《万科东海岸酒店式公寓管理模式专项调研》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科东海岸酒店式公寓管理模式专项调研（39页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、学习改变人生做成功物业管理人！万科东海岸酒店式公寓管理模式专项调研 管理模式专项调研专题目录：专题一酒店式公寓的经营模式专题二东海岸酒店式公寓市场分析专题三大梅沙片区情况分析专题四东海岸酒店式公寓经营及物业管理面临问题及解决方案专题五东海岸公寓业主购房意向调查报告专题六酒店式公寓管理模式实地专项调研专题七东海岸经营注册方案调研报告专题八东海岸酒店式公寓财务数据测算表附件 深圳领海东方管家租赁办法专题一 酒店式公寓的经营模式 一、酒店式公寓的由来“酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（TimeshareHotel）演变过来。“时权酒店”
2、是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。“时权酒店”发展到今天已演变成“产权式酒店”，即由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。 二、酒店式公寓的概念酒店式公寓亦即产权式酒店，指将公寓的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。根据其用途，可以分为酒店式商务公寓和酒店式度假公寓，前者多建在经济比较活跃的地区，目标客户为商务人士，典型如罗湖丹枫白露；而后者则建于景色优美的
3、旅游区，主要消费群体为旅游度假者，比如大梅沙雅蓝酒店。 三、酒店式公寓的经营及利润分配模式（一）包租型。即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报，也可看作是支付给业主的酒店房屋租金。典型如深圳罗湖的丹枫白露和成都的世代锦江。 1深圳丹枫白露罗湖丹枫白露项目定位为投资型产权式酒店项目。依托三九自身丰富的酒店客源和管理经验，其项目定价均价在12，600元/平方米左右，相比临近住宅项目溢价超过100%。首付款比例偏高（超过4成）。由于销售情况理想，现只有4组合形式可选（4套69平方米一房一厅，总价350万，首付150万），其中三套交与三九经营，一套自用。利益
4、分配模式：15年（三套）经营协议，共返还业主200万（供楼款）；经营期间业主无须交纳任何其它费用；一套自用房若交与酒店经营，每月固定返还4000元，业主无须支付其它费用。 2成都世代锦江世代锦江产权式商务酒店，总面积17750平方米，酒店客房252套；有56.03、51.91、43.10、39.84、46.90平方米五种精装客房套型，集居住、商务、酒店于一身。投资及利益分配模式：投资金额：29.4532万元 投资物业：46.9平方米精装酒店客房，6280元/平方米 投资方式：一次性付清全部房款 ，并和酒店管理公司签订委托协议十年。前10年收益：按照首付款的8%作为年度收益，10年则为29.45
5、32万元8%10年=234366元。 后10年收益：若续约，则年收益为首付款的8.8%，10年则为29.4532万元8.8%10年=259188.16元。 包租型经营模式优缺点分析：优点（1）固定经营模式,购房附带委托经营协议书，业主无权协商和选择，便于前期操作和统一经营管理；（2）用高额而稳定的回报吸引投资者，可以在促销和提高房价的同时，让更多的业主纳入酒店整体经营的范围，壮大酒店的实力，也减少了后期管理隐患；（3）财务结算便利，如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间；（4）签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理方后期经营有利。 缺点（1）包租后形成固定支出成本，对经营
6、方压力较大，有一定金融风险性；（2）据建设部2001年6月1日起施行商品房销售管理办法，明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向，打擦边球，有违规隐患。 （二）委托经营型。业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，酒店管理公司不承诺固定的回报率，双方按合同规定比例从酒店的经营利润中提成。典型如大梅沙领海。1深圳I.领海领海项目定位准确，规划完善，交楼标准高。与罗湖丹枫白露项目为纯酒店经营的定位不同，领海为休闲度假式，加上明确的投资导向。均价8300/平方米，销售至今已经溢价一次
7、，准备再次加价。收益预算模式：房号：4A 面积：44.67平方米 总价：549380元旺季（4月-8月）收益：标准房500元/天365*80%*50%*500=73000淡季（11月-3月）收益：标准房300元/天365*30%*50%*300=16425全年收益：（73000+16425）*80%-（44.67*10*12）=66180（忽略全年水电费）月平均收益：5515，供楼款约为2500元/月，实际月净收益：约2515元/月（具体租赁办法见附件） 委托经营型模式优缺点分析：优点（1）没有固定的房租支出压力，经营成本从总收益中扣除，且房产已售出，把大部分投资和经营风险转嫁给业主。缺点（1
8、）投资方式吸引力较小，易造成酒店管理区域内自住比例过多，难于经营管理和形成规模。（2）因业主无法有效监督酒店管理公司，利润的核算很难得到业主的认可。 （三）代租管型。即业主委托物业公司对其拥有的房屋进行代理租赁，并提供酒店式服务，使业主能够轻轻松松获得良好的投资回报。在代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金，支付物业公司租赁佣金，同时享有与其他业主相同的权利。 1市场供求关系（1）旅游度假景点，客源流动性大；（2）同一区域内此类租赁模式少，有市场需求量；（3）与周边酒店房价相比，租金较低，客户承受能力强。 2经营及利润分配模式收费项目按天租赁收费方式按月租赁收费方式备注租期在二周
9、以内的，以按天租赁收费方式租期在二周以上（含二周）的，以按月租赁收费方式根据客户的实际情况调整1佣金10%的租金 直接由租金中扣除 8%的月租金/月佣金一次性向业主收取，最高不超过月租金的50%，最低收费是月租金的8%。2代收租金服务费免5%的租金按业主需求，直接由租金中扣除3客房服务费 （含房间清洁费、日常消耗的一次性用品）50元/天/间 按租赁的实际天数，由租金中扣除 50元/天/间根据租客需求按实际天数，由租客直接支付4水、电、电话费按实际支付按实际支付向租客收取5空置期清洁服务费50元/月50元/月按业主需求，按实际服务支付6家政维修服务费按实际支付按实际支付空置期向业主收取，租赁期向
10、租客收取 3经营回报分析 例一：涟涛306房-按月租赁模式公寓面积为52.76M2 ，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下：（1）投资总成本：343,020元A资本金：273,020元；a.一次性房款：27,000元；b.房产证税费：3,020元；B装修、家私费用：67,000元；C电器：3,000元。（2）年物业费用：2567元A 物业管理费:2.98元/M2*50.76 M2 *12月=1,815元B 本体维修金:0.25元/M2*50.76 M2*12月=152元C房内清洁费:50元/月*12月=600元（3）年租金收入：2383元/月*12月*80%=22,880元A出
11、租率估算:80%B租金按淡旺季平均：（2800元/月*7+1800元/月*5）/12月=2383元/月（4）支付佣金：2800元*0.4+1800元*0.4=1,840元（5）税金：22,880元*12%=2,746元（6）投资净收益：A按月租赁年净收益：15,727元= (年租金收入-物业费用-支付佣金-税金)= 22880-2567-1840-2746=15,727元B按月租赁年收益率:4.6%= 15,727/343,020=5.9%C投资回收期:21.8年D从第22年开始至70年,年净收益总和:= 157,727元*48年 =75万元 例二：涟涛306房-按天租赁模式公寓面积为52.7
12、6M2 ，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下：（1）投资总成本：343,020元A资本金：273,020元；a.一次性房款：27,000元；b.房产证税费：3,020元；B装修、家私费用：67,000元；C电器：3,000元。（2）年物业费用：2567元A物业管理费:2.98元/M2*50.76 M2 *12月=1815元B本体维修金:0.25元/M2*50.76 M2*12月=152元C房内清洁费:50元/月*12月=600元（3）年租金收入：55,480元A全年入住天数：365天*40%=146天（最保守估算）B年租金收入：380元/天*146天=55480元（4）客房服
13、务费：146天*50元/天= 7,300元（5）支付佣金：55,480*10%=5,548元（6）税金:55,480元*12%= 6,658元（7）投资净收益：A按天租赁年净收益：33,407元= (年租金收入-物业费用-客房费用-支付佣金-税金)= 55480-2567-7300-5548-6658=20401元B按天租赁年收益率:9.7%= 33,407/343,020=9.7%投资回收期:10.2年从第11年开始至70年,年净收益总和:= 33,407元*59年 =197万元 例三：15套房综合分析15套公寓：一房一厅7套、单房8套；15套总价为3,759,970元，长期用于出租，投资回
14、报分析如下：（1）投资总成本：4,724,530元A资本金：3,802,530元；a.一次性房款：3,759,970元；b.房产证税费：42,560元；B装修、家私费用：877,000元；C电器：45,000元（2）年物业费用:36,451元A物业管理费:2.98元/M2*708.24 M2 *12月=25,326元B本体维修金:0.25元/M2*708.24 M2*12月=2,125元C房内清洁费:50元/月*12月*15套=9,000元（3）年租金收入：519,836元理想状态的出租模式是：旺季按天租赁为主、淡季以按月租赁为主；A如全年按天租赁模式，按40%的入住率，全年租金：=(380*7套+300*8套)*146天=738,760元B如全年按月租赁模式，按80%的入住率，全年租金：=(2383*7套+1833*8套)* 12月*80%=300,912元C按双方各占一半的比例：=738760元/2+300912元/2=519,836元（4）客房服务费：146天/2*50元/天*15套= 54,750元（5）支付佣金: 49，138元A按天租赁佣金738760元/2*10%=36,938元B按月租赁佣金：12200元（6）税金:519,836元*12%= 62,380元（7）投资净收益:A年净收益：317,117元
