长安国际广场融资商业计划书

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1、目录第一篇长安国际广场项目开发背景 31.1 、 适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。 31.2 、 适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展 41.3 、 适应我国入世后外资进入西部地区的需要 5第二篇西安市经济与房地产发展状况 2.1 西安宏观经济发展概况 52.1.1 、 西安市经济发展状况 52.1.2 、 房地产行业概况 52.2、西安房地产概况 6221 、 西安地产市场区域特点 6222 、 土地市场交易中的各类用途 72.3、项目概况 72.4、项目比较分析 8241 、周边项目竞争趋势资料 82.4.2 、 西安市高档写字楼竞争分析 9243 、西安市办公空间资料分析 10

2、2.4.4 、 项目高档住宅比较分析 102.4.5 、 项目地价分析 11第三篇 长安国际广场项目规划与进展 123.1 长安国际广场规划理念 123.2 长安国际广场建筑工程指导思想 133.3 长安国际广场建筑总指标 143.4 长安国际广场建筑设计 143.4.1 、 100 米高商务楼及五星级酒店 143.4.2 、 85 米高酒店式公寓 143.4.3 、 四栋十层 40 米高写字楼 143.4.4 、 开发步骤 153.4.5 、 目前工程进度 153.5 长安国际广场项目开发实施方案的设想与分析 15第四篇 项目建设的工程设计及主要经济指标 154.1 、选择并采用具有现代风格

3、和高科技水准的项目设计方案。 154.2 、主要经济技术指标（见下表） 16第五篇 长安国际广场项目开发主体介绍 175.1、西安房地产开发企业集团简介 175.2、陕西长安建设投资开发有限责任公司简介 185.3、长安国际广场项目建设战略团队及分工 佃5.4、长安国际广场品牌塑造联盟 19第六篇 项目投资估算和资金筹措说明 206.1、项目投资成本估算 206.2、投资人与资金筹措 206.3、贷款担保人 20第七篇项目的经济效益评价分析 207.1、 盈利能力分析 207.2、资金来源与运用表的款项分析 247.3、资产负债分析 25第八篇项目招商计划 268.1、 目标客户定位 268.

4、2、投资者保值增值的保障和预期 268.3、项目品牌推广与招商实施进度计划 268.4、投资建议 268.5、长安国际广场相关物业投资建议 268.6、投资机构投资建议 268.7、投资风险保障 26第一篇 长安国际广场项目开发背景西安房地产业的发展水平及规模还处于国内的中流水平， 与北京、上海及沿 海发达 城市相比还存在不少的差距， 但其市场发展的潜力却很大。目前西安市缺 乏代表西安这 个国际化都市的建筑群体， 而长安国际广场的出现，将填补这方面 缺憾，他将代表西安的现代形象，反映西安五千年文化与现代文明的融合西部大开发，国际知名大公司的办事机构及外资金融行业均需要大量高档次 具有影 响力的

5、写字楼群（犹如北京的新东方广场一样），而长安国际广场项目的 建设，正适应 了形势的需要。该项目不论从规模档次，地理位置及周边环境，都 是西安规模最大、档 次最高、地理环境最佳、物业管理水平最高的，无以伦比的 写字楼群，也必将成为西安 城市建设中一个里程碑的建筑、成为西安现代化城市 的标志。西安房地产开发企业集团及其决策者审时度势， 以敏锐的目光和超前的意识 充分认 识到一个地区的振兴，必须以金融事业的发展为前提，本着回报社会的良 好愿望，依托 集团雄厚的经济实力和优良资信， 把建设长安国际广场作为公司拓 展多元化投资领域， 再造新优势的重点项目之一，更作为支持我市、我省乃至整 个西部地区金融事

6、业发展的 平台，为促进地区经济发展做出贡献。随着中央西部 大开发战略的制度和实施，随着中 国加入 WTC 后各种承诺义务的逐步兑现，该项 目开发的远见和必要性更加得到表现， 社会意义更加明显。它主要体现在以下几 个方面：1.1 、适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。长期以来，中西部地区经济发展滞后东部地区， 其原因虽然是多方面的，但 金融后仰情况严重促成的资金的短缺也是一个重要方面。 据统计资料表明，中西 部地区的 GDP 占全国 18.4% （ 1996 年），国家银行现金收入只占全国 13.4%, 进 出口 和实际利用外资额分别仅占 3.9% ，3.6% ，这种现象反映出中西部地区引进

7、 外部资金、 吸引地区资金能力较差，资金利用效率较低。甚至在资金紧张的情况 下，还出现了资金 外流。如 90 年代初西北地区的银行资金，就有 20% 左右通过 各种方式流到了东部地 区。即使在中央开发西部的战略确定之后， 这种现象仍在 继续。它制约了西部经济的发 展，急待解决。这种现象产生的原因之一，在于地区金融中心没有形成，金融机构布局不合 理、结 构不完善、金融工具手段创新不足。为了解决这一问题，专家学者建议以 西安为支点， 建立“五点四线”模式的西北金融合作区。中央为适应西部开发、 促进金融发展的需 要，进行国家金融的改组，已将国家央行的西北区域支行建在 西安，并将出台进一步的 措施。长

8、安国际广场作为金融布局的基础设施， 必将为 这一战略的实施提供支撑作用。1.2 、适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展一个城市要成为区域性金融中心，必须把金融作为核心产业优先发展。 应建 设一个 品牌响亮、规模宏大、功能齐全、辐射海内外的金融中心区。例如，美国 有华尔街、东 京有银座，这些城市都是通过建设一个有巨大影响的金融中心区， 而成为国际性或区域 性金融中心城市的， 这种集聚效应，是金融业发展的客观规 律。按照这一规律，我国许多城市为形成、或强化金融中心城市的地位，正在紧 锣密鼓 动地加强城市金融中心的建设。例如，北京作为北方金融中心，斥资 150 亿元的金融街中心区；上海陆家咀集聚了

9、中外金融机构 200 余家；天津、石家庄 等城市 的金融中心正在进行。西安要确保西部地区的金融中心地位， 必须有作为 基础设施硬件 的金融中心作为支撑。长安国际广场建在西安金融气息最旺的黄金 地段，并以规模宏 大、技术高新为特色，适应了这一需要，必将成为金融产业集 聚的热点。1.3 、适应我国入世后外资进入西部地区的需要随着改革开放的不断深入，尤其是正式加入 WT 以后，我国的经济发展愈来 愈纳入 全球经济化的范畴。在落实中央开发西部战略中，由于国家政策不断倾斜， 西部投资环 境的不断改善，外资进入西部已成为不断加强的趋势。 随着我国入世 承诺兑现时间表的 确定，国外金融资本、金融机构进入西部

10、已排上了日程。 专家 论断，今后三至五年将是 外资、外国金融机构大量进入西部的高峰时期， 这与长 安国际广场的建设期相吻合。客 观上印证了项目开发的必要性、可行性和预见性。第二篇西安市经济与房地产发展状况2.1 西安宏观经济发展概况2.1.1 、 西安市经济发展状况在国家积极财政政策和西部大开发战略等因素的推动下， 西安宏观经济持 续向好，加之政府把宏观调控拉动经济增长的重点放在投资和扩大内需上，并 实施积极 的财政政策，扩大投资需求，使固定资产投资力度继续扩大，促进了 房地产投资的快速增长。西安市房地产市场继续保持了近两年来的稳定、快速、 健康发展势头，房地产开 发投资稳定增长，商品房价格趋

11、稳，商品房销售面积 继续增长，销售额同步增加，市场 交投活跃，空置量继续下降。随着商品房建 设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政 策的完善和推进，居民收入的稳步 增长，使西安商品房市场人气上升，并进入了一个稳 定增长期，尤其是商业服 务房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现 和大众对西部大 开发的信心和支持，随着城镇住房制度改革继续深化，经济适用房建设 进度加 快，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策的逐步到位，西安房地产市场将继续保持快速地发展。2.1.2 、 房地产行业概况就去年对中国 GDP 增长贡献率而言，房地产业明显偏高。据测算 ，200 1 年房地产开发投

12、资对中国 GDP 增长的直接贡献率为 1.3 个百分点，间 接贡献率为 0. 6到 1. 2个百分点，两者相加共计 1.9到2. 5个百分点。这表明，中国 GDP 增长对房地产业的依赖程度较高。导致这种现象的原因在 于长期以 来，中国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长，而房地产投资增 长又明显地带动了 固定投资增长，从而扩大了投资乘数效应，由此也提高了房 地产业对 GDP 增长的贡献 率。中国房地产业之所以会出现快速发展， 主要是依赖于金融的强力支持一是 直接支 持企业的房地产开发投资，二是通过发放个人住房贷款增加房屋销售和 扩大房地产需 求。所以，由于房地产业发展对金融依赖度的不断增强，自

13、然央 行就把房地产业发展与 货币政策紧密地联系了起来。2.2 、西安房地产概况近年西安市地产市场最显著的特点是土地市场交易量激剧增长，主要原因， 一是自 2001 年以来，国家出台了一系列政策措施，如国务院关于加强国有土 地资产管理的通 知（国发 200115 号）以及国土资源部第 11 号令招标拍卖 挂牌出让国有土地使用权 规定，进一步加强了对土地市场的规范管理，促使土 地公开交易量上升。特别是 2002 年以来陕西省、西安市关于加强国有土地资产 管理的相关配套政策出台，如西安市国 有土地储备暂行规定、西安市人民政 府关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍 卖挂牌出让的通知 以及西安市 人民

14、政府关于实施分批次统一征地有关问题的通知，使大批过去用地手续尚未 完善的 开发用地纷纷在新政策施行前补办用地手续，导致短期内土地交易量激 增。二是国家整 体宏观经济形势良好，西安市近年经济稳步增长，旧城区改造力 度加大，国有企业改制 进一步推行，也促使土地交易日趋活跃，地产市场平稳发 育。2.2.1 、西安地产市场区域特点从土地市场区域分布看，西安市南郊仍是各类用地需求者和开发商看好的首 选区 域，城南区自南二环开通以来，土地交易量逐年增长，土地市场日趋活跃， 地价上涨很 快，加之西安高新技术产业开发区的蓬勃发展， 以及南郊传统的良好 区位，近几年一直是土地开发的热点区域。旧城区和东郊地区土地

15、交易呈现增长 趋势。 旧城区内土地交易的热点区域仍是旧城综合改造开发区。 由于近几年来国 家实行了严格的耕地保护措施，城郊新征土地量减少，导致旧城内存量土地交易 量上 升。东郊地区受 2000 年动物园公开土地拍卖和去年东元路土地拍卖的影响， 逐渐成为开 发商投资的热点。北郊地区仍以北二环两侧为中心的区域土地市场较 为活跃，交易量较 大。222 、土地市场交易中的各类用途从土地市场交易中的各类用途看，住宅用地仍是土地市场交易的重点， 占一 级市场全部交易量的 39% ;其次是商业用地，占到 23% ;综合用地、工业用地 和其它用地 分别占到 14%、11%和 14%。从综合用地交易的区域分布看，一是集中在旧城内西大街地区，主要是西大 街整体 改造规划为综合商贸区，综合用地交易较多。二是随着北郊大批综合设施 的开发建设， 北郊成为西安市新的经济发展区，以北二环沿街两侧为主综合用地 交易量较大。三是旧 城区内零星的用地改造，也以综合用地开发为主。商业用地交易区域分布不是十分集中，受西安市单一城市商服中心的影响， 仍以旧 城区为主，其它区域均有分布。工业用地和其它用地交易区域分布较为零 散。2.3、项目概况长安国际广场是由西安房地产开发企业集团陕西