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1、浅谈公寓式住宅办公消防设计存在问题发布人：admin来源：无锡支队防火处发布时间：2007-8-21阅读：字号大小：【小】【中】359 次【大】中国加入WTO,给房地产业带来了许多新客户需求量，国内表现出良好的经济势头，并继续保持上 升趋势。随着社会经济快速增长，新生代公司应运而生，许多业主渴望有一套属于自己的办公室;而对 于小户型住宅楼盘的升级，以小户型低价位和酒店式服务作为其最主要的卖店，赢得了年轻白领购房者 和投资者的青睐。而一些高档大户型办公楼和传统住宅户型忽略了这一市场，由此近年来公寓式住宅和 公寓式办公这一新型房地产形态应运而生。一、定义1 、公寓式住宅：是相对于独院独户的西式别墅
2、住宅而言。公寓式住宅一般建在大城市及商业繁华地 段，大多是高层建筑，标准较高。每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、 厕所、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用，公 寓式住宅面积大多在40平方米-80平方米，户型以单房、1房1厅、2房1厅和3房1厅为主。2、公寓式办公：是指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积一般不大于 150平方米，有独立卫 生设备的办公建筑。此种物业因面积较小且相对独立，较适合小型公司办公。公寓式住宅，在其中加入了星级物业管理服务、商务化便利，既可以为年轻白领提供便利的生活空 间，也可以满足商务人士短期居住
3、要求，其使用功能已经超出了普通住宅的功能。近年来涌现出的以大 批处于创业时期的中小型公司，限于资金和规模，他们要求的是公寓的价格写字楼的形象和品质，公寓 式办公恰好解决了创业型中小公司的难题。现行的建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范对于公寓式住宅和公寓式办公在规范 条文名词解释和条文说明中并未做出相应的解释和说明。这就产生了公寓式住宅是按高级住宅或酒店还 是按普通住宅的标准执行，公寓式办公是按办公楼还是按住宅楼的标准执行这一争论。笔者认为就这一 问题，首先我们应明确公寓式住宅和公寓式办公开发地块的土地使用性质，是商业用地还是住宅用地。 其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按商业
4、办公用房为业主办理产权手续，这样公寓式住 宅和公寓式办公其两者的定性就基本明确了。现就在此类型建筑消防设计过程中存在的几个问题，提出 一些个人看法与大家共同探讨。二、实际消防设计过程中出现的几个问题1、底部设置商业营业场所的公寓式住宅及公寓式办公防火分隔及疏散楼梯的设置。公寓式住宅及公寓式办公一般位于城市中心，经济繁华，交通便利地段，底部一般会设置一些商业营 业场所。笔者认为，公寓式住宅和公寓式办公底部设置商业营业场所，应采用防火墙和耐火极限不低于 1.50h 的楼板与住宅和办公区域分隔。公寓式住宅其疏散楼梯应与商业营业场所楼梯分开设置。公寓式 办公其疏散楼梯宜与商业营业场所分开设置，如确有困
5、难，此类场所可合用疏散楼梯，楼梯的疏散宽度 和疏散距离应满足规范要求，且楼梯至一层应能直通室外，避免商业营业场所应其非营业时间安全出口 锁闭，导致个别疏散出口不通，造成安全隐患。2、每个单元疏散出口的设置宽度及数量对于现行的建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范疏散出口的设置宽度及数量通常 划分为公共建筑和住宅建筑。公共建筑在建筑设计防火规范中的规定为：公共建筑安全出口的数目不应少于2个；房间位于两 个安全出口之间,且建筑面积小于等于120m2，疏散门的净宽不小于0.9m,可设置一个；位于走到尽端的 房间（托儿所、幼儿园及老年人建筑除外）内由最远一点到房门口的直线距离不超过15m，也可设一
6、个 向外开启的门，但门的净宽不应小于1.40m。在高层民用建筑设计防火规范中的规定为：公共建筑 中位于两个安全出口之间的房间，当其建筑面积不超过60时，可设置一个门，门的净宽不应小于0.9 m；公共建筑中位于走道尽端的房间，当其建筑面积不超过时75m2，可设置一个门，门的净宽不应小 于1.40m。对于住宅建筑一般设置一个户门。公寓式办公如要求每单元设置两个安全出口，对于个别单 元内户型类似于住宅的单元式塔式户型的公寓式办公由一定的难度。笔者认为考虑到此类办公形式内部 办公人员一般人数不多，且单元内有独立的卫生设备和辅助设施，实际办公面积将有所减少。如将各单 元间采用耐火极限不低于2.00h的不
7、燃烧体隔墙分隔至楼板底部，其疏散距离可作一定程度的放宽，公 寓式办公各单元室内任何一点至单元门的疏散距离不大于15m，当室内设置喷淋保护时，疏散距离可增 加3m。如按疏散距离考虑，单位内面积就可适当放宽。其疏散出口数量和宽度一般应符合下列要求：（1）单元内的建筑面积不大于60m2时，可设置一个净宽不小于0.9m的出口，（2）单元内的建筑面积 不大于150m2时，可设置一个净宽不小于1.1m的出口，（3 ）单元内的建筑面积大于150m2时，应设 置二个出口，门的净宽不应小于0.9m。3、内部装修及单元内增设夹层的问题公寓式住宅、公寓式办公的内装修设计，如开发商统一按精装现房出售，则设计应按建筑内
8、部装修 设计防火规范的办公建筑的要求执行。办公、住宅单元内如由业主自行装修，则公共部位应按办公建 筑装修标准执行。近年来，一些开发公司相继推出了挑高层高，由业主自行分隔这一新户型。无论是公 寓式住宅还是公寓式办公，内部层高从4.5-5米多不等。大多数业主为了增加其内部使用面积，常使用 木楼板将单元内分隔成两层，这一材料的使用不仅不能满足规范所要求的楼板耐火等级，而且还增加了 火灾荷载；对于一些设置消防设施的单元，因其楼板的分隔造成底部一层没有报警和喷淋设施的保护， 由此造成许多安全隐患。在此种户型的建筑消防设计过程中，为避免上述情况的产生，消防部门应对开 发公司明确几点要求：（1）二次装修中对
9、于内部增设夹层的单元，应由开发公司统一建设或在签署装 修协议时，应明确楼板装修材料的选型，以应达到消防规范所要求的楼板耐火极限；（2）在消防土建 设计中，应充分考虑增设夹层后消防设施的调整，消防报警应预留报警点位，喷淋应预留接口，由有资 质的消防施工单位统一实施。4、高层建筑各单元内消防设施的设置对于近年来涌现的大量高层公寓式办公及公寓式住宅，在个单元内部是否要设置报警和喷淋设施；公 寓式住宅是按高级住宅、高级酒店还是按普通住宅标准，公寓式办公是按住宅还是按办公标准执行，也 是各方争论的一个焦点。对于设计部门，许多设计师对以上两种建筑形式往往模棱两可，导致为迎合开 发商减少投资成本的目的，忽视
10、规范的明确要求。笔者认为，我们应明确规范所制定的标准是强制性条 款或者说是最基本的要求，单元内设置喷淋及报警设施对于早期火灾的发现和扑救有着非常重要的作 用，但考虑到我国的国情及开发项目的成本，对于高层住宅户内部分消防设施的设置规范并没有明确规 定，对于高层公共用房，规范将此类建筑划分为一、二类高层及超高层分别要求。笔者认为上述两种建筑形式，在明确了其土地及房产性质以后，根据其性质划分为住宅和办公用房。公寓式住宅按住宅标准：如为超高层建筑，除不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房外 均应设置自动喷水、火灾自动报警；一、二类高层公寓住宅单元户内用房均可不设自动喷水、火灾自动 报警，当然对
11、于此类建筑的公共活动部分及公共走道则均应设置自动喷水、火灾自动报警设施。公寓式办公按办公用房标准：超高层及一类高层建筑，各单元户内均应设置自动喷水、火灾自动报 警；二类高层建筑如各单元户内设置自动喷水则火灾自动报警可不设。 （作者：徐华）关于发布租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定的通知沪消发（2003）257号各设计单位、机关各有关业务处、各式（县）防火监督处（科）：现将租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定发给你们，请遵照执行。二 OO 三年九月三日租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定针对近年来租赁式公寓和公寓式办公楼消防设计中遇到的问题，根据国家有关消防技术规范的规定，本着确保
12、消防安全和经济实用的原则，制订本规定。一、定义1、租赁式公寓（亦称酒店式公寓）：采用统一经营管理，每个单元设有独立卫生间的供人寄宿的居住建筑。其中供学生寄宿使用的，称之为学生公寓。2、公寓式办公楼：每个单元的最大建筑面积不超过300m2，且设有独立卫生间的办公建筑。二、一般规定1、单元之间应采用耐火极限不低于2.00h的不燃烧体隔墙分隔至楼板底部。2、租赁式公寓、公寓式办公楼底部设置的商业场所，应采用防火墙和耐火极限不低于1.50h的楼板与公寓和办公用房完全分隔，且其安全出口应分开设置。 当建筑符合下列要求时，公寓式办公用房可与商业场 所共用安全出口：（1）公共部位和室内各部位均设置自动喷水灭
13、火系统和火灾自动报警系统；（2）商业场所的疏散出口采用与火灾自动报警系统联动的电子门锁，火灾报警后，电子门锁能联动开启。3、超高层公寓式办公楼应设置避难层，其设计应按照高层民用建筑设计防火规范和本市关于超高层建筑工程消防设计若干问题的处理意见的有关要求执行。4、公寓式办公楼和统一装修的租赁式公寓的内装修设计应按建筑内部装修设计防火规范的办公建筑的要求执行。5、租赁式公寓、公寓式办公楼设置歌舞娱乐游艺放映场所时，其消防设计应符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范等国家消防技术规范的有关规定。6、租赁式公寓、公寓式办公楼的消防车道、消防登高面和消防登高场地的设置可参照上海市工程建设规范住宅
14、设计标准第 3.3条执行。三、安全疏散1、租赁式公寓、公寓式办公楼的楼梯间的数量及其形式应按国家和本市消防技术规范中有关民用公共建筑楼梯间的要求设计。但符合下列之一要求的租赁式公寓可按住宅要求设计：（1）每层建筑面积不超过 650m2 的；（2）学生公寓。2、需设防烟楼梯间的租赁式公寓和每层建筑面积不超过650m2的公寓式办公楼，如采用塔式布置，其防烟楼梯间的两个前室和消防电梯前室可合用。注：塔式布置是指以共用楼梯或楼梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套单元组织成一个单元式平面，且每套单元门至楼梯间门或前室门的距离不超过10m的布置。3、设置消防前室的租赁式公寓、公寓式办公楼， 直接开向前室的
15、单元门不应超过3套，且该单元门应 为乙级防火门（单元门可朝单元内开启）。 18层以上 的租赁式公寓和公寓式办公楼，当楼梯间无可开启外 窗且无机械加压送风时，单元门不应直接开向前室。4、租赁式公寓各单元室内任何一点至单元门的疏散距离不应大于20m,门的净宽不应小于0.9m。5、公寓式办公楼各单元室内任何一点至单元门的疏散距离不应大于15m，当室内设置喷淋保护时，疏散距离可增加3m。其疏散出口数量和宽度应符合下列要求：（1）单元内的建筑面积不大于 60 m2 时，可设置一个净宽不小于0.9m的出口；（2）单元内的建筑面积不大于150 m2时，可设置一个净宽不小于1.1m的出口；（3）单元内的建筑面积大于150 m2时，应设置二个出口，门的净宽不应小于0.9m。四、消防设施要求1、下列租赁式公寓、公寓式办公楼应设室内消火栓系统：（ 1）超过 6 层的塔式、单元式学生公寓；（2）体积超过5000m3的租赁式公寓、公寓式办公楼。2、下列租赁式公寓、公寓式办公楼应设自动喷水灭火系统：（1）超过9层且不设集中空气调节系统的租赁式 公寓（学生公寓除外）、公寓式办公楼的公共走道、 消防前室、库房等公共部位（公共部位设置喷头数少于5个时，自动喷水灭火系统可接入室内消火栓系统）；（2）建筑
