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1、商业地产全案策划流程图2010 年好邻居公司内部各项管理方案学会在观念上进行改变 ,由物业管理变为物业服务 .早期介入工 作方案和接管验收管理方案商业商业街区(商场)的物业管理大体上 分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、 清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人 力资源管理、档案管理等方面,在实际操作中,应根据各阶段的特点, 有重点、有步骤地逐项落实。一、 早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段,从物业管理的 角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方 面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足 广大租户的需求,尽可能
2、地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节 约成本。根据某广场工程进展情况,特制订如下方案:1、工作内容:(1)从政策法规的角度,提供有关物业管理的意见和依据;(2)从物业管理的角度,对以下方面提出合理化意见:园区规划设计;建筑设计和选材;环境整体设计;标识系统的设计、配置;绿化设计; 其它公建配套设施配置电梯、空调系统的配置消防设施配置;安全监控系统配置;弱电系统其它配置;各类设备配置、选型;隐蔽工程施工。2、管理措施(1)熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依,有章可循;(2)制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作;(3)参与有关工程联席会议,协调各方面关系;二、接管验收管理方案,为确保商业街区的
3、环境、建筑和设施设备 等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护租户的合法权益,方便 日后的物业管理,特制订商业街区接管验收方案。1、管理内容:(1)了解接管物业的基本情况;(2)编制物业接管验收计划,确定物业验收的标准、方法和日程 安排;(3)与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对商业街 区物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在物业交接验收表 上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;(4)与开发、施工单位一起,对商业街区物业进行现场复验,直至 符合规定的要求和标准;(5)与开发、施工单位联合进行商业街区物 业交接:核对、接收各类房屋和钥匙;核对、接收各类图纸资料,并加以整理
4、归档;核对、接收各类设施设备;核对、接收各类标识。2、管理措施:(1)组建接管验收小组,负责商业街区的接管验收工作;(2)制定接管验收规程;(3)掌握物业验收的标准和程序;(4)提高对接管验收重要性的认识;(5)实事求是地开展接管验收工作;(6)按规定办理接管验收手续。三、租户入住管理方案,在办理租户入住手续时,为租户提供方便、 快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理公司的形象,给租户留下良 好的第一印象,具有重要作用,特制定如下方案:1、管理内容:(1)在租户领房前将所有资料准备齐全。(2)精心 布置租户入住现场,为租户办理领房手续提供一条龙服务。(3)凭租 户所持的入住通知单和各类必备证明,
5、发放交房资料。(4)收回租户 按规定填写的各类表格,收取租户应缴纳的费用。(5)陪同租户验房, 办理领房手续。在验房过程中,发现的房屋质量问题经租户确认后, 填入租户验收交接表。(6)对验房交接中发现的房屋质量问题, 与租户约定时间,及时解决。2、管理措施:(1)制定租户领房程序;(2)策划租户入住现场布 置方案;(3)按照租户领房程序,安排工作流程;(4)热情接待,百 问不厌,虚心听取租户意见;(5)按规定办理租户入住手续四、保安管理方案,在商业街区管理中,应当运用现有的科学技术 手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护 商业街区物业和租户的安全,这是一项很重要的工作,最
6、为广大租户 所关注,特制订常规防范与技术防范相结合的 24 小时全天候管理方 案。1、管理内容:(1)常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方 式,协助公安机关维护商业街区公共秩序,防止和制止任何危及或影 响物业、租户安全的行为。门岗的任务:a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼);b.维护出 入口的交通秩序;c.对外来车辆和人员进行验证和换证;d.制止身 份不明人员和衣冠不整者进入商业街区;e.严禁携带危险物品进入商 业街区;f.遇有外来人员将大件物品带出商业街区,即与物主核实, 并作登记;g.为租户提供便利性服务。巡逻岗的任务:a.按规定路线 巡视检查,不留死角; b. 巡查车辆停放情况,
7、维护道路畅通,做好安 全防范工作; c. 对商业街区内的可疑人员进行检查防范; d. 商业街 区安全检查; e. 装修户的安全检查; f. 防范和处理各类治安案件; g. 防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。( 2)技术防范:应用安全报警监控系统、电子巡更系统,对商业街 区内的治安情况实施 24 小时监控,确保商业街区安全。对可疑或不 安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施,并及时通知值班保安就地处 理。值班保安接到治安报警,迅速赶到现场酌情处理,并把情况反馈 到监控中心,监控员作详细记录,留档备查。2、管理措施:(1)实行半军事化管理,制订各项保安管理制度和奖 惩措施,并严格付诸实施,以增强
8、保安人员的工作责任心。(2)强化 保安人员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高保安人员的思 想素质和业务技能,每年组织不少于4 次会操。(3)加强保安人员的 行为规范教育,要求服装统一,佩证上岗,言语文明,举止得当。(4) 严格执行保安巡更点到制度,确保巡逻质量。(5)监控中心设备每天 检查、保养,监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除五、消防管理方案消防管理是物业管理的重中之重,要根据消防法 规的要求,并结合广场的实际,切切实实地做好消防安全工作,确保 租户的生命财产安全。1、管理内容:(1)做好消防监控中心的管理;(2)做好消防设施、 器材的管理;(3)保持消防通道的畅通;(4)加强商
9、业街区装修期间 的消防安全管理;(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;(6)防止电器 短路、管煤泄漏等引发火灾因素。2、管理措施:(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做 到责任落实,器材落实,检查落实;(2)制订消防事故处理预案,防 患于未然;(3)建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季 组织一次消防演习;(4)定期进行消防检查,预防为主,防消结合, 发现隐患,及时消除;(5)做好消防器材、设备的检查保养,使之始 终处于完好状态;(6)制止任何违反消防安全的行为;(7)积极开展 防火安全宣传教育,定期向租户传授消防知识;(8)发生火灾,及时 组织补救并迅速向有关部门报警六、清洁绿
10、化方案,清洁绿化作为物业管理的重头戏,是商业街区内 不可缺少的部分,关系到整个商业街区的形象,也是测定环境质量的 一个重要指标,故拟订以下管理方案:1、管理内容:(1)绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学 化根据气候,给花木适量浇水。根据花木长势,给花木适量施肥,适 当松土;及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏 的花木及时扶正、整修或补苗;制定预防措施,防治病虫害;做好恶 劣天气花草树木的保护工作; 定期(每年8 月、11 月)修剪草坪, 使其生长茂盛,平整美观。(2)商业街区室内公共区域的绿化布置;(3)清洁卫生:通过日常保洁工作,使商业街区公共环境和公共部 位整洁,公
11、共设施洁净、无异味、无破损。绿化区域:每天打扫一次、 捡拾绿化带内杂物,清洁商业街区所有设施(含各种标志牌),随时 清除各类污渍,清扫积水,每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照 明设施进行擦拭,定期清洗外墙面。地下车库:每天清扫地坪,轻抹各类标志牌,随时处理大面积油渍、 积水;每周冲洗地坪,去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除 尘;每季清洁、擦拭照明系统,天花及管道外除尘。垃圾房:每天收集一次各楼层的垃圾,清运到垃圾房,并清洗垃圾房 内外墙壁及地面;每月对垃圾房消毒二次。大堂:每天保持入口梯级、地面清洁,定期用补蜡机械打磨地面,每 天擦拭墙身表面及各种标志牌;每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾
12、箱、 消防栓、消防箱、门及墙脚线;每季清洁天花照明灯件及饰物,拂去 天花灰尘。楼层:商业街区各楼层过道每天保洁一次,电表箱盖、楼梯扶手、栏 杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次,楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩 每周保洁二次。电梯厅:每天清洁地面、墙面及各种标志牌,清洁垃圾箱及烟灰缸; 擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件。电梯:每天擦拭不锈钢表面,玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手 等,每天清洁轿厢地面;每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮; 每月对电梯门槽进行清洁。消防楼梯:每天擦拭梯级及休息平台、消防设施;每周清洁墙身;每 月大清洗。各功能房:半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、
13、电梯机 房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面(日常清洁由各功能 房工作人员负责)。洗手间:每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、 小便斗、镜面、洗手盆等,清理并清洗垃圾箱,点燃卫生香,小便斗 放置卫生球;每月擦拭、清洁照明灯、通风口,彻底清洁和消毒洗手 间内的设施,拂去天花板上的灰尘。外墙:定期清洗。2、管理措施:(1)建立绿化保洁制度,狠抓落实;(2)按操作规程 进行规范操作;(3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训,提高 员工素质,增强专业技能;(4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行 经常性监督检查(“三查”指:保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、 管理部经理抽查);
14、(5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理,要求服 装统一、标识齐全、言行文明。七、房屋、设施设备管理方案房屋特别是共用设施设备的管理,直接 影响到商业街区的形象、租户的使用效果和物业的使用年限,其重要 性是不言而喻的。故拟订以下管理方案:1、管理内容:(1)房屋公共部位维护管理:根据交房进度,商业街 区内房屋可分为租户已领房和空关房。租户已领房:a.办公楼:房屋交付时,管理处应及时与租户签订物 业管理公约,书面告知装修管理规定,督促租户按规定办理装修申请 手续,并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备,楼道墙面、地 面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度,采取保护性措施,以确保 房屋质量和美观,并督
15、促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系 统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理,统一 时间、统一地点、统一收集清运,严禁高空抛物。装修结束后,应注 重房屋公共部位的养护和修缮。b. 商场:装修期间按商场装修管理规定操作,重点管理防火材料的使 用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后,重点进行 公共部位墙面、地面和外墙立面的管理,发现破损,及时维修。c. 空关房:空关房(含租户托管房)移交后,管理部应每月通风打扫 一次,并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、 电表),对发现的问题,或尽快处理,并督促其予以解决。(2)设备设施维护:电梯在装修期间实行保
16、护性管理; 商业街区内的公共水电设备设施应经常进行检查,发现损坏,及时维 修,要按不同型号产品的养护要求进行日常养护; 公共卫生设施每天检查一次;水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次;电梯机房设备,每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行); 消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关 维护方案检查养护; 供配电房设备每天巡查一次,每周检查一次; 消监控系统设备按相关维护方案检查养护; 电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次; 租户自用水电设施的维修,应按规定填写有偿服务联系单,确保 维修及时率与合格率。2、管理措施:(1)制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;(2)维修人员持证上岗,操作规范,维修及时;(3)抓好维修人员 技术培训,提高业务