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1、地价动态监测体系土地价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是调节土地利用方式的有利杠杆。它一方面为 政府制定土地管理政策、进行地价调控、科学配置土地资源提供依据，另一方面为广大的土 地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的市场信息。目前我过国大多数 城镇的基准地价内涵不统一，基准地价成果陈旧，难以准确、及时地反映土地市场行情，不 能充分发挥土地价格的调控作用，造成我国城市之间地价缺乏可比性，国家难以对地价进行 有效监控，无法全面、客观地了解个城市的地价水平和地价分布状况，影响了国家地价政策 的制定，制约了地价调节作用的发挥。因此，开展城市土地价格调查工作，建立全国城市地 价动态监测
2、网，实现地价信息的社会化服务，不仅是市场经济发展的客观要求，也是深化我 国城市体制改革的必然选择。通过在各城市建立若干地价监测点，采集相应的地价资料，建立长期稳定运行的地价监测网 络，实现对各城市地价的动态监测，可使中央及时准确的了解、掌握全国各城市的地价水平 和地价变动状态。通过对长时间序列的地价资料的整理、分析，掌握城市地价发展变化规律 为中央政府制定中长期地价管理政策提供决策依据。通过地价监测网，政府可以准确、及时 的掌握地价信息，通过地价这一市场杠杆，调控土地市场的供需平衡，达到土地资源的优化 配置和集约利用，提高地价管理和地价调控的质量和实效。建立城市地价监控体系，可为政府制定与土地
3、相关的其他税费政策提供参考。通过建立地价 监测点为核心的地价公示制度，以及通过城市地价动态监测网发布城市地价指数、监测点地 价、基准地价等地价信息，实现地价信息的社会化服务。通过对市场地价数据的基础调查， 在统一地价内涵的基础上，可利用市场样点和地价监测点资料，以及城市地价指数，实现对 城市基准地价的调整和更新，完善基准地价运行机制，发挥基准地价的市场调节作用，建立 符合我国土地利用制度的地价运行体系。第一节 概述城市地价监测体系是以具体宗地（包括地价监测点和市场交易样点）为监测对象，形成从地 价监测点的设立、地价监测资料采集、汇总、整理，到地价分析、地价监测资料应用以及体 系维护与更新的地价
4、监测系统。建立城市地价动态监测体系的目的，主要为：通过在城市内设立地价监测点和市场交易样 点，可以实现对城市地价的动态监测，了解和掌握城市以及全国地价水平和地价动态变化规 律；利用地价监测资料进行基准地价更新、地价与预警、地价指数编制、地价信息发布、 地价辅助决策等工作，提高中央和城市地价管理效率；全面推动土地有偿使用制度改革， 引导和规范土地市场稳定发展，为建立市场经济条件下的国土资源市场体系提供信息依据； 揭示地价在城市经济发展中的地位和作用，促进地价与城市基础建设以及国民经济之间的 协调发展。城市地价动态监测体系分中央和城市两个层次。中央需要完成的任务主要是根据建立城市地 价动态监测体系
5、的原则和方法完成城市地价动态监测体系的总体设计，制定统一的城市地价 监测体系技术规范；在全国范围内选择监控城市，确定具体监控范围和监测内容，明确城市 地价动态监测体系的目标，对地价监测资料进行地价分析、应用和维护，编制并发布全国和 各城市地价指数。城市需要完成的任务主要是按照地价动态监测体系技术规范，开展城市土 地价格调查；选择确定地价监测点和市场交易样点；定期对地价监测点进行维护和更新；定 期采集地价监测资料；进行资料处理、分析和应用；发布地价信息并定期将有关地价监测资 料上报中央。第二节 建立地价动态监测体系的方法选择建立地价监测体系有两种途径；以具体宗地为监测对象，首先在各城市设立若干地
6、价监测 点（即标准宗地），然后对监测点的地价监测资料进行调查和评估，对若干地价监测点资料分 析得出整个城市的地价情况，通过若干城市地价资料来反映全国地价情况；以均质区域为 监测对象，根据地价高低划分均质区域，在均值区域内调查市场交易样点地价，以求取均值 区域的平均地价提高对各区域的分析来反映城市地价情况。一、以宗地为地价监测对象标准宗地是在城市一定土地级别、一定地价区段、一定土地用途的特定区域内设置的宗地地 块，其地价水平、宗地形状、宗地面积、临街状况、土地利用状况、土地开发程度等方面能 代表该区域土地的一般水平，除标准宗地发生用途改变、地块合并或分割、土地低效利用等 情况外，地价监测点对应的
7、标准宗地不会放生变化，因此地价监测体系具有相对的稳定性。国外的研究和实践表明，设立标准宗地为调控市场、地价管理以及地价评估等提供了很 好的信息。日本、韩国的成功经验表明，建立以标准宗地为核心的地价监测体系是一种行之 有效的技术手段和地价监测方法。二、以均质区为地价监测对象以均质区域作为地价监测对象可以反映区域平均土地价格水平，但由于每年在区域内选 取的市场交易样点树木的不确定性（均质区内土地交易样点与交易个数是不确定的），造成各 年间的地价结果缺乏时间纵列的连贯性，容易造成均质区域的平均地价年际间不具有可比性 此外，由于地价均质区的划分比较模糊，其功能与基准地价功能基本相同，不利于发挥地价 监
8、测体系的作用，无法真正反映城市地价的动态变化。因此，本书选取以具体宗地作为地价监测体系的监测点来阐述城市地价监测体系的设立 过程及其各方面的功能应用。第三节 地价动态监测体系设立的原则与标准城市地价监测体系的设立是一项系统的工作。这其中包括三方面的含义：城市地价监 测体系是一项统筹全局的工作，因此为使地价监测体系符合市场经济的需要，必须遵循一定 的原则；监测城市的选取与分布要遵循一定原则；具体每一城市中地价监测点的选取同 样要遵循一定的原则。以下将分别阐述。一、建立城市地价监测体系的原则.先进性原则城市地价动态监测体系的建立采用先进的地理信息系统技术和因特网技术，实现了地价 管理的科学化、科技
9、化，使整个地价监测体系能够符合市场经济发展的需要，同时符合现代 科技发展的要求。.系统性原则地价监测与管理工作从中央到地方是一项系统协调的工作。在建立城市地价监测体系过 程中，不仅需要考虑地价影响因素、地价运行的市场特征、地价监测资料采集与整理、地价 的分析和应用等，而且需要考虑中央与城市开展地价监测工作的组织管理与协调等工作，综 合多方面的因素，进行系统设计。.规范性原则建立城市地价监测体系目的之一就是对全国城市地价进行统一管理与监测，重要的是能 够实现对城市地价变化的确切了解；各地方城市可以进行城市间地价的横向对比，以制定相 应的地价管理政策，适应经济的发展。因此在建立地价监测体系过程中，
10、必须针对地价内涵 界定、地价监测点标准、地价监测资料采集的技术要求、地价监测资料库的技术要求等制定 统一的规范，使整个工作有法可依、有章可循。.持续性原则城市地价监测体系的建立是一项长期的工作，需要进行动态维护和实时更新，建立时间 纵列的地价监测数据有利于对地价的管理与引导。对地价监测资料定期采集、更新和归档管 理，建立连续性地价监测资料库，为地价的长期市场动态变化进行地价监测提供依据。二、地价监测点设立原则所谓地价监测点，是指在城镇一定土地级别、一定地价区段域内设置的，其他地价水平、宗 地形状、宗地面积、临街状况、土地利用状、土地开发程度等方面能代表该区与同类用途土 地一般水平（或平均水平）
11、的宗地。地价监测点可以是未发生交易的具体宗地，也可以是已 经发生交易的市场交易案例。交易案例包括出让、转让、股份制改造、租赁、地价入股、授 权经营等类型。地价监测体系设立原则是地价监测工作总的指导原则，地价监测点设立原则是建立地价监测 体系过程中应遵循的具体原则。二者有宏观和微观之分。.代表性原则地价监测点的作用就是能够代表一定范围内的地价水平。其确切的含义是指地价监测点在一 定土地级别、一定地价区段、一定土地用途的特定区域内，在土地质量、形状、面积、临街 状况、土地利用状况、地价水平等方面具有代表性。.一般性原则指地价监测点为地价区段（或均质区域）内地价、形状、面积、临街状况、宽度、深度、土
12、 地利用状况、环境条件、土地开发程度等都属于正常、一般水平的宗地。.确定性原则指地价监测点为一具体宗地，即宗地周围条件及自身条件都比较确定，其地价是该宗地的土 地使用权价格。.稳定性原则指地价监测点的个别条件、土地利用情况以及周围土地的利用条件应比较稳定，在较长时间 内应不会发生分割、合并或重新规划等情况。.易操作性原则指地价监测点空间上易于识别、易于选择，地价监测资料比较容易获取。.合理分布性原则指地价监测点在地域分布上要尽量均衡、合理，能广泛代表城镇内的各个均质区域，全面反映城市地价水平。三、地价监测点设立的标准及数量、分布（一）地价监测点设立标准设立地价监测点的具体标准主要考虑宗地的面积
13、、形状、土地利用状况、临街状况、土地开 发程度、土地权利状况等因素，以下将分别阐述。.土地面积根据同一地价区段内不同宗地的面积大小，选择面积适中的宗地作为地价监测点，面积过大 或过小的宗地不适宜作为地价监测点。面积大小的标准以该地价区段内各宗地面积的众数为 参照，即要符合地价监测点设立的代表性原则与一般性原则。.土地形状地价监测点的形状应以长方形为主，宽深比的确定应参照该地价区段内各宗地宽深比的众数 或该城市内宗地宽深比的众数。应尽量避免选取不规则形状的宗地作为地价监测点。.土地利用状况容积率是衡量土地利用状况的一个重要标志。当地价监测点的容积率与城市平均容积率不一 致时，应进行容积率修正，即
14、将宗地容积率修正到地价内涵下的容积率。修正方法可参照本 书第十章第二节相关内容。.临街状况临街状况是指宗地几面临街，根据地价监测扥选取的一般原则，应避免选取街角地、多 面临街地等特殊宗地作为地价监测点。.土地开发程度土地开发程度是指宗地开发利用的水平，主要是宗地通电、通煤气、通路、通暖、通讯、通 上水、通下水等市政设施状况，以及宗地内和宗地外场地是否平整等。根据对城市平均土地 开发程度的调查，在选择地价监测点时，应尽可能选择平均土地开发程度条件下的宗地作为 地价监测点。如地价监测点的土地开发程度高于或低于平均价开发程度，则应根据地价内涵 对土地开发程度进行修正。地价监测点的土地开发程度是以到达
15、宗地红线外的基础设施条件界定其土地开发程度。表地价监测点数目表城市类别用地类型地价监测点数目一类城市商业一级地至少应选择个末级地至少应选择个其他土地级别至少应选择个住宅一级地至少应选择个末级地至少应选择个其他土地级别至少应选择个工业一级地至少应选择个末级地至少应选择个其他土地级别至少应选择个地价监测点总数至少应达到个二类城市商业一级地至少应选择个末级地至少应选择个其他土地级别至少应选择个住宅一级地至少应选择个末级地至少应选择个其他土地级别至少应选择个工业一级地至少应选择个末级地至少应选择个其他土地级别至少应选择个地价监测点总数至少应达到个三类城市商业每一级土地级别至少应选择个住宅每一级土地级别至少应选择个工业每一级土地级别至少应选择个地价监测点总数至少应达到个.土地权利状况土地权利状况是指土地的权属状况。地价监测点可以是国有划拨土地，也可以是国有出让土 地、国家租赁土地或国家入股土地和其他土地。（二）地价监测点的数量与分布地价监测点的数量确定主要取决于城市规模的大小。在建立城市地价动态监测体系的工作 中，根据城市市区内非农业人口数量、城市经济发展状况、市区面积和城市建设状况，将城 市分为三类：一类城市，市区非农业人口在万以上以及城市建成面积在以上的超大城市； 二类城市，所有省会城市以及市区非农业人口在万以上、建成区面积在100km以上的城市
