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1、业主大会和业主委员会指导意见第一章 总则第一条 为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据省物业管理条例、住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则等法规、规章的规定，结合我市实际，制定本意见。第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
2、第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第六条 市房产管理局负责物业管理区域划分登记、业主委员会备案等工作。街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会开展社区管理。第二章 物业管理区域划分登记第七条 物业管理区域划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑规模、共用设
3、施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。第八条 建设单位办理商品房预售许可证前（已办理预售许可证，未进行综合验收的项目，在项目综合验收之前），应当持以下材料向市房产管理局提出物业管理区域划分申请：（一）莱西市物业管理区域划分申请表；（二）房地产项目开发经营权证明；（三）建设用地规划许可证；（四）建设用地使用权证书；（五）项目规划设计方案；（六）地名核准文件；（七）物业管理区域建设用地规划平面图。第九条 市房产管理局自受理申请之日起10个工作日内，在
4、征求街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会的意见后进行划分登记，出具莱西市物业管理区域划分意见书。第十条 建设单位应当将划定的物业管理区域通过商品房买卖合同向买受人明示，并在房屋销售场所公示。第十一条 已经建成交付使用的小区，原建设单位在本意见实施之日起30日内持相关材料申请物业管理区域划分登记。原建设单位因为吊销、注销或其他原因已经不存在，由社区居委会组织相关区域内业主代表持物业管理区域划分申请表申请物业管理区域划分登记。第十二条 物业管理区域划定后，确需调整的，应当经物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例达到百分之五十以上的业主书面同意。已成立业主委员会的，由业主委员会向市房产管理局提
5、出物业管理区域划分调整申请；未成立业主委员会的，由所在地社区居委会组织业主代表提出物业管理区域划分调整申请。第三章 业主大会和业主委员会第一节 业主大会筹备组第十三条 房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告市房产管理局和街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会。第十四条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： 1.业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；2.业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；3.自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。第十五条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会应
6、当在30日内组建业主大会筹备组。筹备组由7人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会代表担任，筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会或者社区居民委员会组织业主推荐。 未依法组成筹备组的，不得进入下一工作程序。筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置及每个单元口进行书面公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府、经济开发区管委会协调解决。建
7、设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。 第十六条 筹备组履行下列职责：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（四）确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（五）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内显著位置及每个单元口进行书面公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
8、第十七条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。 基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。 业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。第十八条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。 第十九条 筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。第二节 业主大会第二十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内业主人数较少且经过全体业主一致同意决定不成立业主大
9、会的，由全体业主共同履行业主大会职责。划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第二十一条 业主大会履行下列职责： （一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约； （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定； （四）选聘、解聘物业服务企业； （五）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)； （六）决定改建、重建建
10、筑物及其附属设施；（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。第二十二条 管理规约应当对下列主要事项作出规定： （一）物业的使用、维护、管理； （二）专项维修资金的筹集、管理和使用； （三）物业共用部分的经营与收益分配； （四）业主共同利益的维护； （五）业主共同管理权的行使； （六）业主应尽的义务； （七）违反管理规约应当承担的责任。 第二十三条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定： （一）业主大会名称及相应的物业管理区域； （二）业主委员会的职责； （三）业主委员会议事规则； （四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （五）业主投票权数的确定方法； （六）业主代表的产生方式；
11、（七）业主大会会议的表决程序； （八）业主委员会委员的资格、人数和任期等； （九）业主委员会换届程序、补选办法等； （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。 第二十四条业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。 第二十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： （一）经专有部分占建筑物
12、总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 第二十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。 第二十七条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积： （一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未
13、进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 第二十八条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 第二十九条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的
14、业主人数为一人。 业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。 第三十条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。 未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。 第三十一条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。业主代表推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。 第三十二条业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一
15、定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。 第三十三条业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本意见第二十一条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。 第三十四条业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。首次业主大会会议由筹备组作出书面记录，待业主委员会产生后，筹备组将相关书面记录移交给业主委员会。 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内显著位置和各单元口及时公告。 第三节 业主委员会第三十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。业主委员会履行下列职责：（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企
