《星彦大厦地产可行性策划书.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《星彦大厦地产可行性策划书.doc（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！“星彦大厦”项目可行性研究报告目录一、建设单位基本情况二、项目提出的背景和依据三、建设规模及市场预测和确定的依据四、建设标准五、土地、用水、用电、运输等协助配套资料的需求量及来六、项目设计方案及配套工程七、环境影响和环境保护八、投资概算及资金筹措方式九、建设工期及实施建设十、经济效益及社会效益评价十一、其他应着重说明情况十二、综合评价结论一、 建设单位基本情况随着深圳市城市规模的扩大，城市中心区西移，罗湖区由于人口密度大，交通拥挤，城市面貌破旧，不能满足城市发展的需要，中心区的建设，吸引了大批企业进驻福田区，对该区域写字楼需求大增。“星彦大
2、厦”项目距离中心区近，是中心区的辐射区，所在地的车公庙工业区调整为车公庙综合区，“泰然工业区”也更改为“泰然工贸区”，由纯粹的工业区变为工业和贸易并举的区域， 更是加速了区域单位的进驻，加大对写字楼的需求。“星彦大厦”项目位于深南大道南面，周围有众多的写字楼，如创展中心、大庆大厦、世贸中心、广州大厦等，都取得了良好的业绩，已产生了写字楼的聚集效应。随着片区内天安数码城和泰然工贸园向高科技产业园区和新型工贸创业园的转型，片区的投资环境和配套设施逐渐改善，西部办公组团逐渐形成，片区地位激升，吸引了大批企业，市场需求猛增。片区创展中心、苍松大厦、劲松大厦、大庆大厦都取得了良好的业绩。3、目标客户定位
3、3-01 中小型高科技企业、新经济类型产业公司和本地新生实力公司，从事IT、证券、电子、贸易、法律、会计、广告、设计、装修等行业。客户分析：看好新中心区的发展前景和片区高新科技产业园区的创业氛围，中意周围开阔的视野和便利的交通条件，具有强烈的创业意识，需要一定档次的展示空间以提升公司形象。但资金运作空间有限，希望购买高素质、平价位的办公物业满足需求。3-03 投资人士具有一定的宽裕资金，自身创业能力有限，寻求投资点，看好片区发展前景，投资物业，以期获得较高的回报。五、土地、用水、用电、运输等协助配套资料的需求量及来1、项目用地项目已取得了规划建设用地许可证，基本完成三通一平，可以进场施工。2
4、、项目用地的周边环境车公庙片区原先是工业区，工业厂房多，基础设施条件好，近几年，向综合区转变，建立了一批写字楼 ，商业、生活配套设施不全。3、项目开发条件3-01熟地，可以直接进场施工；3-02地盘总面积不大不利于施工管理；3-03周边市政配套完善，驳接方便。4 项目区域公建配套情况4-01对外交通北临深南大道，东靠泰然九路，规划中的地铁从深南大道通过，交通非常方便。101、105、113、301、310、312、364、365、370、204、209、222、223、228、2134-02教育设施l 小 学：竹园小学，26个班级l 中 学：深南中学，30个班级4-03商业配套l 金融：农业银
5、行，120平方米；广东发展银行，100平方米；建设银行200平方米。l 邮局：皇冠邮局，30平方米l 其他：深南市场（肉菜、服装和小百货）约100个铺位4-04医疗卫生l 医院：香蜜湖医院4-05其他配套l 运动场所：泰然4路2个篮球场和天安高尔夫俱乐部l 公园：天安休憩园5、 地块优势5-01周边集中了较多的高档写字楼，形成片区商务中心；5-02地理位置较好，距离中心区近；5-03紧邻深南大道，靠近滨海大道、福田汽车客运站，出行关内、关外都能尽享便捷。 5-04位于街角地，两面临街，提升物业价值。5-05北临深南大道，东临泰然九路，具有商业价值，且四周没有中高档的商铺，对商铺销售有利。6 、
6、地块劣势6-01片区暂时还保留着工业区形象，主要人群为蓝领阶层比较乱；6-02生产、交通噪音大；6-03周围排水设施差，小店铺和民房垃圾处理不清爽，空气中弥漫着不良气味；6-04生活配套不足；6-05位于交通干道边，吵闹；6-06自然环境较差，缺少绿化；6-07项目用地规模小，不利于内部施工组织安排。7、自然条件项目建设用地为已开发好的熟地，不需拆迁。本地区处于南海之滨，属南副热带季风气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨量丰沛，气候宜人。深圳市年平均气温22.3摄氏度，四季鲜花盛开。若以气候寒暖为具体指标，深圳的四季，春季有76天，夏季有185天，秋季有80天，冬季只有24天。深圳
7、市太阳辐射量丰富，年太阳辐射量为5225兆焦耳/平方米，年日照百分率达47%。年平均降水量为1925毫米，全年雨量有85%出现在49月（汛期），年平均风速为2.7米/秒，年主导风向为东南、东风。深圳市绿化率高，规划好，空气污染状况少，在全国最适合居住的城市中位列榜首，称为“花园城市”。8 、市政条件项目市政条件较好，所需的上水、雨水、污水、供电、供气、通讯等市政条件基本具备，可满足项目建设需要。道路交通方便，北有深南大道，东有泰然九路，都是城市交通干道。六、项目设计方案及配套工程1、规划目标满足片区企业对高档写字楼的需求，为业主提供环境良好，功能完备，形象优美的办公场所，为片区提供完善的商业服
8、务设施。善基础设施的文明卫生的示范物业。依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高物业质量水平，使物业具有较高的科技含量。合理组织绿化、交通体系，完善公建布局，使物业具有良好的空间布局形态。吸收其他楼盘的居住规划特点，创造出物业本身的独特优点。七、环境影响和环境保护本项目的建设内容为写字楼带商业裙搂，对环境的污染较小，环境保护问题主要是生活污水和垃圾。1、污水：生活污水井化粪池处理后排入污水管线，按深圳市的有关规定执行。2、垃圾：由清洁工人将垃圾集中收集，再由环卫部门统一将垃圾运至垃圾处理场。八、投资概算及资金筹措方式1、 投资概算l 地价1400元/平方米39260平方米=5496.4万
9、元l 施工前期费单价（元/平方米）面积（平方米）总价（万元）前期工作100 39260392.6勘察设计费6039260235.56合计628.16l 建筑安装费单价（元/平方米）面积（平方米）总价（万元）基础工程10839260424.01土建工程1500392605889水电安装22039260863.72电梯15039260588.9消防6039260235.56空调450392601766.7玻璃幕墙8039260314.08通讯203926078.52地下室200090001800合计11960.83l 室外配套费11039260=431.86万元l 管理费13020.853%=39
10、0.61万元l 不可预见费13020.855%=651.04万元l 利息费用6124.5625.85%+13434.345.85%2=1502.48万元l 总工程费用21061.38万元2、资金筹措“星彦大厦”项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是预售收入用于投资，三是向银行借款。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外，若还缺资金，则向银行借贷。建设单位在项目正式动工前付完地价款，之后，还有3000万资金，将全部用于投资，建筑承包商将会带资建设到裙搂结构完工，此时开始预售，其后的费用开支需要由商品房预售弥补。写字楼早期的预售收入非常重要
11、，商品房预售可以减少开发商的筹资费用，缓解开发商的资金压力，降低开发风险。如果项目进行中发生资金缺口，则需要从银行贷款。11 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 电话：3679099 传真：3679303“星彦大厦”可行性研究报告 九、建设工期及实施建设 “星彦大厦”预计工期两年左右，详细见项目实施计划表。项目实施计划表序号项目第一年第二年第三年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一前期工作-三基础工程 -四土建工程-五装饰工程-六安装工程-七室外配套-八售楼营销 -18 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司
12、电话：3679099 传真：3679303十、经济效益及社会效益评价1、经济效益评价l 售价根据周边竞争楼盘价格，运用市场比较法和收益还原法，写字楼均价确定为7500元/平方米，商业裙搂均价为15000元/平方米。l 销售收入500015000+342567500=33192万元l 销售费用按销售费用3%考虑331923%=995.76万元l 销售税金331925.1%=1692.79万元l 土地增值费33192-（21061.38-1502.48-390.61）140%20%=1271.28万元l 税前利润33192-21061.38-995.76-1692.79-1271.28=8170.79
