购买商铺的十个应注意事项

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1、购买商铺的十个应注意事项注意一：用途“居住用地”改变为“商业用地目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全 不同的土地使用性质。“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”（全称是商业服务用房）则是从事商业和为居民生 活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看 “居改非”已经改变了土 地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”；从规划角度看，其内涵已被变更为建设工程 规划许可证中的各项规定；从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 18 条曾经规定：“土地使用者需要改变 土地使用权出让合同规定的土地用途

2、的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和 城市规划部门 批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。注意二：规划变更要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否 成功的重要环节。从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一 轮规划的影响。譬如上海市西部地区崛起虹桥交通枢纽工程，表明整个上海同长三角将形成一个 三小时车程的“都市圈”，未来这里将吸引大量人流、物流、信息流和资金流。这就使上海市西 部地区凸现商业地产投资机遇。

3、从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线， 可以肯定该商铺有着上升的价值。注意三：相关权益：一是房屋产权，二是出租情况所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证 就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何 协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同 房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于 原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发

4、生赔偿等麻烦事情。 注意四：面积大小商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身 风险角度考虑，商铺面积一般在 50至100平方米为宜。 类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险 较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过 大。选择商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门 面面积，目标是提高商铺的单位面积价值；若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局 的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。注意五：用途结构商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投

5、资商铺做餐饮业时，绝不能回避 这一点。要注意许多住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要 了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是 多少、能否加装夹层（或者送夹层）等。底层商铺层高若在 5 米以上，投资客可以自己加装夹层。 一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经 营；二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。注意六：设备装修 购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详 细的约定。一般情况下二手商

6、铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时最好 另外单独订立一个附件，即房屋设备装修装饰清单。列出这些设备和装修费用等情况，譬如是 否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。 注意七：税费品种商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的 比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清 楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资。据说，这样可 以合理规避部分税费。注意九：回报时间商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质

7、商铺所 获得的长期租金收益远远高于初始投入。对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入 同回报通常也是成正比的，但也有特例。譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。但是，随着城市化进程的加速，区域市场 从无到有，从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房 价或铺价都会水涨船高，促使商铺投资升值。当然，不是人人都能看准这种 “潜力铺”的，主要 还是要耐得住寂寞。注意十：市场因素市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是 能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。

8、上海的商铺市场自 2001 年兴起已有 7 年之久，商铺市场正在逐步走向成熟。不过也有高 低快慢区分，如“黄金”旺铺往往无价无市，包括淮海中路、南京东路、豫园、徐家汇等黄金地 段；而偏冷地段商铺却是一铺难销，经营面临较大困难。二手商铺避免出现纠纷避免出现纠纷投资二手商铺时注意细节约定1、买家应事先调查房产是否有赠与、出租情况律师点评：二手房买卖前，需要向业主了解该房产是否有赠与、出租情况存在，以免日后 陷入纠纷。如果业主表示没有，购房者不但要让业主出具无赠与或无租赁的书面承诺，还要到现 场去查勘，了解实情。如果业主已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前三个月告知承租人出售事宜，承 租人享有

9、优先购买权。应当签订三方协议，确定承租人对该商铺放弃同等条件下的优先购买权， 并重新签订租赁合同。租客放弃购买签订三方协议2、二手商铺约定需更细致 承租人放弃了购买权，三人签订了三方协议，宋老板还是继续租赁。律师点评：二手商铺与二手房买卖合同有差别，需要购房者注意。1.要约定房产用途。要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地，能否作为公司注册地。2.要对公摊部位进行约定。有的商铺公摊面积占到总面积 30，这就需要对公摊部位的组 成、面积、面积误差的处理方式详细约定。3. 对房屋设备装修装饰的约定要详细。二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在 买卖合同中要单独做个附件，列出房屋设备装修装饰清

10、单。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。4. 物业服务方面的约定。物业服务质量对商业用房经营至关重要，物业服务包括的种类、服务是否到位，物业费用 的组成等都要提前调查，并将该内容写到买卖合同和物业服务合同中。5. 交易税费的分担方式。目前在北京进行商铺交易，需要交纳的税费主要有：营业税、契税、印花税、土地增值税、 个人所得税。各方如何承担，均应在合同中列明投资商铺要看年限商铺与住宅使用年限有区别：根据有关法律规定，我国的土地使用年限，根据使用性质 的不同，商业用地为40 年，综合用地为50年，住宅用地为70 年。其中，土地为划拨用地的，其 使用年限没有限制

11、。人们一般都认为，商铺的使用年限也就只有 40 年。但事实上并非如此，据调查，目前市 场上买卖的商铺，由于土地性质的不同其使用年限有所不同。一位资深的业内人士介绍，在现实中，当初的土地性质为商业用地的，其使用年限肯定是 40 年。但是现在的许多项目也在项目的底层或是项目内部建起了商业用途的门面房。最典型的就 是大量的商住楼项目，项目的底下几层常常就是临街的铺位；有的成规模的小区内部，也建起了 方便业主生活的配套商业铺面。这些铺面是建在综合用地或是住宅用地之上，又不可能将其用地 割裂独立存在，那么，在事实上，其使用年限就为50年、70年或无年限限制。这样看来，商铺的 使用年限就共有四种情形。在其

12、他条件相同的前提下，由于实际使用年限的不同，出售或出租的收益就会有明显的不 同。另外，如果该商铺是建在划拨用地上，购买者就必须补交相应数目的土地出让金。因此弄清 商铺的实际使用年限，是十分重要的。贷款额度不同：住宅可以贷款 60%70%不等，商铺一般不超过60%。购买商铺与购买住宅的交易在以下三方面收费区别如下：类型 登记费 转让费 契税商铺100 元/每套？元/平方米3%买商铺注意事项一铺旺三代”、“一铺养三代”。然而，近些年来，因商铺引发的商业纠纷以及投资失败的案例 不在少数，原因在于消费者对商铺了解甚少，轻信开发商给出的种种承诺，对待商铺投资过于盲目。买哪里的商铺比较稳妥第一，要选择居民

13、聚集、人口集中的地区。通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业 设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、 干洗店这样的店铺。这样的商铺容易出租。第二，要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类。古语云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线有关。一条街道 会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通 畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。同样一条街道的两侧， 由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一

14、侧选址。第三，要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置。交通方便是选择店铺位置的重要条件之一，尽量避免选择设置了交通管制的地方，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等。店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点。另 外，店铺门前或附近最好有便于停车的地方，这样会给顾客带来方便。买商铺有哪些注意事项一、购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，包括是否抵押、是否受司法限制等。二、在签订商铺买卖合同时注意：三、1、房屋用途。看是否确实为商用，并在合同中注明；四、2、公用分摊面积。商铺的公摊面积一般

15、在 30%-40%，甚至 50%。因此对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，建议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权 归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积 过大或过小时的解决办法；五、3、物业管理。许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房 者在购买商铺时极易忽略的环节；六、4、交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要，在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客 货梯、出入口、通

16、透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时注意验 收。七、相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之 几。有一点要注意的是，根据建设部商品房销售管理办法第十一条的规定，房地产 开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产市场 风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。八、贷款与其他税费方面。商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者 资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力；购买商 铺应缴纳总房价 4%的契税，另外还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税， 商铺投资高投入、高产出、高风险同样投资商铺，为什