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1、巴彦淖尔市临河房地产市场（高层住宅）调 研 报 告编制单位：双河集团海天地产策划部编制日期：二二年十二月十七日目 录一、房地产发展环境概况31、地理位置概况32、人口发展概况33、经济发展概况44、居民生活水平55、城市发展规划6二、房地产市场综合分析81、总供给量分析82、总需求量分析93、市场推广分析94、宏观政策分析105、市场综合评述12三、重点楼盘个案分析131、区域市场分析132、重点楼盘个案143、项目综合分析19四、目标客户需求分析201、购房心理需求202、建筑产品选择203、价格需求方面214、购房因素选择215、地理位置选择226、传播媒介选择227、客户消费能力23五、
2、房地产发展趋势241、宏观政策趋势242、价格发展趋势243、产品供应趋势254、需求发展趋势25六、结语27一、房地产发展环境概况1、地理位置概况临河位于自治区西部，黄岸,阴山南麓,河套平原中部，南临中国第二大河-黄河,故名“临河”。地理坐标为东经1076 至10744，北纬4034至4117。临河全境为黄河冲积平原，地面开阔平坦，地势从西南向东北微度倾斜。临河深处陆，属于中温带半干旱大陆性气候，其特点是：云雾少降水量少、风大、气候干燥，年降水量138.8mm，平均气温 6.8C，昼夜温差大，日照时间长，年日照时间为3229.9小时，是我国日照时数最多的地区之一。2、人口发展概况近年来，巴彦
3、淖尔市人口保持低增长的发展速度，据相关资料显示：2006年末，全市常住人口达到173.61万人，人口自然增长率为0.294%2006年临河区人口与劳动力就业情况普查资料显示：年末临河区总人口为53.04万人，城镇人口为29.83万人，占总人口的56.24；乡村人口为23.21万人,占总人口的43.76。男性人口27.08万人，女性人口为25.96万人。全社会就业人员27.5万人2006年末，全市共有艺术表演团体8 个；公共图书馆8座,图书馆服务点30个;文化馆8座；博物馆3个;文物保护管理机构3个；档案馆8个；年末拥有广播电台1座，调频转播发射台6座，广播综合人口覆盖率91.1%；电视台1座，
4、电视转播发射台30座，电视综合人口覆盖率93.1%。卫生事业发展加快。全市共有卫生机构172个，其中医院25个；卫生院112个；专科疾病防治院（所、站）1个；疾病预防控制中心（防疫站）9个，妇幼保健院（所、站）8个。年末医疗卫生单位拥有病床5380，比上年增加269。全市拥有卫生技术人员6084人，其中，执业医师2427人；执业助理医师558人。新型农村合作医疗工作稳步推进。全市参加合作医疗的农牧民达到49.38万人，筹集合作医疗资金2468.91万元。报销医药费用的农牧民达到11.95万人次，报销金额1495.75万元。全市共有普通高等学校1所，在校学生0.40万人，专任教师557人；普通中
5、等专业学校5所，在校生数0.48万人，专任教师192人；普通中学94所，在校生数11.07万人，专任教师0.62万人；小学357所，在校生数11.92万人，专任教师0.75万人。小学适龄人口入学率达到100%，小学毕业生升学率达到99.1%，初中毕业生升学率达到77.87%，比上年提高5.64个百分点。3、经济发展概况国民经济保持又好又快的发展，全市生产总值由上年的217.03亿元增加到278.23亿元，全年人均生产总值达到16045元，比去年增加3485元人民币。市场物价温和上涨，全市居民价格总水平上涨1.9%，比去年上涨了0.1个百分点其中城市上涨2.1%，农村上涨1.6%。工业经济实现新
6、突破，全部工业增加值突破百亿元大关，达到100.39亿元，比上年增长34.2%。工业经济效益显著提高，全区规模以上工业企业实现利税总额40.53亿元比上年增长1.2倍，工业经济效益指数达287.92元，比去年提高75.6个点。建筑业生产快速增长，年末全市资质等级四级与四级以上建筑企业53家，从业人员1.09万人，完成建筑业总产值21.93亿元，比上年增长15.1%，完成建筑施工面积194.86万平方米，房屋建筑竣工面积153.97万平方米，竣工房屋价值11.83亿元，全年实现利润总额2.09亿元，比上年增长2.7倍。固定资产投资稳健增长，全年全社会固定资产投资总额突破200亿大关，达到210.
7、15亿元，比去年增长32.7%，从项目隶属关系看，中央项目完成投资4.97亿元，同比增长1.3倍；地方项目完成投资205.17亿元，比上年增长31.8%。从投资主体看，非国有单位投资积极性增强，成为投资增长的主动力。国有单位完成投资60.88亿元，下降8.3%，占全市投资总额的29.0%；非国有单位完成投资149.27亿元，增长62.3%，占全市投资总额的71.0%。4、居民生活水平城乡居民收入快速增长。经济的快速发展、企业效益的不断提高以与建筑业的稳定增加，促进了权势城镇居民收入的快速增长。2006年全市城镇居民人均可支配收入达到9016元，增长12.3%，根据2006年相关统计资料显示：城
8、市最高收入占总人数的10%，人均可支配收入达到17394元。城镇单位在岗职工年平均工资达到14820元，比上年增长19%，农牧业和农牧区发展形式良好，全市农牧民人均纯收入4719元，比上年增长14%，较上年有明显提高。2006年临河区城镇居民人均可支配收入9345元，较上年增长12.5%。社会保障体系不断完善，年末全市共有18.08万名各类城镇从业人员参加基本养老保险，共发放离退休人员养老金4.10亿元，参加基本医疗保险的各类从业人员达到15.39万人，较上年增长10.4%，共支付医疗保险费0.99亿元，比上年增长11.3%；参加工伤保险的企业职工5.69万人，较上年增长38.1%。共支付工伤
9、保险费242万元，较上年增长96.7%；参加生育保险的企业职工2.75万人，支付生育保险费39万元，较上年增长56%。社会福利事业不断发展。年末全市各类社会福利床位699，收养人数595人；城镇各种社会救济对象得到国家最低保障救济的户数为2.20万户，人数为4.54万人。全年筹集社会福利公益金3074万元。人口增长率的增大、人均收入水平的增加、社会保障体系的不断完善，都会不断的拉动房地产的需求，促进房地产行业的稳定发展。5、城市发展规划到“十一五”末，全市总人口预计达到187万，其中城镇人口96万，城镇化率达到52，比现在提高13，城镇基础设施功能进一步完善，城市人均道路铺装面积达到11平方米
10、，供水普与率达到98，供热普与率达到60，污水处理率达到60，垃圾粪便无害化处理率达70，气化率达80，建成区绿化覆盖率达35，生态建设与环保水平进一步提高，社会各项事业全面发展。2006年与今后一个时期我市城乡建设工作的主要任务是：要按照城市发展总体规划的要求，围绕“一年打基础、三年出形象、五年上水平”的城镇建设目标，全力构建“一市三区(临河区、陕坝区和东部区)”城市发展框架，力争全市城镇化水平2010年达到52%，把临河建成拥有50万人口、建成面积50平方公里的西部中心城市之一，建成以开发绿色产品与新型工业为主的河套园林城市，把旗县政府所在建成各具特色的小城市，成为带动县域经济发展的增长极
11、。临河区城镇建设继续采取市区共建、以市为主的方法，走新区开发与旧城改造相结合，新区开发为重点的路子，加大新区建设和康居工程。努力改善城市居住环境，增强城市的辐射和带动功能。加强临河城市建设。要坚持“市区共建、以市为主”的原则，构建“一市三区”的城市发展框架，坚持新区开发和旧区改造相结合，以新区开发为重点的思路，以实施重点工程为带动，拉大城市框架，拓展城市空间，不断增强城市聚集功能。继续加强城市道路、公共交通、给排水等城市基础设施建设，完善城市服务功能，加强城市环境综合整治、美化城市环境、提升城市品位。重点发展好绒线、食品、生物制药等工业，提高三产发展水平，不断增强城市经济实力。力争使临河在3年
12、有明显变化，5年有根本变化，并通过510年时间，把临河建成拥有50万人口、城区面积达到50至70平方公里的西部地区中心城市之一，以开发绿色产品与新型工业为主的河套园林城市。二、房地产市场综合分析 对目前房地产市场的发展情况进行分析和总结。1、总供给量分析2005年2007年临河区房地产开发完成情况（单位：千万）：2006年巴彦淖尔市商品房供应情况：指 标合计商业营业住房其他住宅90住房经济适用住房房屋施工面积（）214012219440878310841154251805311904本年新开工面积（）133326012562015125334862563459房屋竣工面积（）908547809
13、3232349757550099224商品房竣工套数（套）77552182797从图表可以看出：近年来房地产开发得到迅猛发展，房地产开发完成量逐年提高，房地产开发企业利用率也随之水涨船高。2、总需求量分析2006年巴彦淖尔市商品房销售情况：指 标合计商业营业住房其他住宅90住房经济适用住房商品房销售面积（）90576583403429279297500698191912现房销售面积（）3705733005469664675500685271500期房销售面积（）535192533488196146220001292412商品住宅销售套数（套）82163400950现房销售平均价格（）19131
14、215115993121631900期房销售平均价格（）14081397134298053562597空置面积（）5193950929173071010由于巴彦淖尔房地产管理局最近相关房地产信息正在统计过程中，故采用2006年相关信息。3、市场推广分析三线城市的市场推广方式一般很简单，临河也是一样，但本市华裕地产的开发规模和开发数量上都与一般地产项目有较大的区别，除了利用工地现场的围档广告外，还通过各种媒体来推销自己的楼盘，比如报纸、电视等，一般常用的媒体是巴彦淖尔晚报，常见的版面是1/8版，电视为巴彦淖尔电视台较多。由于目前临河房地产市场的推广方式比较单一，尚待开发的资源较多，可充分发挥媒介的优势，通过各种宣传方式和理念来展示公司的项目。4、宏观政策分析自2004年以来全国房地产价格涨势迅猛，国家也相应出台了一系列政策和措施来进一步稳定房地产价格，2006年如果被喻为房地产的政策年，2007年就是房地产的调整年，相继出台的“国八条”、“国六条”对稳定房地产价格起到了极大的促进作用。近日由国务院发起、相关部委组建的联合调查小组将赴全国各城市进行楼市专项调查，其重点就是了解各地对相关文件的具体推进情况，同时针对目前房价增长过快以与住房结构调整情况进行实地调查，以便与时调整稳定房地产价格的具体措施。中国人民银行决定，自2007年9月15日起，年第五次上调金融机构人民币
