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1、1） 价格定位A. 从整体市场上看，沈阳市的小户型产品市场竞争比较激烈，未来 的市场升值空间很有限。B. 从竞争项目上看，与本案一街之隔的东方香榭里从认购至今，已 历八个月，平均每月销售不到 18套，而本案共有 1014 套小户型 住宅，按东方香榭里的销售速度，是本案所不能接受的，所以本 案必须打造出比东方香榭里性价比更高的产品，才能更为购房者 所接受。C. 东方香榭里是本案最直接的竞争对手，两个项目相隔仅一条路， 有相同的地段的环境特征，本项目可以采用比较定价法，与东方 香榭里进行比较定价（如下表）东方香榭里（100%）比较因素细化因素权重本案打分本案得分备注外部因素50%环境28%升值潜力
2、9%1009生活气氛4%1004人文气氛4%1004自然环境6%1006治安状况3%1003区域印象2%1002交通9%公共交通5%1005顺畅情况4%1004配套13%教育配套5%954.75生活配套5%1005商业配套3%1003自身因素50%规模5%954.75户型设计、朝向、通风、釆光等10%10010装修状况5%1005实用面积10%12012建筑品质5%1005社区景观、规划5%1005合计100%101.25东方香榭里均价5800本案比较价格5872.5此为毛坯房价格采用比较定价法，测算出本案的毛坯房可销售价格为 5873 元工程形象、进度 开发商品牌形象5%4.7595平方米。
3、本案规划以精装修房销售，则每平方米加增加约 1000元的成本 则销售均将达到 6870元平方米。此价格是否能被市场接受， 我们从总价来进来分析：D. 结合本案的销售面积区间3253平方米，主力销售面积3644 平方米，按主力总价不超过 30万的产品市场接受度较高的市场 现状来看，均价68006900元/m?是一个市场较能接受的价格。E. 另外，从投资收益的角度来分析，本项目西南侧海润国际公寓目前的平均日租金水平是1.5元加行按8%的年回报率,测算得6844 元平方米的可销售单价。F. 同时，结合其他竞争项目考虑，我们认为若将本案的销售均价控 制在6900元/m?以内，将使本案的销售风险控制在一定的范围以 内（百利保钻石公寓7500元/m?的销售高价是最繁华区域的保留 尾房的高价，对本案不太具有参考意义）。加上我们有了产品创 新的优势，将可取得较好的销售成绩。G. 综上所述，我们建议本案公寓的销售均价定在68006900元/m 之间。
