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1、物业公司设备作业指导书机电设备管理规定1、目的规范机电设备管理的各项规定，确保机电设备的良好状态，满足管理的需要。2、适用范围适用于各服务中心机电设备的管理。3、内容3.1机电设备管理的目的机电设备管理的目的是保证设备保持正常的运转能力，避免设备受不必要的磨损、老化、腐蚀等，延长设备的使用寿命。3.2机电设备管理的主要措施3.2.1树立以预防为主，修理为辅，“维护与修理并重”的原则，大力加强设备的日常维护和保养工作，严格控制设备不规范的操作与事故责任，确保设备的使用期限，要求服务中心必须建立、健全各种管理制度和各项管措施。3.2.2配备与机电设备管理工作相适应的人员、设备、仪器仪表和作业环境。
2、3.2.3制订并贯彻执行设备台账管理制度，健全设备及其附件的编号、统计、保管、更新、报废等管理办法。3.2.4制订并贯彻各种设备的使用、维护、保养制度和运行操作规程及设备管理人员的岗位职责。3.2.5编制并确定各类设备修理周期、类别、管理程序及设备修理的复杂系数。3.2.6制定各种机电设备的修理工日、材料损耗报表及备品备件定额。3.2.7建立健全设备技术档案的管理制度，统计好设备运行和维修记录。3.3机电设备管理的规定3.3.1操作人员在使用不熟悉的设备前必须进行有关设备的结构、性能、操作、维护及安全技术等方面的培训后，方准使用和操作设备。3.3.2机电设备应建立严格的交接及巡视检查制度。3.
3、3.3各设备必须严格执行其操作规程，严禁不按操作规程进行操作。3.3.4严肃处理设备事故，认真分析事故原因，积极及时采取措施纠正预防同类事故的再次发生。机电设备检查管理制度1、目的规范机电设备检查管理，确保系统正常运行。2、适用范围各服务中心的机电设备检查管理。3、职责3.1服务中心主任负责辖区机电设备检查管理制度的制订和实施。3.2工程主任（工程主管）负责机电设备日常检查管理的安排、检查。3.3维修员负责各自责任范围内的检查。4、内容4.1各服务中心主任组织相关人员根据辖区不同设备性能、作用和运行要求制定检查制度、检查内容、检查表格、检查时间要求；对设备采取运行检查、维修检查、巡视检查、停机
4、检查等不同形式的检查方式，以确保设备完好。4.2运行检查必须由各专业人员负责，每天按规定时间对所管辖设备的运行（包括温度、电流、电压、压力、水位、阀门声响、振动情况等）进行全面检查。每次检查情况填在巡视检查记录表，发现异常或事故隐患必须及时排除，重要问题立即汇报并填写设备事故记录表。4.3外包维修保养项目如电梯、消防系统等项目由外承包方维修人员负责。外包维修方每次的维修保养工作必须先到服务中心办理手续后方可进行。4.4外包或维修部门检查项目包括但不限于以下内容：设备的性能、设备运行状况、故障部位、故障原因等，并应填写相应的维修或维护记录表，维修中修理的部位、更换的零部件，修理后的运行效果都应做
5、好记录，维修员或外包单位应根据设备保养情况分别填写公共设施（设备）日常维护保养记录表或公共设施（设备）大、中修工作记录表。4.5服务中心工程主任（工程主管）、维修员根据责任范围进行巡视检查，工程主任（工程主管）着重较重要的机电部位及设备进行巡视检查，巡视结果记录于巡视检查记录表，并督促维修员维护好重要设备，确保设备正常运行。4.6工程主任（工程主管）必须保证设备安全使用，并每天、每周均对设备的安全状况、线路、零部件等进行检查，发现故障隐患及时排除，确保安全，并向服务中心主任汇报每周工作。4.7工程主任（工程主管）每月对机电设备管理检查情况进行总结，并向服务中心主任提交月度工作报告，月度报告复印
6、件提交公司工程经理审阅。4.8工程主任（工程主管）每月统计水电用量、价格等资料填写水、电经营月报，报服务中心主任认可提交工程经理审阅。5、记录5.1设备事故记录表、公共设施（设备）大、中修记录表、公共设施（设备）日常维护保养记录表由部门兼职资料管理员保存至设施（设备）报废。6、附件6.1设备事故记录表6.2公共设施（设备）日常维护保养记录表6.3公共设施（设备）大、中修记录表设备事故记录表日期设备名称事故原因措施处理结果处理人备注公共设施（设备）日常维护保养记录表序号公共设施（设备）维护保养项目维护保养内容维护保养时间维护保养单位记录人备注公共设施（设备）大、中修记录表设备名称： 设备编号：
7、安装地点：日期检修内容及试运转情况维修方式（自修或外修）维修人备注年月机电设备安全管理规定1、目的为规范设备安全管理，延长设备使用年限，确保系统的正常运行。2、适用范围适用于各服务中心机电设备安全管理。3、职责3.1服务中心主任负责机电设备安全管理指导及监管。3.2工程主任（工程主管）负责对小区设备日常运行维护维修安全管理工作的安排和检查。3.3维修员负责设备房的具体安全管理。4、内容4.1机电设备维修员必须接受岗前培训，经考核合格方可上岗。4.2设备房必须符合消防要求，按规定配置相应的消防设施及灭火装置。4.3设备房严禁堆放易燃、易爆物品及任何与设备运行无关的材料或物品。4.4设备房不可以进
8、行明火作业，如无法避免，则必须由专人在现场看护，并备好灭火器。4.5供配电设施的维修应在停电后进行，必须带电作业时应做好安全措施并有专人在现场监护，禁止一人单独作业。4.6机电设备房应保持通风，照明应急灯在停电状态下正常使用。4.7外来人员不是进入电梯机房、配电房、空调机房、水泵房等各要害部位，经服务中心主任批准进入者，必须办理登记手续，并由工程主任（工程主管）陪同方可进入。4.8维修员必须严格按照技术规程对所管辖的设备安全运行状态及所属机房范围内的安全状况进行检查，发现不安全因素及时报告，限期解决。4.9各机房不得随意配备钥匙，各机房钥匙由值班人员专人负责。无人时必须锁好门窗，交接班时钥匙必
9、须一起交接。机电设备交接班制度1、目的为规范值班人员行为及工作要求，确保设备值班工作正常开展。2、适用范围各服务中心的设备交接班。3、职责3.1服务中心主任负责对值班工作指导与监管。3.2工程主任（工程主管）对日常值班人员的工作安排和值班人员的日常工作管理。3.3值班人员负责根据相关制度严格执行。4、内容4.1接班人员应提前15分钟到达工作岗位，与交班人员一起对设备、设施巡查一遍，了解设备运行情况，并填写交接班记录表。4.2接班人员如身体不适、酒意或精神不振不得接班，值班人员出现缺勤时，应报告主管领导。4.3交接人员下班前必须清扫工作现场，将设备擦拭干净，并向接班人员交待清楚，特别是隐患缺陷。
10、4.4交接班双方事先作好准备，必须按照下列内容进行交接：A、设备运行记录、事故记录、设施记录、工作票、操作票、主管部门及上级领导的通知、运行图纸等应正确齐全。B、值班用工具、设备工具、仪器、仪表、消防设备、钥匙等应齐全完整，室内及设备外壳应清洁无尘。4.5接班人员在接班时必须检查设备各部位情况，如发现有故障或不清洁，应立即提出意见，必要时可拒绝接收，并及时告知工程主任（工程主管）。4.6交班人员对连续运行设备可不停机交接。4.7交班者必须详细交待本班负责区域内设备的使用与故障排除情况，并将需排除故障的设备、已排除故障的设备填写在“交接班记录表”内，交接时双方签字。4.8接班者必须查看设备使用情
11、况，如有故障应及时排除。4.9工程主任（工程主管）应定期检查设备交接班执行情况。5、记录交接班记录表部门兼职资料员保存二年。6、附件交接班记录表交接班记录表年 月 日 时 分至 时 分 时 分至 时 分 时 分至 时 分主管阅示交班人签字：接班人值班记事处理情况机电设备使用与日常维护管理规定1、目的规范机电设备使用与日常维护管理，确保设备的正常运行状态。2、适用范围适用于各服务中心机电设备使用与日常维护管理。3、内容3.1正确的使用和维护设备是保持正常运转和延长使用寿命的主要方法，其内容应包括但不限于设备的正确使用、维护、日常检查、清扫以及设备润滑和排除设备故障，使之正常工作。3.2设备的使用
12、与日常维护必须按设备使用维护的规程进行操作，经常巡视检查区域内的设备维护、保养工作状态。3.3设备的使用和维护保养规程由机电设备有关维修员按设备类型不同分别编制，报有关人员批准后执行。3.4设备使用维护操作规程的内容包括但不限于以下：3.4.1设备的型号规格和使用范围。3.4.2设备操作系统使用。3.4.3润滑记录卡片。3.4.4设备使用维护必须遵守的事项。3.4.5设备使用中严禁的事项。3.5设备操作人员对设备使用维护必须严格遵守以下规定：3.5.1不得将有故障的设备投入使用。3.5.2开机前必须严格检查各润滑系统，不得在缺少润滑油时运行设备。3.5.3严格遵守设备运行操作规程，在设备突然停
13、电或故障时，应立即采取相应措施，如切断设备的各种开关和有关阀门，并将设备操作系统返回原始位置。3.5.4连续运转的动力设备必须定期进行维护保养。机电设备管理人员工作规定1、目的规范机电设备管理各类人员的工作规范，确保机电设备管理的有序和有效。2、适用范围适用于服务中心、工程部对机电设备管理各类人员的管理。3、内容3.1维修员岗位规定3.1.1值班维修员必须全权负责设备运行期间的全面工作。3.1.2值班维修员必须坚守岗位，不得擅自离岗，工作去向必须向工程主管（工程主任）报告。3.1.3水、电维修员必须按规定时间巡视设备的运行情况，及时调整设备运行中的偏差，处理设备隐患。3.1.4设备运行中遇设备
14、故障，而值班人员无法处理时，应及时报告工程主管（工程主任），以便组织抢修。重大设备故障时，工程主管（工程主任）应立即报告公司工程部经理，工程部经理安排专业工程师协助处理。3.1.5值班维修员必须做好本班工作记录，发现问题未记录，一切责任由当班人员负责。3.1.6接班人员必须提前十五分钟到达岗位，做好接班准备工作。确认交接设备运行良好，使用设备齐全，值班场地清洁，值班记录准确完整后进行交接班工作。3.1.7除紧急事故外，任何承包出去的工程项目均须按供方管理规定和统一采购管理规定执行；因工作需要的加班必须事先向工程主管（工程主任）同意方可。3.2维修员工作规范3.2.1严格遵守各项规章制度，确保管辖范围内一切设施、设备的正常运行。3.2.2每日进行维修工作时，发现问题及时检查、处理。3.2.3在巡视或进行维修工作时，严禁大声喧哗，打闹嬉笑或工作时吸烟。3.2.4
