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1、百富购物中心营运及招商方案 合胜营销有限责任公司专业商业营运品牌招商策划团队目录市场调研分析1项目分析9商场经营业态定位14商场经营模式26商场管理系统建立30商场包装49人员培训50商场招商筹划51百富购物中心营运及招商方案一、市场调研分析1.1商业市场背景1、米泉商业发展经历了初级阶段，现正进入迅速成长期，商业形态也在同步升级，从历史状况来看，此前，米泉商业形态以集贸市场为代表（某些商场物业也采用市场型经营形式，从经营模式上咱们称为市场型物业），商品构成重要集中在市民日用品方面，涉及食品、副食品、低档服装、日用百货等，中高档商品和非生活耐用品销售规模有限。2、后，米泉商业发展进入迅速成长阶
2、段，迅速成长阶段典型特性是商业规模扩张和商业形态升级，以来，米泉市民收入水平不断提高，消费理念超前，消费规模同步提高。从商业形态而言，米泉一批新商业卖场投入市场运营，以品牌专卖和大型超市为主力业态开始浮现，并成为市场消费主体，这种情形标志着米泉商业发展进入迅速成长期。3、米泉商业发展已经经历了以市场型商业为主体初级发展阶段，现正进入以超市、专卖店、商场、集贸市场多业态并举发展阶段，商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期重要特性。1.2商业市场现状1、典型二级都市商业分布体系二维商业分布体系，由一种核心商业区和社区商业构成商业体系。商业分布十分集中，商业重要集中在以古牧地中路为核心区域，该区域集
3、中了市场型商场、集贸市场、大型超市、家电超市、专卖店、地下街等各种商业形态。2、以古牧地中路为核心，新华路集中了大量日用百货批发零售商业，重要经营日用百货、食品、副食品、烟酒、建材、五金等商品。文化路商业相对匮乏，重要依托爱家超市和亿家百货，重要经营日用百货、食品、副食品、服装等商品。稻乡路近几年商业发展迅速，逐渐形成以品牌专卖和家电超市为主业态，重要经营电器、皮鞋、休闲服饰等。3、随着都市经济发展和居民收入水平提高，日用百货等生活必须品虽然仍是本地商业经营和消费主力商品，但品牌服饰、高档饰品、家用电器、家居装饰等中高档耐用消费品消费规模不断增长，在市场中已经占有相称份额。1.3商业市场发展趋
4、势预测1、随着都市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表商业物业开始供应市场。本地商业形态由老式商业向当代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提高有限，商业过剩导致市场竞争加剧，经营户赚钱能力逐渐下降。2、从商业发展趋势判断，本地商业区域进一步向古牧地路集聚，依托原有商业环境，古牧地路将建成一批中高档定位商场，增进本地商业形态升级。特别以百富购物中心为代表大型购物中心，必将彻底变化本地商业格局和竞争形式。3、随着本地商铺租金一路上涨，商铺销售价格也水涨船高，但从商业经营水平来看，商业经营规模和单品利润并未同步提高，特别是单品利润反而呈下降趋势，商业经营效益普遍下滑，从而抑制
5、商铺租赁和销售价格进一步走高，随着大量商铺开发和交付使用，商业租赁和销售价格在登顶后必将浮现逐渐走低趋势，直到市场供需从新达到平衡。4、从市场发育限度而言，商业竞争层次较低，重要集中在低水平重复定位和价格竞争上，时常缺少有效管理和规范，使广大经营户经营受到损失，市场迫切需要专业化、规范化管理当代商业卖场。商业竞争逐渐从硬件竞争转向软硬件并举竞争格局。商业发展周期图解 初级阶段 成长阶段 成熟阶段 衰退阶段 主力业态 集贸市场超市、专卖店、商场专业卖场、大型购物中心商业构造调节，卖场空洞化商品构造 低档日用品中低档商品、服装百货高中低档商品、耐用消费品中低档商品、日用品竞争形式有限竞争完全竞争垄
6、断竞争有限竞争赚钱模式利润高，波动大利润低，波动大利润适中、波动小利润下降、波动大5、从上述发展趋势图可以看出，米泉商业发展已经进入成长期，成长期典型特性是消费规模急剧扩张和竞争残酷性。受市场发展利好刺激，大量商业卖场开始营业，商业规模急剧扩张，必然导致商业竞争加剧，商业利润水平下降，市场波动加剧。咱们当前所处环境与上述状况完全相似，因而必要作好充分竞争准备。6、随着着市场激烈竞争，定位失误和经营管理水平低下商业将会被裁减出市场，而消费者在竞争过程中，消费理念也日趋成熟，从现阶段以价格导向消费（消费不理性典型，高收入阶层以为价格是评判品牌和品质唯一原则，低收入以价格低为购买目的）向价格、品质和
7、品牌多维度评价商品价值方向转变。消费开始趋于理性，消费目的性明显，消费者倾向于到自己承认商场购物，消费适合自己品牌。1.4消费者状况1、中低档商品仍是市场消费主体，随着居民收入水平提高和购物理念更新，中高挡商品消费规模逐渐提高，品牌消费意识成为消费主流意识。2、日用品等生活必须品是消费主流商品，重要从本地购买。服装等耐用消费品，重要在乌鲁木齐购买。随着着本地商业形态升级，特别是米东新区大乌鲁木齐战略实行，以中高档服装百货为主营商品定位当代商业进驻，本地居民购物将变化重要依赖乌鲁木齐现状，向着本地化消费调节。3、区域经济发展和人口增长，都市化进程和消费理念升级，必然带来消费规模扩张和消费层次升级
8、，区域消费浮现融合，大型购物中心等当代主力业态成为市民购物和休闲重要去处。1.5竞争对手状况名称地址业态定位业种规划经营方式租赁价格（元/天）配套设施备注丰源商场古牧地路市场型商业1F：家电、化装品、百货、珠宝、小商品、文化用品、五金2F：服装、皮鞋、床上用品3F：服装、床上用品4F：童装租赁1F：360元/月/节（柜台） 2F：3.03.8 3F：1.72.24F：1.6上行扶梯商品齐全，整体经营状况较好，租金水平最高鸿翔商场古牧地路市场型商业1F：家电、珠宝、通讯2F：服装、皮鞋3F：服装租赁1F：1.32F：0.6 3F：0.38上行扶梯经营状况普通，二、三楼惨淡经营地下街古牧地路商业街
9、服装、皮鞋、佩饰租赁2.22.6上行扶梯经营状况较好，汇聚米泉重要服装品牌金泉商场古牧地路市场型商业1F：小家电、超市、化装品、百货2F：服装、床上用品、针织、百货 租赁1F：1.82.22F：11.9上行扶梯经营状况普通专卖店古牧地路品牌专卖服装、皮鞋 租赁2.73.8经营状况较好，以品牌专卖为主1.6商圈分析及商圈特性1、该区域是米泉老式行政办公区域，商务氛围浓郁，周边环境优势明显。但受老式办公区域影响，该区域商业氛围欠缺，缺少相应商业配套。2、该区域是米泉中心区，周边汇集了大量居民区，其中重要高收入群体均居住在该区域，对商圈形成良好消费支撑。3、该区域交通便利，与文化路相临，重要公交线路
10、通过该区域，现场进出十分便利，人流动线规划合理，物流配送以便快捷，配备有足够数量停车场。4、该区域属于竞争有限而集客力强区域，门口人流量600（平峰）3000人/小时（高峰），日人流量高达15000人，与人流量最大丰原商场等区域相比，仍有较大差距（一半左右）。5、该区域商业发展潜力巨大，随着着都市开发和区域环境改造，片区商业形象逐渐改进，发展潜力巨大。而老式商业区，如丰源市场等区域，受改造限制，将来商业发展空间受限与商业形态升级。6、商圈特性属于典型商务区商圈特性，适合主力百货和大型卖场经营，必要依赖自身条件变化区域商业氛围较弱不利点。7、该片区商业机能不断完善，正形成涵盖各种业态、商品经营品
11、类齐全、满足多层次消费需求，相对独立又自成体系独立商圈。8、周边休闲和娱乐设施建设，将强化该区域休闲氛围，环境改进对人流集聚效应更趋明显。二、项目分析2.1项目SWOT分析1、优势和机会点 1-1、商业背景优势，地处成熟商业区； 1-2、地段优势，古牧地中路交通积极脉，辐射能力强； 1-3、竞争优势，强调定位创新和专业管理运营； 1-4、规模优势，总开发面积接近3.1万平米，便于形成集聚效应；1-5、商业形态升级和消费规模扩张，为项目发展奠定良好基本； 1-6、宏观和区域经济发展机会，使米东新区发展潜力巨大，为商业经营创造了巨大市场机遇； 2、问题与威胁点 2-1、项目规模大，市场商业容量有限
12、，市场容量瓶颈无法实既有效突破； 2-2、项目地理位置略偏，与成熟商业圈先天环境无法类比； 2-3、卖场过大，无论从招商和经营管理方面，都存在诸多压力； 2-4、商业开发量过大，已经超过市场可承受容量，市场竞争形势严峻； 2-5、商业从初级阶段进度成长阶段，必然面临激烈市场竞争和利润下滑现实；2-6、消费得不到满足和消费不理性，使商业定位面临诸多变数，商业经营波动和多变，导致商业经营风险巨大；2.2区域市场对本案定位可行性分析1、从区域经济发展状况看大乌鲁木齐建成后，乌昌都市区基本形成，乌昌都市区被规划为南北区和昌吉、米泉两个新城区。当前乌鲁木齐老城区为南区，其目的是全面提高产业构造，大力发展
13、具备强大区域组织功能生产性服务业，提高区域核心竞争力。 正在发展中乌鲁木齐北部几种区为都市北区，省级行政中心牵到北区，结合乌鲁木齐经济技术开发区等形成新都市构架；通过迅速交通网络，沟通都市区各种发展单元。 米泉新城区将建成大型当代物流中心和制造业基地，同步发展成都市旅游度假基地。 米东新区作为乌鲁木齐新经济中心地位已经奠定，随着工业园区和大量公司入住，区域经济实力和不断增强，人口不断增长。 区域经济和人口增长必然增进区域商业增长和业态升级，从商业现阶段发展概况、米东新区将来商业发展规划和商圈辐射能力看，本项目无疑顺应了经济发展大趋势和商业形态升级需求，因而具备巨大发展潜力。2、从本地市场规模看截止底（缺少最新记录数据），米泉全市实现消费品零售总额7亿元，同比增长10.37%，进入迅速发展阶段，其中批发零售业实现零售总额3.33亿元，按可比增长计算，米泉批发零售业预测实现销售总额4.4亿元。按本商场预估零售额5500万计算，只占整个市场规模12.5%，依照12.5%市场占有率评估，从规模而言完全可以达到这个市场容量。但从4.4亿零售总额中40%中高档消费需求量计算，咱们市场份额占到整个市场份额31%左右，从这个市场份额而言，咱们面临一定市场压力，如果实现这一目的，咱们将处在相对垄断市场地位，将来竞争优势不言而喻
