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1、西安金泰假日花城三期项目可行性研究报告（完整版）(文档可以直接使用，也可根据实际需要修改使用,可编辑 欢迎下载）2021年西安金泰假日花城三期项目可行性研究报告目 录1第一章 总论 113.1 项目提出的背景 11.2 项目概况 21.3 项目开发建设的必要性 31.4 项目进行可行性研究的依据 31.5 项目三期的实施进度安排 31.6 项目的开发建设条件 41.7主要技术经济指标 41.7结论及建议 6第二章 市场分析与预测 62.1 房地产市场宏观形势分析 92.2 西安市高新区房地产市场状况分析 132.3 竞争分析 172.4 项目初步定位 19第三章 项目的建设条件 193.1 项
2、目建设自然条件 203.2 项目建设用地条件 203.3资源供给及外部协作条件 22第四章 项目的规划设计方案 224.1 规划设计方案的原则 234.2 建筑规模及规划设计方案设想 274.3 主要技术经济指标 28第五章 项目的实施进度安排 285.1项目前期工作安排 285.2项目建设阶段计划安排 31第六章 项目初步营销方案策划 316.1项目营销理念 326.2 项目主要卖点 336.3销售节奏与相应策略 346.3 价格定位 376.4 销售面积实现计划及销售收入回笼计划 39第七章 项目的总投资估算 397.1 项目总投资估算的依据 397.2 项目总投资估算的原则 397.3
3、项目总投资估算 427.4 资金筹措与融资方式 44第八章 财务评价 448.1财务评价基础数据的测算 448.2盈利能力分析 458.3清偿能力分析 468.4评价结论 47第九章 不确定分析 479.1盈亏平衡分析 489.2 敏感性分析 499.3小结 51第十章 结论及建议 5110.1结论 5110.2 建议 第一章 总论1.1 项目提出的背景房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和
4、企业自身调节的方式转变。对于西安来说，西安的房地产业炒房行为较少，市场运行平稳。对于一个正处于上升阶段的初级地产城市，居住性需求仍然是支持西安地产市场良性发展的主力因素。在西安市高新区，继中海地产、绿地集团、珠江投资、和记黄埔等重量级开发企业的进驻之后，未来外来开发资金将越来越多的注入西安房地产市场，为西安的房地产发展注入更多活力，也为西安市房地产行业带来的新的机遇和挑战。在本项目周边，继大华阳光曼哈顿、兰乔圣菲、融侨紫薇馨苑的热卖以及紫薇尚层等项目的相继开盘，在金泰假日花城一期和二期成功销售的基础上，出于对开发商未来战略和对项目整体性开发的考虑，同时顺应市场需求，推出金泰假日花城项目三期。1
5、.2 项目概况1.2.1 开发商简介陕西金泰恒业房地产是陕西省投资集团公司全资子公司。于2002年10月注册成立 ，注册资本金26824万元人民币。2021年6月获得房地产一级资质。该公司主营土地开发，房地产开发、销售、租赁；兼营物业管理，项目投资，高新技术产品的开发、销售等。公司现有部门八个即总经理办公室、财务部、成本部、发展计划部、设计技术部、营销策划部、人力资源部、物资部；项目部两个即金泰丝路花城项目部、金泰假日花城项目部；下属子公司一个即陕西金泰恒业物业管理。现有正式员工110余人，其中30余人具有高中级以上职称，获得国家注册专业资格证书的共有22人次。1.2.2 项目概况“金泰假日花
6、城”位于西安高新区电子工业园内，太白南路以东，丈八东路以北，电子信息路以南，紫薇西街坊以西，紧邻100米宽的唐城绿带。项目宗地红线外已达“五通一平”。项目用地呈梯形，共占地318.5亩（212333.4平方米），土地性质为住宅用地，期限70年。金泰假日花城三期位于紫薇西街坊以西，规划中的电子五路以南，紧邻项目二期地块。三期建设总用地面积为60818，规划总建筑面积为193031.5。其中住宅面积150538.66，公建建筑面积14991.65，地下建筑面积27501.19。三期建筑密度25%，绿地率42.6%，容积率2.72。1.2.2 资金筹措与融资方式 本期建设总投资估算为69637万元（
7、含建设期利息），其中资本金26061万元，拟向银行借款2亿元，融资利率为7.56%，其余部分由（预）售净收入补足。1.3 项目开发建设的必要性（1）满足目标客户需求，增加市场有效供给的需要由于我国消费者的传统观念，随着收入的增加，对自有住房的要求不断提高。伴随着住宅产业化、市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长，尤其是对于高品质、中高价位的住宅的需求。所以，在金泰假日花城前两期成功开发的基础上，投资建设三期项目，能够进一步满足目标客户的购房需求。（2）促进周边居住氛围的成熟 金泰假日花城的开发面积较大，属于大型中高档社区，本项目开发建设无疑可以促进区域居住氛围的不断成熟。（3）快速实现
8、项目总体规划目标的需要 “金泰假日花城”三期地建设在开发建设方面满足整个地块开发设计的整体性要求。同时，前两期的建设获得了较好的市场反应，三期的建设是对前两期项目良好的延续。（4）开发商战略发展的需要本项目的开发商“金泰恒业地产”迄今为止已成功开发多个项目，要保持以往的开发成绩并向更高的目标发展，就要珍惜已得到的所有土地资源，使土地资源发挥最大的效益，为公司今后长远的发展奠定良好的基础。本项目地理位置良好，开发资金有保障，其开发定能为公司的发展注入新的生机和活力。1.4 项目进行可行性研究的依据（1）委托方提供的有关书面材料；（2）“金泰假日花城”前两期实施的具体情况；（3）城市居住区规划设计
9、规范；（4）西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则；（5）陕西省建筑安装工程综合概预算定额；（6）陕西省工程建设其它费用定额；（7）项目投资估算所得到的数据；（8）高新区规划部门对本宗地块提出的规划要求；（9）其他与项目可行性研究相关的资料和数据。1.5 项目三期建设的实施进度安排本期建设拟从2021年二季度开始实施，在前两期期开发的基础上，三期由东向西逐步开发。采取滚动开发的模式，共历时七个季度。1.6 项目的开发建设条件项目周边交通方便，周围有规划市政道路，西万公路、丈八东路、太白南路、绕城高速、南三环、西沣一级公路、以及规划中地铁2号线；项目周边学校、医疗、金融等配套设施基本完善；给
10、排水、天然气、等市政配套也比较到位。本项目现已具备开发条件。1.7主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。表1.1 主要财务数据及评价指标表序号名称单位数量一 财务数据1总投资万元696372总销售收入万元1059173销售税金及附加万元58254利润总额万元262415所得税万元65606税后利润万元19681二 财务评价指标1项目财务净现值万元72762项目内部收益率24.50%3静态投资回收期年2.254动态投资回收期年2.475资本金财务净现值万元83746资本金内部收益率3
11、1.28%7借款偿还期年1.968盈亏平衡点76.2%1.7结论及建议1.7.1结论（1）市场前景看好通过对本项目进行的SWOT分析可知，项目的优势和机会相对较多，本项目在西高新以及西安市房地产市场的竞争环境中和国家相关的宏观调控政策下有相对较好的发展前景。（2）经济效益较强通过前面的财务评价与分析，方案的项目现金流量表的主要财务评价指标如下表所示：表1.2 金泰假日花城项目财务评价指标财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后24.50%7276万元2.25年2.47年税前30.49%11904万元从上表的财务评价指标及项目不确定性分析可以看出，本项目的盈利水平比行业的收益水
12、平略高，而且本项目具有一定的抵抗风险的能力，项目是可行的。1.7.2 建议针对项目建设的可行性，综合前面八章内容所述，我们提出以下建议：（1）在项目的整个开发周期内，建立完善的市场预警系统，及时跟进市场信息，并制定应对措施。（2）建议开发商对消费者精确定位，将项目的主要目标客户设定为当地的中高层收入的人群、在高新区及其附近进行商业经营或投资的企业或个人。（3）建议开发商把第一阶段的开发主要以聚集人气、开拓市场、树立品牌为主，经济效益目标定位于保本微利，控制成本，加强销售，缩短建设周期，尽快回收资金，把赢利的期望放在后一阶段。（4）建议在施工阶段采用项目管理公司代管的模式，对工程实施监督与管理，
13、确保工程的质量和进度，按时按质完工。（5）建立完善的风险管理系统，制定一套针对突发事件的应急措施，加大事前控制的力度，尤其做好项目的前期规划论证。（6）对于本开发项目，建议开发商能够积极开发全方位的服务及物业管理业务，提高项目和开发商的品牌价值，利用现有的资源在更多地为项目创造收益。 第二章 市场分析与预测2.1 房地产市场宏观形势分析2.1.1政策环境1.现行政策分析近年来房地产市场一直发展迅猛，深受人们的关注，为防止楼市过热，带来泡沫，在2007-2021年国家先后出台了相关政策对地产市场加以规范引导，具体的政策措施如下：（1）2007年房地产相关政策1）央行一年内6次加息、十次上调准备金
14、率央行的屡次加息使得按揭成本增加，购房者心理压力增大，而且连续加息的叠加效应将被放大，会对投资型买家产生一些心理压力，在抑制利用房地产进行的投机、投资行为方面产生作用。2)严控公积金2007年8月21日，中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知下发，规定从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09百分点。严控公积金是收紧银根的又一体现，它直接影响是对投资性购房、家庭多套购房和超前购房消费产生抑制，从而进一步促进楼市的供需平衡，但也一定程度上限制了房地产的投资市场。对于开发商而言，也是一种不利因素。3) 限制二次购房中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不
