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1、下载后可任意编辑，修改目 录第一章总论1一、项目概况1二、报告编制的依据4三、编制内容4四、结论与建议4第二章 项目市场分析32.1经济发展趋势分析32.2发展概况42.3区域市场分析102.4项目利弊分析11第三章 项目定位及销售预测123.1项目定位123.2销售情况预测143.3销售价格预测14第四章 项目的工程技术方案154.1总平面及建筑方案154.2结构164.3供配电工程164.4给排水工程164.5人防174.6弱电工程174.7主要设备设施174.8交通与停车174.9环境保护17第五章 项目管理与建设进度计划195.1项目运作模式195.2招投标管理195.3工程监理195
2、.4物业管理195.5建设进度计划195.6销售计划20第六章项目建设内容及规模38一、建设规模38二、建设内容38第七章技术方案40一、设计原则及指导思想40二、总图布置40三、土地整理42四、道路设计42五、给排水47六、电力、电信54七、绿化54八、红豆杉种植方案55第八章项目资源供应65一、林业资源65二、土地资源66三、劳力资源67四、苗木供应67第九章环境保护和节能措施68一、环境保护68二、节能措施69第十章劳动安全卫生与消防71一、消防71二、森林防火预案72三、安全75四、病虫害的防治76第十一章项目的管理及实施78一、组织机构78二、项目的监督和评价80第十二章项目实施进度
3、计划与招投标81一、项目实施进度计划81二、招投标方案81第十三章投资估算和资金筹措83一、投资估算83二、资金筹措87第十四章财务评价89一、评估依据、原则和方法89二、基础数据选取90三、收入及税金估算92四、盈利能力分析95五、偿债能力分析96第十五章项目风险分析103一、发展高科技生态农业是防范农业风险的根本途径103二、资源风险103三、自然风险104四、市场风险104五、防范风险措施104第十六章社会效益评价107一、社会影响分析107二、互适性分析107三、社会风险分析108第十八章项目结论109一、主要研究结论109二、建议109常德市德山经济开发区土地平整开发建设工程项目可行
4、性研究报告湖南盛龙工程项目管理有限公司二一年五月目 录一、总论 1.1项目名称：1.2拟建地：1.3项目单位及项目负责人1.4项目单位简介1.5编制单位及编制负责人1.6编制的依据及范围1.7研究结论二、城市概况及建设条件2.1地理位置2.2自然条件2.2.1气象2.2.2地质2.2.3水文2.3供水2.4供电2.5交通及通讯三、项目建设的背景及必要性3.1项目建设的背景3.2项目建设的必要性(1)土地开发整理是城市化建设的必要保障。(2)土地开发整理对城市外围建设朝着规范化、合理化方向发展起着积极的促进作用。(3)土地开发整理可以为城市建设输送更多的城市居民。(4)土地开发整理可有效缓解城市
5、建设中的土地供求矛盾。(5)常德市德山开发区土地平整开发项目的建设是走新型工业化道路，实现“西部突围”、“工业突破”发展战略的重大举措。(6)常德市德山开发区土地平整开发项目是建设新型园区经济的需要。(7)是实现工业强市，推动招商引资工作全面发展的需要。(8)德山开发区的辐射和示范功能，有利于常德向周边延伸利益链条，从而凸现中心城市地位，加速城市建设步伐。四、园区概况、规划范围、规划原则4.1园区概况4.2规划范围4.3规划原则及指导思想五、规划布局方案5.1规划依据5.2规划构思和理念5.3总体布局5.4道路交通规划5.5绿化与空间形态规划5.6土地平整项目建设内容5.6.1土地分类情况：5
6、.6.2项目建设情况：六、环境保护6.1建设项目对环境的影响6.2减缓工程环境影响的对策七、实施进度计划八、组织管理领导与招投标组织8.1组织管理8.1.1组织机构8.1.2管理权限8.1.3管理模式8.2运作方式8.3收费政策8.4土地政策8.5财政政策8.6税收政策8.7招标的组织形式8.7.1招标范围8.7.2报送材料九、投资估算及资金筹措9.1投资估算编制依据9.2投资估算9.3资金筹措计划十、财务评价10.1财务评价10.2综合评价十一、土地储备与开发的风险与对策11.1土地储备与开发实施过程中三个阶段的风险11.1.1土地储备与开发的前期风险11.1.2土地储备与开发的中期风险11
7、.1.3土地储备与开发的后期风险11.2控制和避免土地储备风险的对策11.2.1加强组织领导，加大支持力度11.2.2强化计划管理，严控供应总量11.2.3拓宽融资渠道，减少贷款风险11.2.4做好经营核算，提高经营水平11.2.5加快人才培养，做好人才储备一、总论1.1项目名称：常德市德山经济开发区土地平整开发建设项目1.2拟 建 地：常德市德山经济开发区1.3项目单位：常德市德源投资开发有限公司1.4项目单位简介湖南常德市德源投资开发有限公司（以下简称德源公司）成立于2007年3月13日，经常德市政府同意，常德市德山经济开发区管理委员会批准成立的，负责德山经济开发区城市基础设施建设投资开发
8、和土地开发、城市交通、教育、卫生事业等国有资产建设的国有独资公司，经营范围为城市基础设施建设投资开发和土地投资开发；农村基础设施区内基础设施建设投资开发；房地产开发及建筑工程的承揽。公司法人营业执照、组织机构代码证、贷款卡等证照齐全，均已办理年检手续，承贷主体资格合法。近年来，德源公司实施片区带动战略和开放发展战略，完善法人治理和责任管理，以市场运作机制行使城建国有资产投资主体的职能，运营城建国有资本，开辟城建融资渠道，承担开发区城市基础设施建设、土地开发等建设项目，履行常德市政府在德山经济开发区投、融资平台职责。德源公司按照公司法要求设立组织架构，实行董事会领导下的总经理负责制。该公司的成立
9、和组织构架符合公司法的有关规定。但政府背景决定其仍具有浓厚的政府色彩，公司董事会、监事会成员等主要领导与管理人员均由开发区管委会委派。公司董事会成员5人，设董事长1人，副董事长3人，董事1人，其中4人由开发区财政局委派、职工代表1人，三名副董事长由财政局从董事会成员中指定产生；监事会成员5人，其中3人由开发区财政局委派。董事长为公司的法定代表人，现由开发区管委会主任、工委副书记兼任。公司总经理由一名副董事长兼任，副总经理二人，下设办公室、投资融资部、工程技术部、财务部、房产公司及湘源建设公司德源分公司。不含建筑工人,现有职工23余人，其中行政事业编制13人，其余为招聘人员。公司对加快常德市德山
10、开发区基础设施的建设步伐起到十分重要的作用，同时对园内经济健康持续发展也具有积极的现实意义。1.5编制单位：湖南盛龙工程项目管理有限公司 受常德市德源投资开发有限公司的委托，湖南盛龙工程项目管理有限公司编织可行性研究报告，我公司立即组织技术人员（专家），到现场进行调查研究，通过实地调查，广泛征求有关部门的意见对项目进行认真论证、分析评价，于2010年5月完成本报告的编制，供审批部门决策参考。 1.6编制的依据及范围依据：1)国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；2)国家现行财税制度和价格体系；3)常德市征征地补偿安置规定(怀政办发20036号)；4)常德市城市总体规划；5)常
11、德市德山开发区规划图； 6)国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。 范围：本次研究对项目建设的必要性、项目建设规模、内外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。 1.7研究结论(1)德山经济开发区经过10多年的发展，城市基础设施明显改善，以常德大道、德山大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，形成“八纵七横”的棋盘格局。 开发区内建有30万吨自来水厂一座，11万伏变电站两座，22万伏变电站一座，可确保企业生产经营及居民生活所需供水、供电，并可以为企业设计双回路
12、供电。区内还有占地面积2100多亩的森林公园，作为城市公共绿地，为园区营造了良好的生态环境。德山正在日益成为环境优美的生态和经济繁荣开发园区。10年来，常德德山经济建设的成就是催人奋进的，人们生活水平的提升是实实在在的，社会的发展是蓬勃向上的。建立经济开发区以来，市委、市政府根据形势的发展，将德山经济开发区的发展定位于“工业新城，城市新区”。发展目标的定位，充分发挥了常德的资源禀赋和比较优势，有力推动了常德的资源开发、城市建设和经济起飞。(2)合理开发土地是城市发展的必然要求，也是建设小康社会的迫切任务。随着社会发展的经济增长及人民生活水平的提高，加速合理开发整理土地，盘活存量土地，对于促进城
13、市化进程具有十分重要的现实意义。改革开放以来，常德城市化水平有了很大提高，中小城市规模不断扩大，小城镇建设速度加快，城镇人口和非农业人口迅速增加，城镇人口从2000年的32万人增加到2009年40万人，由此可见无论从农业现代化、工业化、城乡一体化发展，还是城市化进程的加速，与城市化相关的重要资源土地已越来越成为各级政府及投资主体关注的焦点。(3)长期以来，常德工业经济总量偏小，第二产业不够强大，由于生产力整体水平较低，产业结构不台理，“三农”问题解决仍不太乐观，工业化处于初始阶段，工业化率低于全国、全省平均水平，严重制约了常德经济的发展。近年来周边地区经济的迅猛，对常德形成倒逼之势。常德经济要
14、实现跨越式发展，必须奋力“西部突破”。而奋力“西部突围”，关键在于园区建设，搭建工业发展平台，营造工业发展氛围。目前，德山经济开发区区开发建设已经进入一个快速推进时期，正步入快速发展的良性轨道。只有抓机遇，奋力突围，才是唯一的出路。搭建更大的发展平台，拓展更大的发展空间，通过科学规划和产业定位、实现产业集聚和经济腾飞。(4)常德市德山经济开发区位于常德市东大门，常长、常张、常吉高速与正在筹建的常安高速在此交汇，石长铁路贯穿境内。所处的地理位置优越，交通便利，施工方便，建设条件良好，水电供应有保障，能保证项目的顺利完成。(5)常德市德山经济开发区土地平整开发项目位于常德德山开发区，总面积1343亩。项目用地规划性质为工业用地和商业用地。地形以丘陵为主，随着园区发展路、金光大道、滨江大道于去年底全部拉通，“三通一平”条件基本具备，为项目开发和引进项目建设打下了基础。(6)经计算，本工程项目总投资31928万元，其中工程建设费4028万元；勘测设计费、工程监理费、建设单位管理费等其他相关前期费用322万元。土地征用费5641万元；房屋拆迁补偿费3922万元；土地报批相关费用15459万元（其中：新增建设用地费用3761万元
