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1、市场定位核心策划目 录录一、 市场定位前前言 44定位策略5定位推导思思路 55定位原则 7二、 项目总体评评价 8项目概况9技术资料9地块资源100周边配套177交通条件19街区功能119三、 项目价值发发现（SSWOTT分析）21S优势分析析222W劣势分析析23O机会分析析244T威胁分析析255四、 项目开发策策略原则则26复合原则 277适量原则 29空缺差异原原则30创新需求原原则333经济+美丽丽344相对效益原原则336五、 项目综合定定位377产品定位388项目目标对对象定位位388产品定位50价格定位554形象定位55建筑风格定定位60项目发模式式定位611开发竞争优优势定
2、位位663六、 项目案名/主题口口号（项项目竞争争力分析析）64命名方式655命名建议655案名推荐666主题口号677卖点梳理668七、价格策策略700定价原则711可类比楼盘盘销售单单价833本项目市场场销售单单价建议议888定价分析90项目价格提提升潜力力分析91价格表模拟拟500一、市场定定位前言言本报告立志志在了解解研究郑郑州市房房地产市市场现状状，预测测未来发发展趋势势，由市市场反映映的讯息息定位本本项目。 （一）定位位策略本次市场调调研深入入了解了了郑州市市场环境境，根据据市场制制定合适适的，差差异化优优化产品品，填补补市场空空白。(二）定位位推导思思路1、项目的的目标市市场定位
3、位了解潜在市市场消费费群的特特征、年年龄、分分布，以以之寻找找消费群群体的构构成和可可能购买买本项目目的消费费群体，并并通过对对这个群群体的描描述，为为项目基基础定位位提供依依据。2、建筑产产品定位位通过对该项项目所处处环境的的宏观、微微观调研研，了解解和论证证该项目目区域的的人文习习惯、生生活方式式以及项项目地块块的交通通、配套套等基础础因素，并并辅以对对周边环环境的地地产项目目实态、竞竞争势态态及建筑筑文化的的研究，为为本项目目产品的的建筑定定位提供供依据。3、项目营营销推广广的主题题定位 调查该该项目环环境的习习惯文化化、心理理趋向以以及开发发商的商商号（投投资商、开开发商的的企业品品牌
4、）、品品牌（小小区或花花园命名名）、信信息传播播内容和和手段等等并研究究其优劣劣势，为为项目销销售推广广的包装装、形象象、诉求求内容等等以及项项目的传传播策略略和定位位提供依依据。4、项目的的销售价价格定位位 通过对对该项目目所在社社区的商商品房发发展趋势势，市场场现状的的调查，周周边项目目的产品品品质及及价格，对对消费心心理，购购买行为为的影响响程度，为为本项目目的价格格定位以以及营销销组合提提供依据据。5、项目的的市场营营销策略略定位 通通过对该该项目所所在社区区的宏观观市场调调研，政政策法规规调研，购购买行为为、购买买习惯、消消费观念念、消费费意识、收收入及消消费能力力调研，研研究周边边
5、项目和和本项目目的优、劣劣势及周周边项目目的营销销策略，为为项目营营销决策策提供依依据。6、推广通通路定位位 了解该该社区消消费群接接触媒体体的习惯惯、文化化层次，了了解他们们对媒体体广告告的心理理反映。明明确广告告定位，寻寻找最佳佳广告诉诉求和信信息（软软广告及及硬广告告）传播播方式，进进行有效效的广告告定位及及媒体组组合。（三）定位位基本原原则：1、从消费费者的心心理谋求求定位，而而不是以以开发或或销售者者的立场场来确定定；2、针对特特定目标标市场，而而非整个个市场；3、充分考考虑市场场风险和和市场潜潜力，以以及发展展商资金金压力；4、结合本本项目区区位特点点，充分分发挥区区位环境境优势；
6、5、走自己己的路，走走别人尚尚未走或或不能走走的路，寻寻求差异异化的产产品，创创造出郑郑州市的的样板品品牌。二、项目总总体评价价（一）项目目概况项目位于郑郑州市金金水区，1107国国道以西西与农业业路以南南的交汇汇处，属属于郑州州老的中中心城区区的边缘缘区域，与与新规划划的郑东东新区仅仅一路（1107国国道）之之隔。项项目总建建筑面积积10万万平方米米。(具具体位置置见下图图) （二）技术术资料项目总占地地面积：349928.7平方方米;总建筑面积积：100万平方方米;道路面积：271113.5平方方米；容积率：约约2.99；覆盖率：440；绿化率：440。（三）地块块资源项目地东临临1077
7、国道，南南面是果果菜批发发市场，西西面是常常砦村，北北临农业业路，项项目地自自然资源源较为贫贫乏，它它现在展展示在人人们面前前的是一一片嘈杂杂之地，其其它资源源（列如如树木、河河道等）基基本缺乏乏。其自自然资源源的具体体表现为为：1、周围环环境景观观A、项目地地现状B、东面，1107国国道。（见见下图：） C、南面，常常砦果菜菜批发市市场。（见见下图：）D、西面，常常砦村。（见见下图：）E、北面，农农业路。（见见下图：）环境景观综综述：地地块缺少少良好的的自然景景观，景景观资源源评判几几乎为零零。2、污染状状况 A、工业污污染：该该地块处处于郑州州东区，距距离市中中心区近近，周边边无厂矿矿企业
8、所所形成的的工业性性污染。B、空气污染：项目紧临107国道与果菜批发市场，天气晴朗时的公路扬尘与果菜批发市场的废弃物，污染项目地空气质量。C、噪音污污染：地地块的东东面的1107国国道，未未来规划划中的立立交桥也也在本项项目前面面，二面面环路，常常砦果菜菜市场距距离本项目很近，因因交通与与市场而而产生的的噪音影影响较为为严重。3、社会治治安状况况本项目位于于郑州市市的城市市边缘，靠靠近1007国道道（未来来的东环环路）来来往过境境的车辆辆繁多，以以及项目目地南边边的果菜菜市场，项项目地西西面是常常砦村的的特殊位位置，形形成特殊殊的综合合环境，从从而导致致项目的的周边比比较复杂杂的社会会治安环环
9、境。4、卫生状状况 项目地周边边的总体体卫生状状况较差差，原因因有以下下四点：A、项目目地周边边的汽车车修理业业比较繁繁荣，同同时严重重污染周周边环境境。B、项目目地西部部的常砦砦村住宅宅档次较较低。CC、周边边的道路路车流量量繁多，容容易扬起起尘土。 D、位于于项目地地南部的的果菜批批发市场场，卫生生状况极极差。因此，项目目地块来来说，卫卫生状况况将是一一个较为为严重的的问题。5、水资源源状况 郑州位于黄黄河的中中下游，水量季节分配不均，年际变化较大。一年之内，往往夏秋暴雨成灾，水量过多，而冬春则往往长期干旱，全省多年平均降水量为785毫米，相当于1296亿立方米的水量。约有76的水量被植物
10、、土壤吸收和水面蒸发，只有24的水量形成了地表河川径流，常常造成年际间旱涝不均的现象，这说明河南水资源利用的可靠性不大。（四）周边边配套1、项目所所在区域域居民家家庭数量量及人口口总数据不完全统统计，截截止至220011年年末末，金水水区居民民家庭总总户数为为28880377户，人人口总数数为91142559人，是是市辖区区中人口口最多的的一个区区域。2、居民习习惯的日日常购物物场所项目区域为为目前郑郑州市城城市边缘缘，郑东东新区还还在规划划中，而而且中间间还隔有有一条1107国国道（未未来的东东环路），所以周边缺少上档次，有特色的商业设施，这和区位楼价在全市范围内偏高的市场不符，据了解，区域内有“思达超市”但规模较小，农业路“丹尼斯”百货与金城国际广场有“金搏大”百货商场。提供居家生活配套，距离本项目最近的步行十五分钟。3、周边居居民文体体设施 缺乏大型的的公众活活动的文文体场所所，除购购物外，市市民户外外活动的的机会比比较少。4、医疗卫卫生纬五路省人人民医院院、省胸胸科医院院、省肿肿瘤医院院，东明明路省老老干疗养养院。都都是省内内有名的的医院，离离本项目目较近，驱驱车在55-100分钟，为为业主提提供了健健全的健健康保障障。5、金融服服务周边的银行行较多，如如光大、中中行、农农行等大大中型银
