金。从而土地的选择上就出现了很大的限制性。第二种，结合贵公司的实际情况啊，我们也可以采取其他的合作方式，主要是对包括资金等在内的全方位合作，对于建好的楼盘，部分用于贵公司的内部购买，部分由我们推向市场销售，当然贵公司享受合理的内部价，不仅适合居住，也适合投资。该模式优势在于土地地段、大小的选择上可以有一定的空间，更容易选择到宜住宜投的土地用于建设，在贵公司工程建设完毕后，无需支付手续费，或而外有盈利资金用于填补前期的投入，不利在于资金的管理比代建模式稍微复杂，且对外销售房产的部分资金需要一定时间回笼。第三种，也是贵公司提出的一个方案，与其他有代建意向的公司合作开发该工程，双方出资购买土地，再分别与我方签订代建协议，建设资金由委托代建的两家公司承担，设立共管账户，三方共同监管。由我方全权办理一切手续并负责建设施工、移交房屋。该模式优势在于工程完工后呈现的是一个具有影响力的大盘，有利的在晋宁地区树立了贵公司形象，得到老百姓的肯定
