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1、物业公司工程部工作手册公用设施管理规定版次01共9页第1页1. 目的规范公用设备设施管理及维修工程施工管理工作，保持设备设施良好状态，确保 接管公用设备设施发挥正常功能。2. 适用范围适用于物业管理项目辖区内的公用设施。3. 职责3.1 工程部负责对公用设备设施保养维修工作进行检查、监督，审批检修计划、维保 方案及预算。3.2 工程管理处负责公用设备设施台帐的建立工作，解决技术难题，制定维修方案及 预算，并负责组织维保计划的实施及对供方的监控工作。3.3 设备责任人负责公用设备设施保养维修的日常工作。3.4 质量部负责不定期抽查各物业管理项目部公用设备设施保养维修情况及相关质量 记录，监督设备
2、大修及重要维修工作，对检修质量进行鉴定，并记录在公用设 施保养维修记录表上。4. 工作内容4.1定义本规定对公用设施的分类如下：4.1.1供配电系统：发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、 公共照明、供电线路等。4.1.2水暖系统：给排水系统和采暖系统的统称。其中给排水系统包括饮用水箱、自来 水井、热水井、雨水井、污水井、化粪池、自来水管网、热水管网、污水管网、雨水 管网、水泵、热水加热设备等；采暖系统包括采暖井、采暖管网、水泵、加热设备、 补水设备等；空调系统包括冷冻水管网、水泵、冷冻水机组、冷却塔、空调末端设备 送风管道等。4.1.3电讯系统：公用天线及卫星电视系统，有
3、线电视、网络系统等。4.1.4安防系统：闭路监控系统、保安对讲系统、红外线周界防跨越系统等。物业公司工程部工作手册公用设施管理规定版次01共9页第2页4.1.5燃气系统。4.1.6电梯。4.1.7房屋本体及其附属设施：防雷系统、自行车棚、外墙面、楼梯间、通道、屋面 道路、连廊等。4.1.8维修工程：指公共设施、设备的大中修工程开发商委托的维修工程。4.2方法和过程控制各类设备（设施）维保周期一览表检修类别设备名称每日每周半月每月两月季度半年每年低压配电室否否否是否否是是发电机否否是是否否是是电梯否是否是否否是是热水系统否是否是否是否是给、排水系统否否否是否否是是暖系统（非/供暖期）否/是否否否
4、/是否是否是电讯系统是否否是否否否是防雷接地否否否否否否否是燃气系统是是否是否是否是4.2.1设备房管理4.2.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定 配足有效灭火器材。4.2.1.2设备房门应有“机房重地、闲人免进”标识，进出随手关门。4.2.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设 施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。4.2.1.4参观来访者要进入设备房，须凭物业管理项目部经理通知，并指定专人陪同方 可进入。4.2.1.5设备责任人负责每日检查设备房，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。 若有设备房值班员，上述工作
5、由值班员完成，但设备责任人仍负有每日巡视的责任。 4.2.2设备保养维修的监督物业公司工程部工作手册公用设施管理规定版次01共9页第3页4.2.2.1工程管理处主任每周负责全面检查监督保养维修工作，发现问题及时处理，并 记录在设备(设施)检查记录表中。4.2.2.2设备检修等级按以下分类进行：1) 日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、 漏油等现象，如实记录运行表计，确认设备运行状态是否有异常情况。2) 周、月检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理 或调整，预防事故，保证设备正常运行。3) 季(半年)检：属维护性修理。对设备进行清扫、
6、加油、调试。4) 年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作内容外，应着重恢复 设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。5) 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更 换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区发展的需要进行技术改造。工 程管理处主任应视设备运行情况及时提请设备大修报告，经物业管理项目部经理 和质量部审核后报小区业委会批准执行。6) 供方保养维修：依据合同之内容，进行定期保养及故障的处理。4.2.2.3各物业管理项目部应建立设备(工具)汇总表和设备管理台帐、档案，将设备 及设备检修情况、重要零部件更换情况在档案中予以
7、记录，并相应在公用设施保养 维修记录表或供方设备保养维修记录表中予以记录，以便今后维修工作的开展。4.2.2.4对重要设备，特别是进口设备的易耗零部件，物业管理项目部应有适量的贮备， 以备做好突发故障的及时处理。4.2.2.5公用设备设施维修保养工作月度计划由设备责任人每月 28日前报工程管理处 主任，工程管理处主任于29日前将汇总后的工作计划报物业管理项目部经理，经物业 管理项目部经理批准的月度工作计划于下月1日前报质量部备存。物业管理项目部应严格执行月度计划，如因特殊原因变更计划时间，应提前两天 知会质量部。4.2.2.6年度检修计划由物业管理项目部在每年十二月十五日前上报质量部审核。物业
8、 管理项目部应严格执行年度计划，如因特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报 质量部核准。4.2.2.7物业管理项目部应设专人负责保存必要的、与运行设备设施相符合的技术图 纸、产品说明书及相关资料，以便系统地、历史地掌握设备状态。物业公司工程部工作手册公用设施管理规定版次01共9页第4页4.2.3维修工程4.2.3.1公共设施、设备的大、中修工程1) 工程管理处主任应根据年度检修计划及设施、设备运行情况填写维修工程审批 表，制定维修方案及预算，报物业管理项目部经理、质量部及公司总经理审批。2) 工程管理处主任组织维修工按照设备维修操作规程进行维修。3) 设备维修完成后，工程管理处主任应及时组织
9、设备责任人及值班人员进行试运行 设备鉴定标准参照国家部级行业验收规范执行。4) 维修内容及结果要详细记录在设备抢修(大修)记录表、公用设施保养维修 记录表及值班记录表中。4.2.3.2开发商委托的维修工程(如房屋质量问题)1) 接到开发商委托的维修工程任务后，工程管理处主任应及时组织人员编制维修方 案及预算，填写维修工程审批表。维修工程审批表按照5.3.1.1条款报批外 还需报开发商审批后方可实施。2) 工程管理处主任组织工程的实施。工程施工应按照各专业施工规范及验收标准要 求进行。3) 工程施工完毕后，工程管理处主任要及时通知开发商验收并填写维修工程验收 单。4.2.3.3委托供方维修的维修
10、工程 物业管理项目部难以处理的问题，可提请专业供方解决。1) 由供方施工的工程，对供方的选定及控制按照BVKWY-PZ-09分包服务管理制度 文件要求执行。2) 工程管理处主任组织人员对供方编写的施工方案及预算进行初审，初审结果填入维修工程审批表中，并按照5.3.1.1或5.3.2.1条款报批后方可通知供方施工3) 供方施工时，要严格按照施工规范要遵守园区各项管理规定，要听从物业管理项 目部管理人员的管理。如有违章、违纪现象物业管理项目部有权进行处罚。4) 工程施工完毕后，供方施工负责人要及时通知工程管理处验收。接到通知后，工 程管理处应组织人员(及开发商)及时验收，并填写维修工程验收单。4.
11、2.3.4维修施工组织1) 施工材料、备件、设备：对工程材料的采购及验收，责任部门要严格把关，杜绝 劣质材料、备件及设备流入现场并使用。物业公司工程部工作手册公用设施管理规定版次01共9页第5页2) 施工时，工程管理处应在施工现场设置标识，并要求施工人员或单位做好围档或 安全护栏。3) 工程管理处主任根据工程规模及周期转告客户事务组在小区或施工附近园区张贴 对业主的通知。4) 工程管理处主任对施工现场要进行监督检查。5) 工程管理处主任负责安排供方施工人员到客户事务组办理施工人员登记及临时 出入证。4.2.4供配电系统管理4.2.4.1物业管理项目部应严格遵守供用电协议(或其它等效性文件)，明
12、确高低压 设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存相关资料。4.2.4.2工作人员在巡视设备中发现产权分界点处它方管理的设备有异常情况时，应做 好记录并及时告知它方，以免影响本小区的供电安全。4.2.4.3低压带电作业安全注意事项：1) 严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。2) 工程管理处主任向物业管理项目部经理汇报带电检修设备的原因、时间，并经批 准后方可进行检修。检修时，工程管理处主任必须指定一名现场监护人。3) 作业人员必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋。4.2.5水暖系统管理4.2.5.1物业管理项目部应严格遵守供用热协议、供用水协议(或其它等效性文 件)，明确供用双方的分界
13、点及设备的产权属性，并保存相关资料。4.2.5.2工作人员在巡视设备中发现产权分界点处它方管理的设备有异常情况时，应做 好记录并及时告知它方，以免影响正常的供热/水工作。4.2.5.3无自动切换功能的水泵每月做一次主、备泵手动切换试验并记录。4.2.5.4采暖、空调、热水、自来水管网每年3至6月份进行年检。除年检期间外，空调、 采暖系统在非供冷、供暖季要时刻处于充水保养状态。4.2.5.5雨水(污水)泵、管网每年4至6月份进行年检。4.2.5.6采暖、热水、自来水系统换热器、水泵等设备房设备每年7至9月份进行年检； 空调系统主机、冷却塔、水泵、送风系统的阀门风口等设备每年10至11月份进行年检
14、。4.2.5.7水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一 次。物业公司工程部工作手册公用设施管理规定版次01共9页第6页4.2.5.8泵房控制柜日常维护由设备责任人负责并记录。4.2.5.9市政供水/热单位计划性停水/热，设备责任人应提前2天填写记录，并通知客 户事务组，由综合管理处提前1天以书面或发字幕的方式通知顾客，并做好解释工作。 4.2.5.10管理需要计划性停水/热：1) 设备责任人提前2天填写停水/热/电/气/试消防设施申请单，并知会质量部， 质量部视检修内容性质跟踪现场。2) 停水/热范围涉及顾客用水/热，应提前一天书面通知顾客。3) 计划性停水/热的时间安排，尽可能避免防碍顾客用水/热需求。4) 由工程管理处主任指定1名设备责任人提前1天作好停水/热检修所需工具、材料的 准备工作，并检查。4.2.5.11饮用水箱每年由政府部门认定的二次供水清洗单位进行清洗一次，并将水样 送指定部门检测，化验结果由物业管理项目部存档。4.2.6电梯管理4.2.6.1电梯管理设备责任人必须对供方的维修保养工作质量进行监督，具体操作按照 BVKWY-PZ-09分包服务管理制度文件规定执行。4.2.6.2与供方签定保养合同时，应明确当出现保养不合格或不及时的扣款条款，维保 合同中应明确零配件的价格。4.2.7电讯系统管理 设备责任人应确保公用天线
