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1、第五讲 详细规划（一）城市详细规划的编制分为控制性详细规划和修建性详细规划两个层次。第一层次的控制性详细规划重点是确定用地功能的组织，制定各项规划控制条件，第二层次的修建性详细规划重点是进行建筑与设施的具体布局。修建性详细规划一般应该在控制性详细规划确定的规划指导下编制，修建性详细规划直接对建设项目和周围环境进行具体安排和规划设计，主要确定各类建筑、各项基础工程设施、公共服务设施的具体配置，并根据建筑和绿化的空间布局进行环境景观设计，为各项建筑工程的初步设计和施工图设计提供依据。一 控制性详细规划概述控制性详细规划是衔接总体规划，分区规划的宏观要求与指导修建性详细规划编制的承上启下的编制层次，
2、它既是编制修建性详细规划的主要指导性文件，又是城乡规划管理、土地开发的重要技术依据。它以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设用地的土地使用性质，和使用强度的控制性指标，道路和管线控制性位置和空间环境控制的规划；以土地利用控制为重点，其规划设计考虑了规划管理的要求，房地产开发的衔接，有利于规划管理实现规范化和法制化。1. 控制性详细规划的作用1） 承上启下控制性详细规划是连接总体规划与修建性详细规划的的承上启下的关键性编制层次，是规划管理、规划与实施衔接的重要环境，是规划管理的依据，是体现城市设计构想的关键。城市总体规划是一定时期内城市发展的总体战略框架，必须具有很大程度上的原则性与灵活性，是
3、一种粗线条的框架规划，需要下一层次的规划将其深化才能真正发挥作用。修建性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织，需要上一层次的规划对用地性质和开发强度进行控制，对开发模式和城市景观进行引导，因此，控制性详细规划是两者之间有效的过度与衔接，起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和链接。2） 规划管理的依据和城市开发的引导2006年4月1日建设部正式施行的城市规划编制办法明确了控制性详细规划的编制要求和内容。3） 城市政策的载体作为城市政策的载体，控制性详细规划通过传达城市政策方面的信息引导城市经济、社会、环境协调发展。2. 控制性详细规划所需的基础资料1） 总
4、体规划或分区规划对本地段规划的要求，相邻地段已批准的规划资料，规划区的区域位置、性质、地位作用以及相互影响等。2） 地形图（比例尺1：1000-1：2000）3） 土地利用资料现状：用地性质、范围、容量、用地平衡；红线位置以及周围的用地情况；土地分类到小类4） 现状人口资料：人口密度、人口分布、人口构成5） 建筑物现状资料 工业民用建筑质量、房屋用途、产权、建筑面积、层数、保留价值等6） 现有公共建筑资料，包括行政、经济、文化、体育、卫生、生活福利设施等建筑分布情况、用地面积、建筑面积、建筑层数和质量等7） 工程设施及官网资料8） 土地经济分析资料9） 城市及地区历史文化传统10） 其他有关资
5、料3. 控制性详细规划所需的基础资料控制性详细规划的编制深度应该深化、补充、完善总体规划和分区规划的意图，又应该将其全面具体落实到相应的建设用地上并加以控制，以满足为规划管理实施规划的技术性管理文件和土地出让方面的要求。针对城市实际情况和规划应有不同深度的规划控制，一般分为3个层次的控制深度。1） 对成片综合开发区、市郊远期开发区、大企业、大专院校以及现状基本完好的地区，只需进行一般整体控制，原则规定区内土地使用性质、容量指标等即可，控制指标 不宜过多，而且应该有较大的调整范围。2） 对于近期开发区，零星开发地段，需要进行较具体的规划控制，详细规定土地、建筑、环境容量、设施配套、城市设计等各个
6、方面的内容。3） 对于旧城区、城市重要的控制区、历史保护区等，需要更为严格、详尽的规定。4. 规划地块划分的必要条件1） 规划用地性质相同考虑到用地的混合性使用的要求，在确定土地使用分类时应该在有关法律文件中明确每一类土地使用的准建、适建范围以及混建建筑的限制比例。2） 主要建设控制要素值基本相同，如建筑密度、建筑高度、建筑形式、建筑色彩等3） 至少与一条城市道路或街坊内主要道路比邻5. 城市详细规划审批程序1） 申报规划成果2） 会审规划成果3） 批准详细规划4） 公布批准的规划二 控制性详细规划的编制1. 控制性详细规划的编制程序虽然控制性详细规划的编制程序尚未有统一的定式，但大体上可以按
7、照以下几步进行：1） 组织工作小组，确定项目负责人，根据项目需要，配备相关专业技术人员2） 收集和分析现状资料，进行现场踏勘和核对现状图3） 明确开发性质和规模，社会、经济和环境效益4） 开发区的整体空间结构和环境要求5） 明确开发地区及城市交通系统的联系，明确道路骨架6） 明确中心区各级服务中心和服务区的位置以及规模7） 细分地段、编排地码，编制规划方案和初步确定控制指标，在方案编制初期应进行多方案比较，征求有关专业技术人员、建设单位和规划管理部门的建议，修改方案直到方案确定8） 经济估算，检验或修改指标9） 对重点景观区和活动区中心提出意向性城市设计和建筑环境空间方案10） 绘制成果图和编
8、制有关规划技术指标11） 上报市政府审批2. 控制性详细规划的编制内容1） 土地用及其兼容范围的控制这是控制性详细规划的工作核心，在合理使用土地使用空间组织的基础上，以及准确的土地使用空间组织前提下 ，通过划分规划区的各类用地的规划界限，确定用地性质和适用范围，规定各类用地内允许、不允许、有条件允许的土地用途和适建、不适建和有条件允许建设的见着类型，具体确定“三定”的控制要求：定性 确定城市土地具体地块性质，按照城市用地分类代码分至小类定量 确定每块、每片建设用地面积以及建设用地上所设定项目的用地面积，可开发建筑量。定位 确定大、中、小类城市用地，特别是小类以下的城市建设用地或建设项目的规划范
9、围，规划的具体位置、界限。通过“三定” 确定和协调各用地的使用性质以促进城市土地的合理使用，防止、消除或减少各用地之间的相互影响和烦扰，确保公共服务设施和基础服务设施用地。在控制性详细规划中应对每块土地开发的关键技术、经济指标进行详细规定，一般包括用地界限、建筑性质、容积率、空地率、高度、出入口、管线接口、停车场等。2） 土地使用强度的控制这是控制性详细规划编制的关键问题，主要是对开发容量的定量控制，即确定每块用地面积、开发建筑量、人口规模等。容量过大，绿地面积和户外公共活动面积太少，则环境质量差；容量过低，土地的利用率降低，也不利于吸引投资，所以我们必须对每块不同性质的建设用地进行合理的具体
10、的容量控制，慎重确定土地使用强度。土地使用强度一般包括以下内容：小地块规模控制 保证适当的开发规模和配套水平建筑控制 包括容积率、建筑密度、建筑高度、后退红线等指标的规定。其中，容积率反映土地开发强度，影响到房地产开发效益；建筑密度着重于平面的环境要求，保证一定的旷地、绿地；建筑高度则着重空间的环境要求，如采光、空气流通、视线走廊的保护、机场净空区域、微波通道等；后退红线是根据城市景观要求，沿街建筑可以从道路红线外侧退后建设。人口控制 对居住区的居住人口或住宅套数指标进行规定生态环境质量控制 主要包括绿化、水面、环境等方面的控制3） 主要公共设施和配套服务设施控制对于公共服务设施的类别，按城市
11、总体规划、分区规划的要求配置；配套服务设施按居住区规划设计规范中公建配置标准进行配置。最后将上述两项的具体项目落实到相应的建设地块上，再进行“三定”的具体控制。4） 道路以及设施与内外道路关系控制控制性详细规划对道路交通及其设施进行控制，主要是在总体规划、分区规划确定的道路网以及对道路设施有要求的条件下，根据规划用地规模。使用性质以及规划容量，确定道路交通及其设施控制的要求，明确各级道路交通设施的数量、规模、用地位置或界限。5） 城市特色与环境景观控制主要是将总体规划、分区规划阶段的城市设计思想，包括对空间环境的构思，转换为具体的街坊整体空间和环境控制要素，其具体的控制原则如下：体现不同功能区
12、的使用特征。居住区、商业区、工业区因其使用功能不一样，要求的有关指标、规定与内容必须体现在功能区自身特征。形成不同的城市环境特征。突出重点区段的控制。对重点区段的建筑形体、艺术风格、文化内涵等有关城市设计的内容。提出相应的控制指标和意向要求。对不同功能的项目应按其功能提出相应的控制内容、要求采取规定性和指导性相结合的控制指标。从城市全局、整体出发，对各功能区、各重点区段在宏观上提出引导性、意向性控制要求，知道修建性详细规划的编制。6） 工程管线控制根据总体规划、分区规划所确定的工程管线固话及控制想详细规划所确定的规划容量，对各类工程管线的走向，位置和有关工程项目的指标进行控制，并满足国家有关规
13、范的要求。7） 经济估算对进行开发建设的经济估算，根据其结果检验或修改空盒子指标，并使其合理可行。控制性详细规划还应该结合国家和地方的其他城市建设法规，如消防、交通、卫生、环保、机场净空等有关条例、规章、对城市开发实行多因素的综合控制。8） 控制性详细规划的指标体系包括土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动四个方面：用地面积规划控制指标体系土地使用用地使用控制用地边界用地性质土地使用相容性环境容量控制容积率建筑密度居住人口密度绿地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑间距城市设计引导建筑体量建筑色彩建筑形式其他环境要求建筑空间组合建筑小品设置设施配套市政设施配套给水设施排水设施供电设
14、施交通设施其他公共设施配套教育设施医疗卫生设施商业服务设施行政办公设施文娱体育设施附属设施其他行为活动交通活动控制交通组织出入口方位及数量装卸场地规定环境保护规定噪声振动等允许标准值水污染物允许排放量水污染物允许排放浓度废气污染物允许排放量固体废弃物控制其他3. 规划区地块划分的原则规划地块的划分要因地制宜，面积适中，新建去的规划地块可以大一些，旧城改造去的地块应该小一些，一般情况，按照安排一组性质相同建筑的用地要求来确定规划地块的大小，同时还需要考虑规划对不同性质建筑物的体量控制要求，与相邻规划地块建筑群的组合关系。4. 控制性详细规划的成果1）文本(或实施细则)文本是规划的法制化和原则化体
15、现，以简练、明确的条款格式，表示地块划分和土地使用性质、开发强度等控制指标、配套设施、有关技术规定等内容，经批准后成为土地使用和开发建设的法定依据。包括：总则，制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限；土地使用和建筑规划管理通则：各种使用性质用地的适建要求建筑间距的规定建筑物后退道路红线距离的规定相邻地段的建筑规定容积率奖励和补偿规定市政公用设施、交通设施的配置和管理要求有关名词解释其他有关通用的规定地块划分以及各地块的使用性质规划控制原则、规划设计要点；各地块控制指标一览表，控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标一般为以下各项：用地性质，用地面积，建筑密度，建筑控制高度，容积率，绿地率，建筑后退红线要求，交通出入口方位，停车泊位及其
