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1、绿洲集团目标成本管理实施细则1. 目的提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。2. 范围本实施细则适用于绿洲集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理供应相应依据和规范。3. 职责3.1 绿洲集团成本与安排管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、说明与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。3.2 绿洲集团所属各地产公司负责贯彻实施。4. 方法与过程限制 4.1 目标成本释义4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营安排，依据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的
2、成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。4.1.2 目标成本文件分为三个部分：目标成本测算表目标成本限制责任书动态成本月评估。4.1.3 目标成本测算表是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的限制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。4.1.4 目标成本限制责任书是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括限制内容、限制要点和手段，须要留意的已完工程的失败教训。4.1.5 动态成本月评估报告反映各成本项目的动态变更状况，分析缘由，提出成本限制建议。4.2 目标成本管理原则 市场导向原则：目标成
3、本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。4.2.2 精确严谨原则：目标成本指标应科学精确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。4.2.3 事前限制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先限制为主，事中事后限制为辅，在立项、设计、施工之前发觉问题，削减无效成本。4.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要刚好与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本限制范围内。4.3 目标成本科目的分类：详附件目标成本科目分类4.4 目标成本文件制订的步骤刚好间要求4.4.1 项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，依据可行性探讨报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相
4、关部门互动探讨确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算”。确定各项费用的安排金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一样，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计部编制的建设项目综合经济技术指标表为依据，在五个工作日内完成，并依据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本限制目标、措施或建议，形成方案设计阶段的成本限制建议，以此指导实施方案的造价限制。 实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对项目成本测算表进行细化和修订。依据各相关部门的工作现状和安排，对设计、报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的限制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析
5、。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成施工图设计阶段的成本限制建议，作为设计任务指导书的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价限制的依据。4.4.3 施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对目标成本测算表全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完工程的阅历和“万科责任成本体系”的要求，编制正式的目标成本限制责任书，并以此指导招标、施工、选购等业务活动中的成本费用运用与管理。4.4.4 各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本限制指导书）在定稿后即时上报集团财务管理部成本审算中心，相关数据录入成本管理软件。4.5 目标成本测算表的编制4.5.
6、1 目标成本测算必需应用集团统一测算表格（见附件），并体现量价分别的原则。4.5.2 目标成本的制订以项目的规划指标、建立标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，目标成本测算表必需附具体的产品建立标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。4.5.3 成本测算表中各成本项目的工程量，应依据已竣工的相像工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施工图预算完成后成本测算表中的工程量，应是按图实际计算的结果。4.5.4 成本测算表中的单价应依据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据
7、、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。4.5.5 产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，须要设计、营销、工程、成本反复沟通，标准是“满意品质要求的性价比最大化”。在本过程中可运用价值功能分析法得到最优的方案。4.5.6 施工图预算完成后目标成本测算表中的材料设备，对其品质应有精确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能供应品牌和图片说明为最佳。4.5.7 投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以依据已结算工程的阅历干脆填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。4.5.8 各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一
8、样的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。4.6 目标成本限制责任书的编制4.6.1 目标成本限制责任书是目标成本管理的指导性文件，与设计任务管理指导书、工程管理指导书等，相互补充，共同构成项目经营指导书内容。4.6.2 目标成本限制责任书的制定，应依据万科集团责任成本管理体系要求，明确成本发生各阶段的限制内容、限制原则、责任部门等。4.6.3 目标成本限制责任书应包含以下内容：项目概况：总规划指标，分期规划指标，工程概况，入伙时间。地价成本限制：目标、责任部门、限制手段和要点。开发前期打算费用限制：目标、责任部门、限制指标、限制手段和要点。主体建安、社区管网、配套设施费的限制：目标、
9、责任部门、限制指标、限制要点，应避开的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供应方式及供应商的选择要点。园林环境工程及样板间、卖场装修费用的限制：目标、责任部门、限制要点。开发间接费的限制：目标、责任部门、限制指标、限制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的限制。（各成本项目的具体限制指标详万科责任成本管理体系指引）4.6.4 营销费的限制包括开发间接费中的“营销设施建立费”和期间费用中的“销售费用”。“营销设施建立费”额度的确定及实施过程，均须要设计、营销部门的亲密协作，兼顾效果与成本的平衡；特殊是卖场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负主要限制责任，并将样板房装修费用的销售收回
10、率作为成本限制的考核指标之一。“销售费用”应结合推盘安排，于项目定位完成后制定投放时间和费用额度安排。4.6.5 目标成本限制责任书由成本管理部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、营销、项目经理部、项目发展部、财务部等各职能部门探讨、修改，达成一样后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行。4.7 目标成本的执行4.7.1 在项目实施过程中，应刚好反映项目成本的动态状况，由成本管理部每月出一份项目动态成本月评估，包括各成本项目的变更状况表，并说明缘由，提出成本限制的建议。4.7.2 项目动态成本月评估应包括“变更签证统计表”和“项目动态成本信息表”，并作为成本信息月报的部分内容，在完成后的
11、三个日内报集团财务部成本审算中心。（可在成本管理软件中完成）4.7.3 成本管理部应依据合同签订状况、预算核对状况、结算编制状况、及变更签证金额，每月在“成本管理软件”中对各项目的待发生成本进行评估，在软件中生成“项目动态成本信息表”。4.7.4 如在月内出现影响成本50万元以上的重大事项，变更发生的责任部门应刚好向成本部供应相关资料，成本部刚好计算相应成本变更金额和缘由，向公司总经理和分管领导汇报。4.7.5 在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的对比概况；反映营销广告合同、园林环境合同的额度运用状况；设计变更和现场签证应做到一单一算，月结月清，并录入成本管理软件。4
12、.7.6 项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应依据目标成本限制责任书对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。4.7.6 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，并依据“成本数据库”的格式要求，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。 4.7.7 项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相像工程的限额设计供应阅历数据。4.8 目标成本的修订4.8.1 施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大变更外不得修订。一般变更作为正常的成本动态变更在项目动态成本月
13、评估中反映即可。4.8.1 工程施工和销售过程中，假如售价、成本发生较大变更时（对利润影响达2），应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报集团财务部成本审算中心备案。5. 支持文件绿洲集团责任成本管理体系指引绿洲成本管理软件操作实施细则附件：目标成本科目分类成本测算表（标准）目标成本科目分类成本科目主要包含内容一土地获得价款1政府地价及市政配套费土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地运用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建立费、管线铺设费、
14、接口补偿费4拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等二开发前期打算费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等规划设计费规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性探讨费、制图、晒图费、样品制作费等建筑探讨用房材料及施工费2报建费 报批报建费1. 项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费2. 交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费
15、、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金(或墙改专项基金)、老师住宅基金(或中小学老师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等 增容费水、电、煤气增容费3三通一平费 临时道路施工用的临时道路设计、建立费用 临时用电施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用 临时用水施工用临时给排水设施设计、建立、管线铺设、改造、迁移等费用 场地平整基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用4临时设施费 临时围墙围墙、围栏设计、建立、装饰费用 临时办公室租金、建立及装饰费用临时场地占用费施工用临时占道费、临时借用空地租费 临时围板临时围板的设计、建立、装饰费用三主体建筑工程费1基础造价土石方、桩基、护壁（坡）
