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1、2013年02月19日总第178期【多地提高土地利用效率的做法值得关注】2今年全国“两会”日益临近，土地改革政策走向越来越受到关注。除了政策层面以外，各地在土地利用方面的动态也有必要保持高度关注，以便吸取好的做法和经验【各地“建新城忘旧城”是一种浪费】4很多地方热衷建设新城的同时，旧城却被逐渐忽略。这是极大的浪费。新城建设需要拆迁、征地、规划、配套基础服务等，而旧城很多设施与配套已经具备，稍加改造、提升服务，就能提升价值【发达城市经济发展特点分析】6从2012年的经济数据来看，主要发达城市经济规模仍处于扩大的时期，且城市之间的竞争越来越激烈。不过，这些城市面临区域辐射有限、发展后劲有待开发的问
2、题【县域经济：基层新农村建设“大跃进”很可能成为大隐患】9今年中央“一号文件”明确提出不提倡、不鼓励在城镇规划区外拆并村庄、建设大规模的农民集中居住区，不得强制农民搬迁和上楼居住。因此，各地新农村建设“大跃进”需要三思【多地提高土地利用效率的做法值得关注】随着今年全国“两会”的临近，土地改革可能的政策走向越来越受到关注。除了政策层面以外，各地在土地利用方面的动态也有必要保持高度关注，以便吸取好的做法和经验。安邦一直提“后土地经济”的概念，也是希望地方摆脱过去过度依靠土地扩张和房地产开发的发展模式，意识到土地等资源的稀缺性，改变只关心做大增量、忽视盘活存量的模式，以高利用效率获得可持续发展。对于
3、土地利用，国土资源部2012年9月曾强调我国“十二五”土地节约集约目标是要将单位国内生产总值建设用地下降30%，这意味着“土地利用效率将逐渐成为各地的硬约束”。国土部此前发布的国家级开发区土地集约利用评价情况（2012年度），指出341个国家级开发区的土地利用中存在部分开发区土地利用强度不理想等问题，并要求各地要充分发挥规划对开发区用地的管控作用、盘活闲置和低效用地等工作。而安邦近期跟踪的信息发现，有些地方在提高土地利用效率方面开始了探索和实践。以湖北为例。2012年湖北在对全省20072011年间闲置低效用地进行清理中发现，全省范围内有56万亩批而未供的土地，供地率61%。分析认为，当前供地
4、率低的原因，一方面当前“批供”分离的土地审批体制容易造成“批而未供”现象；另一方面土地批后监管薄弱，完整的批后监管体系尚未形成，也会带来供地率低的问题。为提高土地利用效率，湖北提出对供地率低于50%的县市暂停建设用地审批，强力推进国土资源节约集约利用。这种做法将供地与批地相关联，将对县市加快土地高效利用形成一定的压力，减少恶性囤地、惜售抬价等问题，从而提升土地利用效率。再看河北。最近，河北出台了进一步支持企业技术改造的九项措施。其中，规定各地要鼓励企业进行“零增地”技术改造，即对工业企业提高土地利用率和增加容积率利用现有厂区、厂房改造建设不改变用途且符合规划的，不再增收土地价款，视地方政府财力
5、在征收城市基础设施配套费时给予优惠政策。此外，对投资强度大、经济效益好、容积率高的技术改造项目，优先解决用地指标。这些措施将有助于提高土地利用效率。辽宁省大连市今年则将通过实施两个清理、三个严格、四个挂钩等举措，建立节约集约利用土地倒逼机制，加快土地资源利用方式转变。据了解，“两个清理”即清理消化批而未供土地、清理处置闲置土地；“三个严格”即严格执行国家产业政策、严格控制建设用地标准、严格用地合同管理；“四个挂钩”即实行新增建设用地计划与供地率挂钩、新增建设用地审批与闲置土地处置挂钩、开发区集约利用评价与调区扩区升级挂钩、节约集约用地指标与区县政府考核评价挂钩。此外，上海等多个城市近年制定的发
6、展规划也频频提到可供开发的土地资源越来越少，需要加紧从增量扩张向存量优化的转变。总之，地方发展所需要的土地资源稀缺，湖北、河北、大连及上海等地在提高土地利用效率方面的做法，值得其他地方关注。（ATMW）【各地“建新城忘旧城”是一种浪费】出于多种因素考虑，各地掀起一股新城（新区）建设热潮。结合当前新型城镇化加速的背景来看，新城建设有其必然性。但很多地方热衷建设新城的同时，旧城却被逐渐忽略。而这种“建新城忘旧城”其实是一种很大浪费。原因很简单，新城建设需要拆迁、征地、规划、配套基础服务等，而旧城很多设施与配套已经具备，稍加改造、提升服务，就能提升价值。因此大推新城建设，不如做“旧城改造”的文章，以
7、提升整个城市的品质。2013年2月初，有媒体曾刊文指出，甘肃兰州新区获批之后出现“旧城问题未解，新城问题已现”的局面。该文指出，空气污染、交通拥堵，已经成为这个365万人口的城市不得不面对的问题，这在老城区尤其严重。但有专家也指出，兰州新区目前的问题不在于如何突破，而是如何与老城区进行功能分工，新区把企业和人口搅到一起，又将是一个老城区。如果只是简单地复制老城区的发展，最终老城区今天所面临的问题，在新区还将重现。兰州新城与旧城之间的这种关系，并非孤例。安邦研究人员此前调研发现，这种现象可以说很普遍，而且越来越突出。一方面，有些地方新城建设与旧城脱节，新城难以聚集人气，要成为实质上的新城区相当困
8、难。以东北某地级市为例。该市希望借当地开发区打造一个新的城区，新设火车站也设在开发区内。不过，开发区距离城区将近20公里。从开发区特别是新设火车站周边的情况来看，新区建设相对滞后。第一，交通并不便利，连接市区与新区的公交系统尚不完备；第二，住房、商业场所等配套设施非常有限。相对于旧城，新城要形成人口聚集区还很难。更多市民情愿选择在旧城就业、居住。此前曾有报道中部某市，着手打造一个新城，但由于缺乏科学的规划，基础设施配套跟不上，设计居住20万人口的新城人气始终难旺，居住人口仅有几万人。另一方面，有些地方花大力气搞新城建设，旧城很可能走向衰败。以内蒙古某旗县为例。该旗属于国家级贫困县，但最近几年借
9、旗政府办公大楼周边建设一个巨型广场的机会，在该广场周边建设了近20幢10多层的住宅楼。而在该办公大楼的后面，则是当地唯一的一个公园。虽然当地政府文件没有直接提出“新城”的概念，但按当地居民的话说，以新广场（旗政府）为中心，实质上已形成一个新城区。相比之下，原有城区的建设逐渐淡出当地主政者的视野。据观察，当地旧城去年除有限的新增公交车站亭、红绿灯设施外，其他公共设施基本处于停滞状态。多处位于旧城的原计划拆迁地块也被无限期延后，原因在于新城周边还有不少土地可用于建设、且没有拆迁方面的麻烦。配套设施不再跟进、没有启动改造，旧城很可能面临逐渐衰败的命运，甚至在不久的将来沦为当地的一块“伤痕”，拖累整个
10、城市的形象，降低居民的生活品质。在安邦研究团队看来，一个城市的发展应具有延续性。在启动新城建设的地方，尤其需要注重新城和旧城的协调，不能顾此失彼。而且，“建新城忘旧城”是很大的浪费，因为旧城已有一定的基础，通过“旧城改造”成效会更明显，可以显著提升城市的整体价值。（DTMW）【发达城市经济发展特点分析】2012年的各大城市的经济数据显示，前十名的排序整体变动不大，但也呈现一些新的特点。第一，前两名依然遥遥领先。其中，上海以20101.33亿元的生产总值依然维持第一的位置，成为国内首个跨过2万亿大关的城市，但其增速仅为7.5%。位居第二位的北京，经济总量达到17801亿元，增速和上海相差不大。安
11、邦注意到，京沪都提建设“世界城市”，但两者离这一目标还有相当的距离。以北京总部经济为例，北京拥有的总部企业仍以国内企业为主，具有较强影响力的跨国公司地区总部较少，不仅与纽约、伦敦、东京等差距较大，与新加坡、香港的跨国公司地区总部相比也有很大提升空间。上海所提出的“四个中心”中，包括国际金融中心，但金融机构数量、金融人才规模等方面仍无法和纽约等国际城市相比。第二，紧随其后的广东、深圳、天津、苏州、重庆之间的竞争比往年更为激烈。五大城市2012年的经济总量依次为13501.21亿元、12950.08亿元、12885.18亿元、12011.65亿元和11459.00亿元。广州和深圳这两个一线城市，已
12、明显感受到来自其身后的天津、重庆等城市的追赶压力。尤其是天津，在2011年超越苏州后，2012年继续紧逼广、深，其经济总量与广州的差距仅缩小到600多亿，与深圳距离更是只有65亿元。对于最近几年多个城市的超越，广东当地对深圳却依然看好，认为深圳出口、消费和投资三驾马车相对均衡，相比很多城市依靠投资驱动，深圳以创新驱动的布局可能更有后劲，尤其是当有了质量之后的速度出现时，深圳的新优势将体现得更加明显。天津的发展在与“大项目”有很大关系。据悉，自2007年至今，天津累计推出重大工业项目、区县重大项目、服务业项目、自主创新产业化项目、交通项目和市政建设项目1440项，投资总规模2.2万亿元。截至20
13、12年底，990项建成或基本建成，累计完成投资1.6万亿元。而今年2月17日天津又集中推出一批重大项目共170个，总投资逾2200亿元人民币。广州本地专家也认为，这几年国家在天津布局很多骨干生产力项目，这在工业产值对经济总量的贡献最为直接和明显。他建议，广州应把现有的南沙新区、中新知识城、空港经济区等重大发展平台做好；应进一步优化发展环境，尤其是对区域的辐射优势要显露出来。第三，成都和武汉均超越杭州分列八、九位，而杭州下降至第十。成都、武汉和杭州的经济总量分别为8138.94亿元、8003.82亿元和7803.98亿元。根据湖北方面专家的分析，这些城市规模和辐射空间都很大，在沿海地区饱和、成本
14、升高的情况下，很多大企业势必要向这些内陆大城市进军，从而辐射周边的地区。第四，从整体上来说，经济规模前十大城市的区域辐射影响力仍然不足。以北京为例，“世界城市”需要广阔的经济腹地支撑，也强调与周边地区的经济融合。比如日本东京，除了东京都本身外，还强调东京圈（一都三县）及首都圈的整体规划和发展。总之，主要发达城市经济规模仍处于扩大的时期，且城市之间的竞争越来越激烈，但依然面临区域辐射有限、发展后劲有待开发的问题。（LTMW）【县域经济：基层新农村建设“大跃进”很可能成为大隐患】中央政府网站2013年2月16日刊登住房城乡建设部关于做好2013年全国村庄规划试点工作的通知，住建部拟开展村庄规划试点
15、工作。这表明中央对基层新农村建设的规范可能会越来越多。而在现实中，基层新农村建设“大跃进”的举动不少，可能引发不小的风险。最近有媒体报道，河南民权县新农村建设遭遇“政府规划火热，农民意愿不强”的尴尬。当地政府早在2011年就禁止农民新建房屋，即使是在自有的宅基地、自留地中。政府规划建设多个新农村社区（分为新型城镇化社区和新型农村社区），希望解决当地农民的住宅需求。以民权县人和镇为例，该镇已将新型城镇型社区和新型农村社区规划至2030年。其中，和美社区是人和镇规划建设的新型城镇型社区，毗邻镇政府，可容纳3万人，将合并周围的13个村庄；人和镇新型农村社区分为白木社区、内黄社区和高集社区。据了解，当
16、地政府禁止农民自盖新房，大力推进新社区新农村，倒逼老百姓上楼的动机之一是节约建设用地。根据当地的资料，人和镇城镇型社区建设用地240公顷，节约村庄建设用地指标97公顷；新型农村社区建设用地317.7公顷，节约建设用地指标222.8公顷，两项合计节约建设用地指标319.8公顷。农民住进新农村后，原来的村庄占地可以集约出来耕种（当地农民把这称为土地“合大方”），便于大规模机械的推广。从今年中央“一号文件”来看，规模种植受到鼓励。建新农村、土地“合大方”有一定的合理性。不过，基层推动的新农村建设，当地农民对新社区却不怎么“感冒”，并且顾虑重重。民权当地有农民表示：“住进了新农村，还是种原来的地吗？那太远了，我肯定不想住进去。”此前已自建房屋的村民也有自己的看法。如果住进新农村新社区，自己原来的房子怎么办，能补贴多少？如果补贴的钱不够在新农村新社区中买房，这类村民
