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1、从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!解读：企业改制重组土地增值税政策的调整（老会计人的经验）财政部税政司、国家税务总局财产行为税司关于“企业改制重组土地增值税政策”的解读：为支持企业改制重组，2015年3月20日，财政部、国家税务总局联合印发了关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税20155号，以下简称通知），现就有关内容解读如下：一、问：为什么要出台企业改制重组土地增值税政策？答：近年来，我国企业改制重组步伐不断加快，不仅成为企业加强资源整合、提高竞争力的有效措施，也成为国家化解产能过剩矛盾、调整优化产业结构的重要途径。为深入贯彻党的十八大、十八届二中、三中
2、全会精神，促进企业改制重组，2014年，国务院颁布了关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见（国发201414号），明确要求营造良好的市场环境，充分发挥企业在改制重组中的主体作用，抓紧研究完善企业改制重组涉及的土地增值税政策。为落实党中央和国务院有关要求，财政部、国家税务总局研究出台了支持企业改制重组的土地增值税政策。二、问：这次出台的政策与以往企业投资、兼并相关的土地增值税政策相比，有什么变化？答：此次出台的企业改制重组土地增值税政策，主要是对原有企业改制重组土地增值税优惠政策的规范与整合。具体而言，一是延续了企业以房地产作价投资、企业兼并相关土地增值税优惠政策，二是规范了企业兼并相关土地增
3、值税政策表述，将兼并纳入合并，三是增加了享受土地增值税优惠的企业改制重组形式，将企业公司制改造、企业分立两种形式纳入优惠范围。此外，为便于征管操作，减少争议，通知还进一步明确了企业改制重组后再转让房地产时，如何计算土地增值税扣除项目等相关事项。三、问：为什么规定房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税政策？答：房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税政策不是一项新的规定。2006年，为减少税收政策漏洞，避免部分房地产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，财政部、国家税务总局印发了关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号），规定房地产开发企业不得享受改制重组土
4、地增值税优惠政策。考虑到在实际征管中，上述现象仍然存在，此次出台企业改制重组土地增值税优惠政策延续了这一规定。原文解读：关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知财税20155号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为贯彻落实国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见（国发201414号），现将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：一、按照中华人民共和国公司法的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企
5、业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。【专家解读】：这一规定的要点在于:个人独资企业和合伙企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司，对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。特别要注意：“整体改建”的含义，是改制后的企业的投资主体与改制前的投资主体是一模一样的，同时，改制后的企业必须要承继原企业权利、义务的行为。否则不可以享受暂不征土地增值税的待遇。二、按照法律规定或者合同约定，两个
6、或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。【专家解读】：这一规定的核心要点在于，企业合并，无论是同一控制下的吸收合并和新设合并还是非同一控制下的吸收合并和新设合并，只要原企业投资主体存续的，都暂不征收土增税。三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际
7、沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。【专家解读】：这一规定的核心要点在于，企业分设，应该就是通常所称的分立，公司分立，是指一家公司将部分或全部资产分离转让给现存或新设的公司，被分立公司股东换取分立公司的股权或非股权支付，实现公司的依法分立。根据中华人民共和国公司法（中华人民共和主席令第63号）的规定，公司分立可以分为存续分立和解散分立，其中
8、存续分立是指一个公司分离成两个以上公司，本公司继续存在并设立一个以上新的公司；解散分立是指一个公司分散为两个以上公司，本公司解散并设立两个以上新的公司。因此，企业的存续分立和解散分立，必须满足投资主体相同的条件，则暂不征收土增税，但设立子公司不属于企业分立，不适用该条款。四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。【专家解读】：上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。必须注意以下四点：第一，房地产有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（
9、有限责任公司）。对改建前的房地产企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，必须征土地增值税。整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。第二，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上的房地产企业合并为一个房地产企业，且原房地产企业投资主体存续的，对原房地产企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的房地产企业，必须征土地增值税。第三，按照法律规定或者合同约定，房地产企业分设为两个或两个以上与原房地产企业投资主体相同的房地产企业，对原房地产企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的房地产企业，必须征土地增值税。第四，房地产企业在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，
10、对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，必须征土地增值税。第五，非房地产企业在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“
11、取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。【专家解读】：该条的核心是，非房地产公司以土地入股，房地产公司出资金组建合营公司合作建房的土地成本的确定，给予明确答案：财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）第一条规定“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税【2015】5号）第四条规定：“单位、个人在改制重组时以国有土地
12、、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”因此，以非房地产企业以土地投资入股，房地产企业接受土地投资入股的土地成本应以接受投资前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。七、企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。八、本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条、第三条，财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第五条同时废止。财政部国家税务总局2015年2月2日小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。
