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1、房地产法笔记 第一章 房地产法概述第一节 房地产、房地产市场和房地产业一、房地产的法律含义1、物权：是指权利人能够在某特定物上直接行使支配力并享受一定利益的权利。分为自物权（财产所有权）、他物权（用益物权：使用权、经营权等；担保物权：抵押权、质权、留置权）。2、房地产权：即指单独的土地所有权、使用权和房屋所有权、使用权，或连为一体的权利。二、房地产市场及其发展1、房地产市场的概念：指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。2、房地产市场的特征：综合功能；多级市场：看分为出让、开发、买卖等三级市场；法定形式；国家干预。3、房地产市场的发展：规范
2、和发展房地产市场。三、房地产业在国民经济中的地位和作用1、房地产业的概念：狭义的是指专门从事房地产开发经营的行业；广义的还包括从事城乡土地、房屋的发、利用、经营、管理、保护的各种业务活动。2、房地产业的地位和作用：（1）基础性，土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。（2）先导性，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。第二节 房地产关系的法律调整一、房地产关系1、概念：指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。本质属经济关系。2、两种不同性质的房地产关系（1）按其法律特征分为民事性质的经济关系：指平等主体之间基于土地、房
3、屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。（2）行政管理性质的经济关系：指不平等主体之间基于土地、房屋的征收或征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。二、对房地产关系实行法律调整的必要性1、规范房地产市场秩序的需要：某些违法批地、浪费土地等行为造成耕地面积锐减，土地资产流失。某些地方进行重复建设，房地产开发投资结构不尽合理。房地产企业数量过多，市场行为不规范。长期的福利分房政策产生了许多弊端。应该依法整顿和规范全国各类房地产市场，促进房地产业健康发展。2、巩固和发展房地产改革成果的需要：实行国有土地有偿使用制度；推进城镇住房商品化。三、我国有
4、关房地产立法的发展概况1、新中国到1978年12月：立法规范性文件甚少。2、十一届三中全会以来：宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章、司法文件、政策文件。形成以宪法为统帅，以土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法为基础的房地产法体系。1986年6月25日土地管理法，修订后2004年8月28日施行。6月5日全国土地日。3、政策与法律：政策的适用性和针对性较强，一般是立法的先导。法律可能滞后或落后。第三节 房地产法的概念、体系和基本原则一、房地产法的概念1、房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。2、房地产法调整对象的内容：土地、房屋财产关系；土地利用和管理关系；城市房地产开发经营关系；
5、城市房地产管理关系；城市物业管理服务关系。二、房地产法的体系1、一般包括：房地产权属、开发利用、交易、管理、物业管理等规定2、我国发地产法律体系由三部分立法组成：综合的法（宪法、民法）、专门的法、相关的法（森林法等）。三、房地产法的地位：兼具民法、经济法的特征，综合性的法律体系，侧重于经济法。四、房地产法的基本原则：1、土地公有原则。2、土地有偿使用原则。3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。4、房地产综合开发原则。5、城镇住房商品化原则。6、宏观调控与市场相结合原则。第四节 房地产法律关系一、房地产法律关系的概念和特征1、概念：经房地产法调整形成的权利义务关系。房地产关系是法律调整
6、的对象，权义关系是调整结果。2、特征：主体的多元性。客体的确定性。内容的多样性二、房地产法律关系的要素1、主体：国家机关、企业、事业单位、社会团体、公民个人。2、客体：土地、房屋、行为。3、内容：主体享有的权利和承担的义务。一类是经济管理职权；一类是平等主体之间的权利义务。三、两类房地产法律关系的内容1、民事性的的房地产法律关系：以房地产民事权利性质为标准所作的划分：房地产物权、房地产债权和房地产继承权。以房地产民事权利所涉及的义务主体范围为标准：绝对权和相对权。以房地产民事权利的作用为标准所作的划分：请求权和形成权。以民事权利相互依赖的程度为标准：主权利和从权利。2、管理性的房地产法律关系：
7、由房地产法律规范调整而形成的特定的经济权利义务关系。（1）经济活动主体的权利和义务：权利即经营管理权；义务包括守法、缴纳税金等。（2）经济管理主体的权力和责任：权力和责任一致；权力和利益脱钩。第五节 房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系一、房地产法与规划法的关系：属广义的房地产法。对城市建设必须坚持“一书两证”：选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。二、房地产法与建筑法的关系：建设工程质量管理条例。属广义的房地产法。三、房地产法与住宅法的关系：借鉴国外的住宅法。第六节 房地产管理体制一、国家房地产管理体制1、国务院：对全国土地实行宏观调控。批准省级、省会所在地的市、人口100万
8、以上城市等的土地利用总体规划；批准征用基本农田、耕地35公顷以上、其他土地70公顷以上的。制定全国城镇住房的基本制度、统一政策。设立建设和土地行政主管部门。2、地方人民政府：在国务院领导下，管理本地方的城乡建设。征收、征用土地、申请建设用地审批权。3、土地行政主管部门：1998年国土资源部，主管土地、矿产、海洋资源等规划、管理、保护与合理利用。资源地方人民政府土地行政主管部门，有权对违反土地管理法律、法规行为进行监督检查。4、建设行政主管部门：建设部主管城乡建设规划管理、建筑业管理和居民住宅建设管理。二、房地两证合一与房地两证分离1、两证合一优点是统一管理、简化手续、提高效率，缺点在于制约、监
9、督受到影响。2、两证分离优点是分工明确、程序清除；缺点在于可能延误办事期限，或者造成房地管理脱节。三、房地产管理机构与有关机关、部门的关系1、省级政府将土地利用年度执行计划向同级人民代表大会报告。2、1999年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费，中央和地方3/7分成，专项用于耕地开发。3、保护农民的土地承包经营权，调整承包经营的，经2/3村民同意，报乡政府和县级农业部门批准。4、各地依法设立以房地产开发企业为会员的房地产产业协会，实行自律性管理。第二章土地管理法律制度第一节 土地管理法概述一、土地管理法的概念：是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。二、立法宗旨：1、维护土地的
10、社会主义公有制。2、保护、开发土地资源，合理利用土地。3、切实保护耕地。4、促进社会经济的可持续发展。三、土地法律关系：是由土地法律规范调整而形成的具有权利义务内容的关系。1、包括土地财产法律关系和土地管理法律关系；客体是土地；内容是主体的权利和义务。2、调整方法：民事性的调整方法。管理性的调整方法。第二节 土地的所有权和使用权一、土地所有权：指土地所有人依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。国有土地和农民集体所有土地两种所有权。二、土地使用权（一）土地使用权的概念、内容、特征1、概念：指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。2、内容：使用权；收益权；处分权。
11、3、特征：权利的派生性。集体土地不能直接出让用于房地产开发建设。客体的有限性。不及于地下资源、埋藏物。取得的法定性。须通过法定程序，领取土地使用证。使用的期限性。（二）土地使用权的取得、变更和终止1、取得: （1）原始取得：有偿转让和行政划拨。（2）传来取得：转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等。2、变更：（1）主体变更：买卖、互易、赠与、继承、共有权分割、法人合并分立、投资等。国家对土地使用权主体变更实行必要的限制：限制国有企业与机关、事业单位之间、公民与法人、非法人组织之间、外国人与中国人之间、外国人之间的流转。（2）内容变更：土地用途范围的变更，必须严格履行批准、登记
12、手续。（3）其他事项变更：面积、地上附着物、使用年限等变更。3、土地使用权的终止：（1）合同规定的使用期限届满。土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。（2）期限届满前，国家根据公共利益的需要提前收回。给予相应的补偿。（3）土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同（用途、动工日期2年）而被国家强制收回。（4）因土地的灭失而导致土地使用权终止。（5）出让方式的建筑物、其他附着物等由国家无偿取得。划拨方式取得的，给予相应补偿。第三节 农村土地承包经营权一、一般规定1、农村土地承包经营权的含义：指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定的权利。农村土地承包法，20
13、02年8月29日。2、农村土地承包的原则：公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。3、“农村土地”的范围：耕地、林地、草地，其他依法用于农业的土地。荒山、荒沟、荒丘、荒滩除外。二、家庭承包经营（一）发包方和承包方的权利义务1、发包方权利：发包的权利。监督的权利。处理的权利。法规规定的其他权利。2、发包方义务：维护承包方的土地承包经营权。尊重承包方的生产经营自主权。为承包方提供必要的服务。组织农业基础设施建设。其他义务。3、承包方权利：土地承包经营权：生产经营自主权，产品处置权，收益权。土地承包经营权的流转：转包、出租、互换、转让、入股等方式，依法、自愿、有偿地流转。承包
14、地被征用、占用时依法获得补偿的权利。其他权利。4、承包方义务：维持土地的农业用途。保护和合理利用土地。其他义务。（二）承包合同：是明确发包方、承包方的权利义务关系并具有法律效力的文书。承包合同期限：耕地30年，草地30-50年，林地30-70年。特殊林地经国务院林业部门批准可延长。（三）土地承包经营权的保护：关键是稳定土地承包关系。1、承包期内，发包方不得收回承包地：承包方全家迁入非农业户口，应返还承包地。2、承包期间，发包方不得调整承包地：必须调整的，经村民会议或村民代表2/3同意，报乡镇政府和县级农业部门批准，但承包合同约定不得调整的除外。3、用于调整承包土地或新增人口的：依法预留的机动地
15、；依法开垦的；承包方依法自愿交回的。4、承包期内，承包方可以自愿将承包地交加发包方，应提前半年书面通知发包方。5、承包人应得的承包利益，依照继承法的规定继承。林地可以继续承包。6、承包期间，妇女结婚、离婚、丧偶仍在原住地或在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回承包地。7、承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或变更土地承包经营权不得收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。三、土地承包经营权流转 （一）流转的原则及承包方权益保护1、流转的原则：平等协商、自愿、有偿。不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。受让方须有农业经营能力。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。2、承包方权益保护：主体是承包方，流转的收益归承包方所有。承包方提高土地生产能力的应获得补偿。（二）土地承包经营权流转的方式：转包、出租、转让或其他方式，书面合同。转让的要经发包方同意，转包、出租、互换和其他方式的应当报发包方备案。转让、互换方式流转未经登记，不得对抗善意第三人。承包方将土地交他人代种不得超过一年，可不签订书面合同。四、其他方式的承包：
