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1、精选优质文档-倾情为你奉上洋畲原乡生态旅游度假区旅游开发工程项目建议书北京山合水易规划设计院2010年04月专心-专注-专业目 录第一章 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称福建龙岩洋畬原乡生态旅游度假区旅游开发项目。1.1.2 项目承办单位概况本次项目承办单位为香港青城投资集团有限公司，在中华人民共和国香港特别行政区注册登记，于2006年9月29日正式更名为青城投资集团有限公司。公司地址在香港九龙观塘鸿固道51号保华企业中心2505室，公司员工30人。青城投资集团有限公司主要投资国内外房地产、旅游、矿产，和国际贸易行业。2007年开始，青城投资集团有限公司与“昆明龙宇达矿产资源有限公司”
2、和“广州市青城矿业资讯咨询有限公司”合作，全力进行云南省矿业开发建设投资。同时，已经开始筹划在福建龙岩开展投资业务。本次洋畲项目主要建设范围为：洋畬原乡生态旅游度假区景区建设、休闲度假区建设、旅游基础设施与服务设施建设等。1.1.3 报告编制依据1、项目可行性研究报告编制委托合同； 2、投资项目可行性研究指南（试用版）；3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、龙岩市旅游产业发展行动计划；5、龙岩市经济和社会发展十一五规划；6、龙岩市2020年经济发展远景战略规划；7、相关设计规范标准等。1.1.4 项目提出的理由与过程1、龙岩乡村旅游亟待突破目前，龙岩乡村旅游发展着力打造以“客家、红色、
3、生态“三大主题为核心，现有的乡村旅游也主要围绕这样的主题展开，已经形成的类型有农家乐型（古田五龙农家乐）、村镇型（如连城培田古民居、永定下洋古村落、初溪土楼）、现代科普型（长汀策武南坑村、武平仙岩休闲小镇）、农业产业集聚型（漳平永福台湾农民创业园）、民俗风情型（连城姑田游大龙、罗坊走古事）、乡村休闲度假型（漳平九鹏溪、永定下洋温泉）、回归自然型（连城曲溪冯地村、永定西溪山水缘生态农庄）等。从目前的发展情况而言，乡村旅游的发展多是“就旅游做旅游，就村落做村落”，整体发展的带动性不强，因而对于区域发展所形成的聚集效应和影响力也很弱，缺少综合开发和“旅游与生态、旅游与休闲、旅游与新农村建设”结合紧密
4、的乡村旅游开发项目，相应也就没能形成独具特色、独树一帜、具有一定知名度的乡村旅游发展品牌。本着这样的发展现状，洋畲项目的发展便有了明确的方向，填补龙岩“项目多、品牌少”的现状，形成一个综合性的、具有区域发展带动性的、并能够形成品牌效应的旅游项目。以此项目的发展，助力龙岩实现2011年创中国休闲旅游城市的目标，助力新罗区完成全市“每个县（市、区）有一个国家4A级以上旅游区，一家以上四星级旅游饭店、一个以上国家级或省级工农业旅游示范点、一个以上国家级或省级旅游名镇名村、一批休闲度假特色旅游区”的发展目标（摘自龙岩市人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见）。2、洋畲村发展空间广阔洋畲村于2006年被
5、中国村社发展促进会评为“中国特色村”，被福建省林业厅评为“森林人家”休闲健康游第一批试点村，对促进龙岩新罗区近郊观光农业的发展起到示范带头作用。尤其是，每年11月下旬到12月上旬柑桔成熟时节，举办的“桔子红了”洋畲采摘旅游节，在全市都形成了一定的影响力。但洋畲村的发展潜力，远远不应该止于此。以洋畲村核心的周边区域，有着优于其它项目的资源基础，生态环境优秀，周围分布着各类的山体、森林、溪流、村庄等资源，可以拓展发展的区域非常广阔，联动性非常的强。因此，本项目无论是从资源特色，还是从生态环境，以及可以联动发展的角度而言，都有着非常广阔的发展和提升空间。因此，选择旅游建设项目是顺应国内旅游发展趋势与
6、新罗区远期发展规划的重要举措，具有重要的战略意义。3、实现洋畲村旅游产业及农林产业的相互驱动目前，洋畲村的自然生态环境较好，数千亩果林分布在洋畲村周围。它对外界具有很强的吸引力。但由于弃管现象严重及对于优良品种开发力度不够、技术力量薄弱等问题，使得林果业效益很低。农民收入上不去，难以脱贫致富。而本项目的建立可以基于当地旅游资源打造旅游产业链条，建立起以乡村旅游、文化旅游、森林旅游三大主题带动整个景区的旅游发展，通过新颖的旅游产品策划、合理的营销、节庆策划，打响洋畲村旅游品牌，从而大大提高景区人气。旅游商品作为旅游产业链的重要环节也必将随旅游品牌知名起来，而果品及农业产品作为景区的主打旅游商品必
7、定会拉动当地的林果业发展，提升现代农林业科技水平，有利于农林产品的优产、推广与品牌的建立，从而更进一步地促进旅游产业链条的完善。这两种产业相互带动发展的模式就形成了农旅双链（产业互动）模式。最终实现公司赢得利润及农户实现富裕。1.2 项目概况1.2.1 拟建地点本项目的建设地点为洋畲村位于龙岩新罗区，本项目北至物流园，南至狮子山，东起水潮庵，西莅临赤水村；规划面积共计为46.6公顷。1.2.2 建设规模与建设内容本项目总规划用地46.6公顷，总建筑面积约49933。包含三期工程，4大功能区，涵盖吃、住、行、游、购、娱等多方面的体验。1.2.3 主要建设条件本项目建设的政策环境良好，旅游资源较丰
8、富，建设区域内用地条件、自然环境条件、基础设施建设条件均能够满足建设需要，建设条件具备。1.2.4 项目投入总资金及建设时限本项目建设总投资为14717.6万元，建设资金来源：自筹60%、申请政策资金及银行贷款40%。建设时限为5年。1.2.5 主要技术经济指标表1-1 项目主要技术经济指标表序号名 称单 位数 量备 注1项目总占地面积m22总建筑面积m2499333项目总投资万元14717.64工程建设期年55年平均净利润万元25496内部收益率%23.97投资回收期年7.081.3 项目建设的必要性1、有利于洋畲村周边区域资源的开发目前，洋畲村周边区域分布着林区、荒山和果林，没有经过系统开
9、发，资源闲置。生态度假区项目的建设，有利于整合闲散资源，实现资源效率最大化。而本项目的建设，通过各种营销手段，使得当地的旅游资源实现价值；并通过旅游产业，带动当地的林果业发展，实现产业联动。2、有利于开发特色农家休闲旅游项目乡村生态度假是近年来兴起的特色旅游项目，具备距离短、客源多、季节影响弱等特点，深受各阶层人士的青睐。可以考虑以水果生产为依托，开发观果、摘果、品果、购果之类的系列休闲型项目，以及赏花、露营、垂钓等项目，吸引周边旅游市场。3、有利于促进区域经济发展生态度假区项目建成后，洋畲村区域内将形成集观光、林业种植、杂粮生产、果木培育于一体的多功能产业区，可以有力的促进全乡乃至全区的经济
10、发展。4、有利于推进新罗区旅游产业转变进程新罗区虽然在发展旅游业上不断进步，但是面对激烈的竞争形式，新罗区还必须提高旅游产品层次，创新旅游消费热点。该项目的设计充分体现了休闲、体验的主题，旅游产品以亲水游乐、休闲活动、疗养康复、野外活动、度假居住、文化体验等为主，形成多样化的综合服务和多方位的生活体验，呈现出一个多层次的结构和形成一个有序列的服务体系，以满足多重目的度假和观光需求。项目建成后将是对新罗区旅游产业转变过程的重要推进。5、有利于促进当地发展与人民生活水平旅游产业在促进地方经济发展、扩大市场需求、增加劳动就业机会等方面发挥着重大的作用。本项目建成后将促进该区的居民就业、经济发展，人民
11、的生活质量和精神风貌将发生明显的改观。1.4 结论与建议1.4.1 结论第一，本项目建设符合新罗区“十一五”发展规划对旅游产业的建设趋势。第二，本项目建设是循环经济建设的示范基地。第三，本项目符合龙岩市“旅游立市”发展战略要求。项目以旅游开发吸引人气为起点，借助于每年数十万游客量的无形品牌宣传效应，打造成功的果蔬品牌。使得旅游地变成了果品产地，农民跳出农家乐的局限，成为品牌果蔬生产的生力军。 从而实现了旅游、现代农业两种产业互相促进和共同发展的联动效应。第四，本项目对发展地方建设、拉动内需、富民强市，具有重要的社会意义。综上所述，本项目具备建设的必要性和可行性。1.4.2 建议第一，在洋畲村生
12、态度假区的建设过程中，要切实做到旅游开发与乡村建设、地方文化挖掘的相互融合，注重环境保护与科学化、可持续发展。充分挖掘项目的社会、环境、经济等多方面意义，积极争取上级有关部门的政策支持和资金支持。第二，在项目的实施管理中，协调好各有关方面的工作，确保项目建设顺利进行，保证工程项目完成后能达到预期目标，使项目能够发挥更好的功能和效益。第二章 市场分析及预测2.1 休闲度假旅游市场需求目前我国旅游产品结构存在的主要问题，一是旅游产品仍以观光产品为主，不能适应我国休闲度假需求已进入快速成长期的新形势，供给短缺的问题开始突出；二是旅游产品的参与性、娱乐性和体验性差，难以适应旅游消费者求新、求乐、求知多
13、样性的消费需求。旅游产品应逐步从传统的观光旅游向休闲旅游和体验旅游转型。龙岩市人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见中提出2011年实现创中国休闲旅游城市的目标，助力完成全市“每个县（市、区）有一个国家4A级以上旅游区，一家以上四星级旅游饭店、一个以上国家级或省级工农业旅游示范点、一个以上国家级或省级旅游名镇名村、一批休闲度假特色旅游区”的发展目标。按照国际经验，人均超过1000美元，旅游需求将急剧膨胀，但主要是观光性旅游需求。人均达到2000美元将基本形成对休闲的多样化需求和多样化的选择，人均收入达到3000美元，度假需求就会普遍产生。因此，休闲度假的需求已经非常现实，从消费能力上已具备了相
14、应的经济能力。因此，本项目建设的客源市场基础已具备，并具有强烈的休闲度假倾向和趋势。2.2区域市场龙岩市场事件龙岩：本项目地位于福建龙岩，龙岩旅游市场的发展现状深刻影响着洋畲旅游发展的未来。近年来，随着永定土楼申报世界遗产成功以及各类节庆活动的举办，如中国福建（永定）土楼客家文化节、龙岩旅游节等，进一步推动了龙岩旅游市场的繁荣和发展。数据龙岩：2008年，龙岩市新罗区累计接待游客2223万人次，同比增长12，旅游营业收入113亿元人民币，同比增长15。其中乡村旅游人数295万人次，同比增长25%，2009年超过250万人次。统计数据显示，一级市场中，省内客源占49.4%，同比增长25.58%；
15、北京、上海、江西等外省游客明显增加，占游客总数的5.6%。区位市场：龙岩已形成了福厦漳泉、粤东、赣南旅游目标市场，正在进一步挖掘以北京为中心的北方地区和珠三角、长三角、以及闽南、广东、江西和上海等重要客源市场。同时，随着交通条件的改善，龙岩市短线游、自驾游的旅游市场正在实现逐步扩张的势头。2.3专项市场乡村旅游市场新罗区的乡村旅游发展形成了成熟的节日，串联各个村落的乡村旅游发展。其中，2008年，新罗区各乡村旅游点共接待游客29.5万人次，旅游人次同比增长25%，旅游收入同比增长了15%。洋畲村在柑橘成熟的秋冬季节举办的柑橘采摘旅游节，前两届共接待游客5万多人次。从单纯乡村旅游发展的角度而言，洋畲旅游的发展已经效果已经非常好。“洋畲乡村农家乐”已经纳入新罗区旅游发展格局的“456”工程，成为龙岩旅游“六大特色旅游产品之一”。但，从休闲和旅游升级的角度而言，洋畲旅游尚处于初级阶段，区域带动作用、产品的丰富性以及旅游发展的理念，仍需提高。表1：新罗区乡村旅游节庆一览表时间地点活动名
