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1、第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位乳山市XX房地产开发有限公司成立于2014年，注册资本3000万元人民币，是集开发、销售为一体的现代股份制企业。公司技术力量雄厚，下设行政部、工程部、预算部、销售部、财务部等职能部门。公司自成立以来坚持以人为本，注重实效，建立了完善、科学的管理体制。公司自成立以来一直坚持信誉第一、质量第一、客户第一的宗旨，在经营过程中，本着以诚信求发展的方针，履行销售放心房的承诺，在管理方面，贯彻ISO9001质量体系标准，建立过程控制，做到及时控制，持续改进，在工程开发方面，公司严格审查合作方的主体资格、履约能力、企业信誉、资质水平等，建立供方档案，保证施工质量
2、，打造精品工程。公司重视知识，尊重人才，适应新时代高层次发展，保证了项目选择的科学性、客观性及建设的品质。公司注重质量，开拓创新，力求为业主打造温馨家园。面对机遇与挑战，公司全体员工将以超前的理念和诚信务实的态度，塑造精品地产、创建宏伟大业。1.2 项目概况1.2.1 项目名称乳山市XX花苑住宅小区一期工程项目1.2.2 建设背景 随着中国经济的高速增长，我国城市化进程加快，为地产的发展提供了新的空间。国家统计局发布的2014年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%；办公楼投资5641亿元，增长21.3
3、%；商业营业用房投资14346亿元，增长20.1%。由此可见住宅类房地产依然是国民经济中的重要组成部分。在房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景下，我国住房步伐加快，住房消费有效启动，居民住宅条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场获得迅猛发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了积极的推动作用。乳山市， 地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地，南濒黄海线，与韩国、日本隔海相望，是山东半岛东南部一颗璀璨的明珠。近年来，乳山市着力打造生态型花园式滨海旅游城市。先后荣获“国家环境保护模范城市”、“国家园林城市”等称号。全市14处镇均为省级环境优美镇。乳山天蓝海海碧，山明水秀，空气洁净，气
4、候宜人，是最适合人类居住的范例城市。乳山市坚持以科学发展观统领全局，牢固树立“工业立市、开放强市、民营活市、旅游兴市”的理念，坚持经济与社会协调、发展与民生统筹，质量与效益兼顾，大力实施“瞄准一个目标，突出两大战略、推进四基地一中心建设”的思路，保持了经济社会又快又好的发展态势。综上所述，乘着城市化进程的东风，乳山市的房地产市场迎来了大发展的时机，乳山市XX房地产开发有限公司决定抓住机遇建设“乳山市XX花苑住宅小区一期工程项目”。项目建成后将改变会成为乳山市一道亮丽的风景线，推动乳山市房地产业的大发展。1.2.3 项目建设场址项目位于乳山市区滨河路南，青山路东。该处地势平坦，环境优美，适合人居
5、。1.2.4 建设规模该项目规划建设用地面积23159平方米，总建筑面积49289平方米。地上建筑面积33756平方米，其中:住宅楼32361平方米，含多层住宅20959平方米，高层住宅楼11402平方米，建设1#-2#、13#-15#、27#-28#楼工程，共计278户；商业面积765平方米，配套公共服务设施630平方米。地下建筑面积15533平方米，包括地下车库建筑面积13136平方米，储藏室建筑面积2397平方米；建设停车位278个，地面48个，地下230个。技术经济指标表表1-1序号名称单位数据备注I建设规模1建设用地面积平方米231592开发建设总面积平方米492892.1地上建筑面
6、积平方米33756其中住宅平方米32361其中多层住宅平方米20959高层住宅平方米11402商业平方米765配套公共服务设施平方米6302.2地下建筑面积平方米15533其中地下车库（含设备用房）平方米13136储藏室平方米23973容积率1.464建筑密度%22.45绿地率%416规划总户数户户2787户均人口规划人3.28规划总人数人8909停车位辆2789.1其中地下停车辆2309.2地面停车 辆48经济指标1住宅元m24500出售2商业元m27000出售3储藏室元/m21800出售4建设投资万元12865.435每平方米建设投资元2610.20平均6销售收入万元16775.417经营
7、税金及附加万元1005.168利润总额万元2737.07 9所得税万元684.27 10税后利润万元2052.80 III财务评价指标1投资利润率%15.962投资利税率%21.273全部投资内部收益率（所得税前）%22.324全部投资回收期（所得税前）年2.655净现值（所得税前）万元952.646全部投资内部收益率（所得税后）%17.937全部投资回收期（所得税后）年2.718净现值（所得税后）万元545.461.2.5 总体规划方案1、规划设计原则根据规划部门的意见以及项目的自然地理环境，本项目依据下列原则进行规划。（1）结合乳山市城市设计要求和地块现状特点，统筹规划，合理布局，规划建筑
8、以静雅宜居为特色，营造高质量住宅环境。（2）根据城市发展需要，综合考虑周边现状建筑及业态，合理确定建筑空间尺度、造型，使其与周边建筑和城市景观相协调。（3）根据地块价值，分析考虑不同性质产品的分布，充分发挥各资源价值，营造高品质的城市综合建筑。（4）布局合理，各种配套设施完善，方便居民生活。（5）采用集中布局以节约建设用地，提高绿化率，结构方案在保证可靠的前提下尽量做到经济合理，在设备和建筑材料的选用上既要美观大方又要节能经济。（6）以科技为先导，积极应用新技术、新产品、新工艺、新材料，改善建筑功能和质量，提高经济和环境效益。2、总体布局场址环境良好，地势平坦，呈规则矩形，可规划建设用地231
9、59平方米。道路设计充分考虑人车分流，车行流线通畅，通过多个入口和环形路将场区内部统一管理。本项目绿化以改善城市环境，提高城市品位为宗旨，结合道路两侧地形，达到环境优美、特色突出、生态效益良好的效果。道路绿化为：主干道两侧种植行道树、灌木丛、草坪等，具有遮阳、防噪声和尘土的作用；树池最小尺寸1.21.2m，绿地分段长度3050m，行道树株距68m，树杆中心距侧石外缘0.75m。对绿地、道路以外的室外进行硬化铺装，使之不露土，防止扬尘。入口及中心广场地面选用耐磨、耐久性好的块状石材铺砌；路边停车位、树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾硬化和绿化两种功能；地面铺装施工应做好底基层的素土夯实，保证基层的级
10、配碎石或混凝土、三合土等施工质量，以提高硬化地面的耐久性。3、公用工程（1）给水供水生活日常用水：本项目共建设住宅32361平方米，计278户，按每户人均3.2人计算，按人均用水量120升/人日估算，则Q1为106.8立方米/日。商业楼、公建日常用水：本项目建设商业楼765平方米，公建630平方米，按平均用水量6升/平方米日估算，则Q2为8.37立方米/日。室内给水管道采用PPR管，热熔连接。室外给水管道采用镀锌钢管，丝扣连接。绿化用水量：按2升/平方米次，一天浇一次水估算，则Q3约18.99立方米/日。本项目绿化用水全部采用中水，故不计算用水量。道路冲洗用水量：按2升/平方米次，一天浇一次水
11、估算，则Q4约9.50立方米/日。本项目道路冲洗用水全部采用中水，故不计算用水量。其它用水量，按Q1 -Q2之和的10%计取，则Q5为11.52立方米/日。项目区总用水量Q1+Q2+ Q5约为126.69立方米/日，接引市政自来水管线，能够满足项目需要。项目全年用水量合计4.62万立方米。（年用水天数取365天）。给水系统可直接由市政自来水管线提供，供水管网沿道路呈环状敷设，消防系统与日常用水为同一水源。供水方式由城市自来水直接供给，经消火栓泵及喷淋泵为消防系统供水，给水由市政管网直接供水。中水根据山东省城市中水设施建设管理规定的要求，需配套建设中水设施。中水设施应与主体工程同时设计，同时交付
12、使用。本项目拟建设中水处理设施，在各用水建筑物内设中水管道。除粪便污水外，其他污水进入中水处理系统，经中水设施处理后，用于冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。（2）排水污水：结合竖向规划，顺地势布置污水管道，管径300-400毫米。污水汇入中水处理站，部分污水处理后回用，剩余部分排入城市污水管道。雨水：地块内雨水结合竖向规划，沿主要道路顺地势布置，排雨标准为一年一遇，设计管径500毫米，接入城市雨水管道。（3）供电用电量表1-2用电量计算表序号项目建筑面积设计指标有功功率日均计时（h）日用电量年计时年用电量（m2）（W/m2）（kW）（kW.h）（d）（万kW.h）1住宅32361 25 80
13、9.03 5 4045.13 365 147.65 2商业及公建1395 30 41.85 10 418.50 36515.28 3地下储藏室、车库15533 577.67 8 621.32 36522.68 4小计49289 928.54 5084.95 185.60 5其他用电量取上述用电量5%46.43 254.25 9.28 6总计974.97 5339.19 194.88 该方案日用电量约为5339.17kWh，年用电量为194.88万kWh，用电有功功率约974.97kW。经无功补偿后的功率因数为0.95，视在功率为1026.21kVa，变压器负载率按75%估算，项目变压器总装机容量约为1368.28kVa，考虑同时需要系数为0.6，拟选用节能型S11-M-960/10变压器1台以满足项目用电需求。供电负荷等级分类依使用功能需要作如下分类：各弱电机房用电、消防设备用电，应急照明、生活水泵用电等为一级负荷。部分空调设备、通风设备和地下停车场照明等用电负荷为二级负荷。其余为三级负荷。供电电源项目供电电源从乳山市供电公司乳山市供电部引入。供配电系统地下车库设配电室一处，两路10kV进线以电缆方式埋地引入，接线方式为单母线分段，中间
