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1、养老地产分析报告目录一、养老地产的概念31.1、概念31.2、我国老龄化特点31.2.1 老年人口的绝对数量大31.2.2 高龄化趋势显著31.2.3 未富先老31.2.4 “空巢”老人迅速增加41.2.5 城乡老龄人口老龄化差异缩小，农村养老问题严重4二、国内养老地产市场分析42.1、当前养老地产的政策42.1.1 政府相关引导政策42.1.2 税收优惠政策52.1.3 享受优惠政策的案例62.2、国内市场开发情况62.2.1 发展阶段62.2.2 开发理念72.2.3 产品形式72.2.4 开发瓶颈72.2.5 对策需求72.3、国内开发商动向82.3.1 万科82.3.2 绿地82.3.
2、3 首创82.3.4 保利92.3.5 绿城92.3.6 保险资金9三、国外养老地产的模式103.1、国外养老社区分类及特点113.2、美国养老运营模式123.3、日本养老运营模式133.3.1 机构设施的分类133.3.2 住宅的分类143.4、欧洲养老运营模式143.4.1 荷兰143.4.2 德国153.4.3 法国153.5、总结163.5.1 国外养老地产的运作模式163.5.2 国外养老地产的开发主体163.5.3 国外养老地产产品特色163.5.4 国外养老地产发展的社会福利背景16四、我国养老地产的开发运营模式164.1、养老地产开发的类型164.2、 养老地产开发原则184.
3、2.1 市场定位原则184.2.2 销售方式原则184.2.3 社区服务原则184.3、 养老地产盈利模式194.3.1 当前国内养老地产运营模式194.3.2 盈利性养老地产产品分类204.3.3 不同经营管理方式的优缺点224.4、养老地产的开发运营模式224.4.1 土地置换模式234.4.2 建设经营转让模式234.4.3 建设经营模式234.4.4 经营转让模式234.5、养老地产的融资模式234.5.1 由房地产商单独投资234.5.2 房地产商投资和住户集资相结合234.5.3 建设经营转让（BOT）融资模式24五、我国养老地产的案例255.1、持有经营案例：太申祥和山庄、爱慕家
4、、寿山福海255.2、出售和出租相结合的案例：将府庄园、北京太阳城、曜阳国际275.3、出售案例：东方太阳城、万科幸福汇28一、养老地产的概念1.1、概念预计到2015年，全国60岁以上的老年人将增加到2.21亿，全国老年人口比重将达到16%，而养老地产就是在这样的人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。直观的定义就是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，即一种房地产的混合开发模式。与其他类型的地产项目相比，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可
5、以根据老年人的需要，提供居住、餐饮、护理、医疗、康复等多方面的服务。1.2、我国老龄化特点1.2.1 老年人口的绝对数量大我国老龄人口绝对数目前居世界首位，占世界老龄人口总数的1/5。预计到2015年，全国60岁以上的老年人将增加到2.21亿，到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。1.2.2 高龄化趋势显著随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均寿命大大延长，人口老龄化已经展现出高龄化趋势。1.2.3 未富先老发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在5000美元1万美元，目前平均达2万美元左右。而我国在进入老龄化社会时的人均国民生产总值不足1000美元。1.2.4 “
6、空巢”老人迅速增加调查结果显示，由于我国计划生育政策的实施，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显，空巢老人的比例还将进一步增加。1.2.5 城乡老龄人口老龄化差异缩小，农村养老问题严重农村青年劳动力大量外出，家庭养老功能降低。人口流动已经使城乡在老龄化程度上的差异逐步缩小，乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。二、国内养老地产市场分析2.1、当前养老地产的政策当前，面对日趋严峻的养老问题，社会化养老模式势在必行，养老地产开发行业面临重大的机遇和挑战。目前我国尚未出台明确的、可操作的、针对
7、养老地产开发的优惠政策，主要原因在于养老地产界定较为困难。养老地产的本质是以市场行为进行投资开发建成机构养老设施，养老地产的开发行为类似商业地产或住宅地产的开发行为，即拿地建房出租或出售三步骤。当前存在针对社会力量兴办养老机构的优惠政策，大部分尚未落实到房地产开发的具体环节。这些优惠政策主要是针对一些以非盈利为目的民办养老机构，例如，每月/年一个床位能获得一定补贴。但如果开发养老地产的企业行为是非盈利性的，又脱离以市场行为开发养老地产这个目标，即将这种商业行为转变成慈善行为。从全国看，当前养老地产的相关政策主要体现在“优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴”四个方面，具体地方政策条款
8、如下：2.1.1 政府相关引导政策国务院关于促进健康服务业发展的若干意见：要求到2020年健康服务业总规模达到8万亿以上，下一步将重点围绕健康服务业、养老服务业做好相关工作。国发201340号（2013年10月）；“十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡“适居养老”概念。“十二五”规划纲要（ 2011年3月）；关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议海南政协提案（2009年4月1日）；国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知 国办发20066号（2006年）；财政部和税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财
9、税200097号）（2000年）。2.1.2 税收优惠政策 营业税 养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。 依据：中华人民共和国营业税暂行条例 所得税 对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。此处所称老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括:老年社会福利院、敬老院(养老院)、老年服务中心、老年公寓(含老年护理院、康复中心、托老所)等。依据：财政部国家税务总局关于老年服务机构有
10、关税收政策的通知 地方税对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非赢利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。 依据：财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 财政补贴社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京） 每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海） 开发建设在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。 依
11、据：关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见2.1.3 享受优惠政策的案例由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。 上海亲和源得到了上海南汇区政府提供的50 年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。 广州颐年园广州20 世纪90 年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500 亩土地和1400 万元启动资金。但是运作
12、混乱，后广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。 杭州金色年华民营公助项目，在土地出让享受地方政府优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。 2.2、国内市场开发情况2.2.1 发展阶段国内养老市场的开发主要分为三个阶段：养老机构老年公寓养老社区，当前处于“以老年公寓为主，并开始向老年社区过渡”的阶段。养老模式传统模式新型新型家庭养老以子女照顾为主以社会养老服务机构上门服务为主机构
13、养老敬老院会员制养老俱乐部社区养老很少倒按揭或分时度假式的大型养老社区2.2.2 开发理念当前主要开发理念有：专业式养老，即开发养老机构或综合型的专业养老项目；主题式养老即在社区中配建养老住宅的房地产项目。目前国内的房地产开发商在尝试养老地产时，多以主题式养老为主。2.2.3 产品形式产品形式产品卖点综合性养老社区卖房子单元式养老公寓卖房间安养养护机构卖床位社区嵌入式养老服务卖人工健康管理型商业服务卖疗程2.2.4 开发瓶颈由于当前政策支持不完善、前期资金投入大、后期维护资金需求高，新型养老地产的开发对开发商专业度及综合实力要求较高。2.2.5 对策需求政策上，需求针对性支持，且要形成相关有效
14、文件；资金上，要寻求盈利模式与融资模式的创新，降低资金沉淀，拓展融资渠道；项目运营上，可利用相关的专业机构进行合作开发；营销上，强化宣传力度，配套与体验现行。2.3、国内开发商动向万科、绿地、首创、绿城、保利都在尝试开发养老地产，目前以“社区中配建养老住宅”模式为主。2.3.1 万科万科集团目前共有4个养老地产项目和一个开发协议项目。2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用以销售为主的养老地产开发模式。此外，万科集团还在北京的欢庆城、青岛的万科城以及杭州的良渚文化村配建养老地产项目，但规模都较小。2012年8月22日，万科与长春市政府签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议，计划投资120亿元在长春市多个区域打造总占地面积100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。2.3.2 绿地2006年，绿地于江苏省昆山市花桥镇试点了“绿地21城孝贤坊”项目，规划面积为13平方公里，距上海市中心及昆山市中心的距离分别为35公里和16公里。配有约19万平方米的公建配套设施，主要包括：四星级酒店、商业配套；2.9万平方米的社区生活广场。除了公共设施外，推出养生电梯公寓，享有老年养生文化馆、营养配餐中心、购物中心、家政服务中心、绿色食品超市等服务配套。
