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1、窗体顶端第三节房地产抵押价值评估（）知识点一：房地产产抵押价价值内涵涵及评估估实质1房地产产抵押：是指抵抵押人以以其合法法的房地地产以不不转移占占有的方方式向抵抵押权人人提供债债务履行行担保的的行为。抵抵押人不不履行债债务时，抵抵押权人人可以与与抵押人人协议以以抵押财财产折价价或者有有权依法法以抵押押的房地地产拍卖卖所得的的价款优优先受偿偿。也就就是说，贷款的取得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产。2房地产产抵押价价值：是是假设债债务履行行期届满满债务人人不能履履行债务务，拍卖卖、变卖卖抵押房房地产最最可能所所得的价价款或者者抵押房房地产折折价
2、的价价值扣除除优先受受偿的款款额后的的余额。根据房地地产抵押押估价指指导意见见，房房地产抵抵押价值值为抵押押房地产产在估价价时点的的市场价价值，等等于假定定未设立立法定优优先受偿偿权利下下的市场场价值减减去房地地产估价价师知悉悉的法定定优先受受偿款。3法定优优先受偿偿款：是是指假定定在估价价时点实实现抵押押权时，法法律规定定优先于于本次抵抵押贷款款受偿的的款额，包包括：发包人人拖欠承承包人的的建筑工工程价款款，已抵押押担保的的债权数数额，以及其其他（如如划拨的的建设用用地使用用权、增增加容积积率、改改变土地地用途应应补交的的出让金金等费用用）。但但不包括括诉讼费费用、估估价费用用、拍卖卖费用、
3、营营业税金金及附加加等拍卖卖、变卖卖的费用用和税金金。4房地产产抵押价价值评估估三环节节：房地产抵抵押价值值由抵押押当事人人协商议议定，或或者由房房地产估估价机构构进行评评估；商商业银行行按照公公正、公公开、透透明的原原则，择择优选择择房地产产估价机机构；商业银行行在对已已抵押房房地产市市场价格格变化实实施监测测时，可可以委托托房地产产估价机机构定期期或者在在市场价价格变化化较快时时，再次次评估房房地产抵抵押价值值；处置抵押押房地产产前，应应当委托托房地产产估价机机构评估估公开市市场价值值，同时时给出快快速变现现价值意意见及其其理由。房地产抵抵押估价价，是指指为确定定房地产产抵押贷贷款额度度提
4、供价价值参考考依据，对对房地产产抵押价价值进行行分析、估估算和判判定的活活动。房地产产估价规规范6642条规规定：“房地产产抵押价价值评估估，应采采用公开开市场价价值标准准，可参参照设定定抵押权权时的类类似房地地产的正正常市场场价格进进行，但但应在估估价报告告中说明明未来市市场变化化风险和和短期强强制处分分等因素素对抵押押价值的的影响。”这里定义的“抵押价值”等同于市场价值。【注意：变红的这句话是错误的，即教材p223正数第19、20行。抵押价值不等于市场价值，它等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。】知识点二：房地产产抵押估估价的法法律规定定（一）
5、可以以设定抵抵押的房房地产及及对其抵抵押时的的要求【基基本制度度学习技技窍：重重点记忆忆不得设设定抵押押的房地地产，排排除记忆忆可以设设定抵押押的房地地产。】（1）抵押押人所有有的房屋屋和其他他地上定定着物；（2）抵押押人依法法有权处处分的国国有土地地使用权权、房屋屋和其他他地上定定着物；（3）抵押押人依法法承包并并经发包包方同意意抵押的的荒山、荒荒沟、荒荒丘、荒荒滩（四四荒）等等荒地的的土地使使用权；（4）学校校、幼儿儿园、医医院等以以公益为为目的的的事业单单位、社社会团体体，以其其教育设设施、医医疗卫生生设施和和其他社社会公益益设施以以外的财财产；（5）依法法取得的的房屋所所有权连连同该房
6、房屋占用用范围内内的土地地使用权权，可以以设定抵抵押权；（6）以出出让方式式取得的的土地使使用权，可可以设定定抵押权权；（7）以出出让方式式取得的的国有土土地使用用权抵押押的，应应当将抵抵押时该该国有土土地上的的房屋同同时抵押押；（房房随地走走）（8）以依依法取得得的国有有土地上上的房屋屋抵押的的，该房房屋占用用范围内内的国有有土地使使用权同同时抵押押；（地地随房走走）（9）以乡乡（镇）、村村企业的的厂房等等建筑物物抵押的的，其占占有范围围内的建建设用地地使用权权同时抵抵押；（10）以以在建工工程已完完工部分分抵押的的，其土土地使用用权随之之抵押。（二）不得得设定抵抵押的房房地产（1）土地地所
7、有权权；（2）权属属有争议议的房地地产；所所有权、使使用权不不明或者者有争议议的房地地产；（3）用于于教育、医医疗、市市政等公公共福利利事业的的房地产产；学校校、幼儿儿园、医医院等以以公益为为目的的的事业单单位、社社会团体体的教育育设施、医医疗卫生生设施和和其他社社会公益益设施；（4）列入入文物保保护的建建筑物和和有重要要纪念意意义的其其他建筑筑物；（5）已依依法公告告列入征征收范围围的房地地产；（6）被依依法查封封、扣押押、监管管或者以以其他形形式限制制的房地地产；（7）耕地地、宅基基地、自自留地、自自留山等等集体所所有的土土地使用用权（法法律规定定可抵押押的除外外）；（8）以法法定程序序确
8、认为为违法、违违章的建建筑物；（9）依法法不得抵抵押的其其他房地地产；（10）划划拨土地地使用权权不得单单独抵押押；（11）乡乡（镇）、村村企业的的（集体体）土地地使用权权不得单单独抵押押。【基本制度度此知识识点学习习技窍：分两组组记忆，一一组是“有争议议的、违违章的、征征收的、查查封的”、另一一组是“公益的的、文物物的、所所有权、集集体使用用权、乡乡村的地地”】（三）其他他限制条条件（1）在在建项目目应取得得四证：国有有土地使使用证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建筑工程程施工许许可证；（2）开开发商已已合法出出售的房房地产不不得与未未出售的的房地产产一起抵抵押；（3
9、）预预购商品品房贷款款抵押的的，商品品房开发发项目必必须符合合房地产产转让条条件并取取得商商品房预预售许可可证；（4）以共共有的房房地产抵抵押的，抵抵押人应应当事先先征得其其他共有有人的书书面同意意；（5）以已已出租的的房地产产抵押的的，抵押押人应当当将租赁赁情况告告知抵押押权人，并并将抵押押情况告告知承租租人，原原租赁合合同继续续有效；（抵押押不破租租赁）（6）发发包人拖拖欠承包包人的建建筑工程程价款，已已抵押担担保的债债权数额额，以及及其他法法定优先先受偿款款，均为为法律规规定优先先于该次次抵押贷贷款受偿偿的款额额；（7）房房地产抵抵押，应应当凭两两证：土土地使用用权证、房房屋所有有权证办
10、办理；（8）当当事人未未办理抵抵押物登登记的，不不得对抗抗第三人人；（9）以法法律、法法规禁止止流通的的财产或或者不可可转让的的财产设设定担保保，担保保合同无无效。（四）与房房地产抵抵押估价价有关的的规定【33+5】知识点三：房地产产抵押价价值评估估技术路路线及估估价方法法作为抵押物物的房地地产有很很多类型型，不同同类型的的房地产产具有不不同的估估价特点点和估价价技术路路线，但但总体而而言，房房地产抵抵押价值值评估应应遵循谨谨慎、保保守原则则，选用用估价方方法时，一一般尽量量将成本本法作为为一种估估价方法法。1完全产产权房地地产这类房地产产是以出出让方式式获得土土地使用用权，即即拥有一一定期限
11、限的土地地使用权权和房屋屋产权。对对这类房房地产作作为抵押押物进行行评估时时，可根根据具体体情况采采用市场场法、收收益法和和成本法法估价。对单独以出出让方式式获得的的土地使使用权作作为抵押押物进行行评估，可可以采用用基准地地价修正正法、市市场法和和假设开开发法估估价。2不完全全产权房房地产【问答题的的出题点点】这类房地产产一般只只拥有房房屋产权权而不拥拥有出让让土地使使用权，土土地是以以行政划划拨方式式取得。对对这类房房地产作作为抵押押物进行行评估时时，应当当选择下下列方式式之一评评估其抵抵押价值值：一是是直接评评估在划划拨土地地使用权权下的市市场价值值；二是是评估假假设在出出让土地地使用权权
12、下的市市场价值值，然后后扣除划划拨土地地使用权权应缴纳纳的土地地使用权权出让金金或者相相当于土土地使用用权出让让金的价价款。估估价报告告中均应应注明划划拨土地地使用权权应缴纳纳的土地地使用权权出让金金或者相相当于土土地使用用权出让让金价款款的数额额。3部分（局局部）房房地产应注意到该该部分（局局部）房房地产在在整体房房地产中中的作用用，它的的相应权权益，能能否独立立使用，是是否可以以独立变变现，并并注意到到土地的的分摊和和公共配配套设施施、共用用部分的的合理享享用问题题，估价价方法可可选用市市场法、收收益法或或成本法法。4在建工工程房地地产在建工程抵抵押是以以合法取取得的土土地使用用权连同同在
13、建工工程进行行抵押。请请抵押人人出具在在建工程程发包人人与承包人人及监理方方签署的的在估价价时点是是否拖欠欠建筑工工程价款款的书面面说明（承承诺函），存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。5乡（镇镇）村企企业房地地产以乡（镇）、村村企业的的厂房等等建筑物物及其占占用范围围内的集集体建设设用地使使用权作作为抵押押物，进进行评估估时应注注意到未未经法定定程序不不得改变变土地集集体所有有权性质质和土地地用途。在在估价过过程中应应扣减与与国有土土地价值值的差异异，估价价方法可可选用成成本法、收收益法
14、或或市场法法。知识点四：房地产产抵押估估价注意意9大事事项1估价目目的为确定房地地产抵押押贷款额额度提供供参考依依据而评评估房地地产抵押押价值。2估价时时点估价时点原原则上为为完成估估价对象象实地查查勘之日日（估价价委托合合同对估估价时点点另有约约定的从从其约定定）。并并在“估价假假设和限限制条件件”中假定定估价对对象在估估价时点点的状况况与完成成实地查查勘之日日的状况况一致。3确认估估价对象象可以作为设设定抵押的房地地产估价师从专专业角度度审视估估价对象象的合法法性、他他项权利利状况、可可转让（流流通或拍拍卖）性性、可抵抵押登记记生效等等。如果缺少少土地或或房屋的的权证，在建工程没有或缺少合
15、法建设批件，在建工程未出具发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程款的书面说明（承诺函），房屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权证，属于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决，解决不了的只能不评。4合理确确定假设设前提和限制制条件【问答题的的出题点点】应当针对估估价对象象的具体体情况合合理且有有依据地地明确相相关假设设和限制制条件，如如合法性性的延续续、用途途与面积积等主要要数据不不一致时时估价所所采用的的依据说说明、已已设定抵抵押权的的部位及及其担保保的债权权数额、已已存在抵抵押权的的解押前前提、已已知不存存在的他他项权利利等的确确定、估估价人员员知悉的的特定的的法定优优先受偿偿款的确确定、存存在拖欠欠建筑工工程价款款的数额额、对估估价结果果有重大大影响的的其他因因素等。5把握市市场风险险防止高估为了防止高高估抵押押房地产产价值，在在估价过过程中重重点是把把握好市市场状况况，若在在估价时时点时当当地同类类房地产产市场有有过热（或或泡沫）现现象，估估价师要要头脑清清醒，特特别谨慎慎、保守守估价，因因一旦泡泡沫破裂裂市场价价
