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1、房地产策划方案邦华星际U营销策划报告一、项目概况（一）项目规划邦华星际项目主要分为一期和二期，项目一期占地约16823平方 米，总建筑面积约6万平方米，绿化率达到40% 期由4栋塔楼组 成，其中2栋为公寓地上22层，1-2层为商业部分，3层为架空层， 4-22层为公寓，另外2栋是2层9.5米高的商铺。麦当劳、华润万 家、澳门街和合富置业等率先进驻。在地下 1-2层为地下车库，停车 位共606个，一期现已处于尾售。本报告分析主要以项目二期为主。（二）项目位置邦华星际II位于广州新荔湾中央居住区域核心地段，地处龙溪 中路与江北路交汇处（见下图）。项目属芳村高尔夫球场地段， 离地铁一号线坑口站及广佛
2、线菊树 站均约 15 分钟路程，周边有保利、 中铁、路劲等开发商的住宅楼盘， 共享共通化成熟配套设施，又具有明显的差异化定位。（三）产品描述1、建筑规模：项目土地用途为商住两用，项目规划由 3 栋建筑组成，其中 2栋为公寓地上 22 层，1-2 层为商业部分， 3 层为架 空层，4-22 层为公寓， 另外 1 栋为 5层建筑， 1 层为商铺， 2-5 层 为公寓。LOFT公寓特色，针对首次置业、改善型、投资型客户设计， 主打35 - 86川一至四房小复式公寓，54川享三个、房，买一层享俩2、产品介绍：整个项目的产品全为中小户型 LOFT小复式，以豪 宅品位打造精装修标准。 从公共空间到每一户的
3、室内设计， 全部都出 自香港豪宅设计大师梁志天之手。 除一房一厅小户型外， 其他 2-4 房 户型都为双卫生间设计， 分别位于复式的上下两层。 譬如建筑面积约 67川两房单位，上下层功能分区合理，并且附赠超大面积多功能空 间。其中，二层客厅可根据实际需要，随心变作书房或小卧室，室内 空间灵动多变。与市区其他在售商用公寓相比， 邦华星际在产品居住功能上的打 磨更胜一筹。 所有户型都带景观阳台设计， 而且绝大部分户型还有双 阳台设计，绝大多数户型为明厨明厕，比传统商业公寓更宜居。（四）周边环境（自然环境丶人文环境）从自然环境看星际位于广州新荔湾中央居住区域核心地段， 交通 便利的同时，污染比较大，
4、空气没有这么清新。从人文环境看邦华星际与自然融合的， 尽量减少对自然地貌的破 坏，结合地形精心设计道路及布局，。单体建筑明快、活泼的浪漫气 息与社区休闲、 阳光的生活主题丝丝相扣林。 而在户型设计上使每个 住户都能享受大自然的美景，贯彻均好性和公平性的人文理念。生活配套医 院：荔湾区人民医院、妇幼保健院、广州鹤洞骨科医院、广 钢医院、增滘卫生站。银 行：工商银行、广州银行、广州农商银行、交通银行、农业 银行餐饮：竹溪酒家，兰州拉面 澳门街、麦当劳、星巴克、华润万 家等商业进驻，此外还有麦当劳、华润万家、澳门街和合富置业等商 业领衔进驻教育：西关实验小学、芳村小学、培英中学、真光中学、省实验 中
5、学高中部，汾水中学。交通状况项目所处白鹅潭经济商圈核心位置、是缝合广佛城际空间的主要 接口，交通四通八达，15分钟直达越秀、东山老城核心，25分钟到 达天河区核心商圈。公交：207路、783路、993路和838路等公交线路东石牌坊站。地铁：广州地铁1号线坑口站、广佛地铁菊树站。（五）开发商的基本信息广东邦华集团有限公司是一家以房地产开发为主营业务的综合 性企业，目前经营业务涵盖房地产开发、资产运营、金融投资三大领 域。集团一直着眼于产品的创新和对品质的追求，旨在为市场提供 高品质、高附加值的优质物业。至今，邦华集团在广州 CBD珠江新城 及核心区域已成功开发了多个精品优质项目， 包括华盈居、邦
6、华国际 公寓、邦华名悦大宅、邦华环球广场等。目前邦华集团投资在建的项 目还有广州邦华翠悦湾住宅项目、广州芳村高尔夫公寓及商业项目、 广州琶洲邦华环球贸易中心项目等，总建筑面积逾100万平方米。二、市场情况分析（一）一手房交易市场分析 1、广州市总体情况 1）广州市2014年1 11月土地供应量广州市 1 到3月份土地供应量下降， 3月份开始下降，直到 7月 份开始上升， 8 分月到达最高点。 8 月份建设用地面积为 1,099,792 平方米。比 7 月份增长了 1.98 。7 月份建设用地面膜为最近 8 个月最 低，为 554001平方米. 土地供应量最低的为 3月份。3 月份建设用地 面积
7、和规划建筑面积分别为 587,133 平方米和 1,223,623 平方米。 1 到 8 月份规划建筑面积增减幅度不大 .9 月份到 11 月份比较大幅度下 降。2）广州市 2014年 111月土地成交量广州市 1 到 7 月份用地成交数据不稳定， 增降幅度大。直到 7 月 份开始稳定。7月份建设用地面积和规划建筑面积是 1到 8月份最低， 建设用地面积为 257,082 平方米和规划建筑面积为 582,253 平方米。8月份的建设用地面积和规划建筑面积为 1到 8月份最高，建设用地 面积为 556,299 平方米和规划建筑面积为 2,211,298 平方米 .8 月份 开始到 11 月份小幅
8、度上下波动。3）广州市 2014年 111月土地成交价格1到 4月份土地成交价格升价幅度不稳定， 4 月份开始持续下降。 其中 8 月份楼板价和成交金额最低，楼板价为 480 元，8 月份成交金 额为 1,060,378,952 元。其中 2 月份楼板价和成交金额最高， 楼板价 为 11,329 元和成交金额为 15,566,390,000 元。 6 月份和 7 月份的楼 板价相差不大，相差 280 元。2月份到 3月份土地成交价格下降幅度 很大。 9月份成交金额突然升高，后面开始慢慢减少。4）广州市 2014年 111月商品房供求比1 到 4 月份商品房供求比上升。 4 月份开始下降，直到
9、6月份开 始上升。 2 月份的供应面积与成交面积最低。 2分月的供应面积为 430,756 平方米， 2 月份的成交面积为 642,458 平方米。 4 月份商品 房供求比到达最高峰，供应面积为 2,008,432 平方米，成交面积为 885,058 平方米。 3 月份到 8月份的成交面积相差不大。 9 月份供求 比增加，到达最高。 9月份到 11 月份供求比下降。5）广州市商品房供应区域分布广州市商品房主要分布在花都区和黄埔区，供应的面积分别为409926 平方米和 427242 平方米。供应套数也是花都区和黄埔区最多， 花都区 4046 套，黄埔区 4388 套。供应面积最高与最低相差 4
10、058346)广州市 2014年 111月商品房成交量1月份到 2月份商品房成交量下降， 2 月份到 3 月份商品房成交 量增加。3 月份成交量开始缓慢的下降。其中 2月份成交面积和成交 套数最低。2月份成交面积为 642,458平方米和成交套数为 8,305 套。 6 月份的成交面积最高，最高为 989,242 平方米。 3 月份成交面积紧 跟 6月份其后，为 899,438 平方米。 8月份到 11 月份的成交套数变 化不大。2、不同区域市场分析自 2011 年以来，广州新建商品住宅供应量持续高位， 2014 年 上半年供应量为 604 万平方米；而商品住宅市场成交回落势头， 2014 年
11、上半年成交量为 441万平方米； 2014年上半年供过于求，市场呈 现平淡趋势。2014 年 1-11 月，中心 6 区一手住宅预售面积为 160.7013 万平 方米，签约面积为 114.02 万平方米，签约均价为 27208元/ 平分米； 商业预售面积为 20.5694 万平方米，签约面积为 12.41 万平方米， 签 约均价为 39843元/平分米；办公预售面积为 61.3729 万平方米。外围 6 区一手住宅预售面积为 532.6304 万平方米，签约面积为 339.82 万平方米，签约均价为 11556元/ 平分米；商业预售面积为 52.0099 万平方米，签约面积为 37.78 万
12、平方米，签约均价为 21043 元 / 平分米；办公预售面积为 106.1522 万平方米。1) 1-8 月份新建商品批准房预售信息2D1 M I-BJ=3升:电nk*4H处jkie：iM馭會计硏i 30刼3- 3 3=171S2P S7J3SI I M16T- GSS1O09il_ 163-12. SO6613 13l-l_ 4-131oo1 IfiO2 3681. 14313. 7Sl 1O025!9630-112123l.oesg蠶 5131O0药15儿 50 473 155.630971321.8191O0F也号：号6385S号36电 1009B75*0929O01-11Oh 9 i3
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