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1、1 第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称 博白县锦华健康养老院 1.1.2项目建设地点 项目建设地点位于博白县亚山镇。1.1.3建设规模及内容 本项目总用地面积为15780平方米。其中，建筑占地4243平方米，绿化用地面积5300平方米，池塘占地800平方米，道路及硬化用地面积5437平方米。 总建筑面积12138平方米，其中：老年公寓7200平方米，餐厅(包括厨房、库房、洗衣房)999平方米，健身房和活动室999平方米，办公用房（包括办公室、接待室、会议室）648平方米，医务室1296平方米，配电室20平方米，锅炉房72平方米，污水处理站80平方米，员工宿舍800平方米，门卫室24平
2、方米。 容纳200张床位，可接收200位老人入住。1.1.4项目法人代表项目法人：梁锦1.2可研报告编制依据和研究范围1.2.1编制依据 国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知(国办发200019号)国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066号)财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号) 城市居住区规划设计规范(2002年版)GB50180-93建筑设计防火规范(2001年版) (GBJ16-87)环境空气质量标准GB3095-2012民用建筑设计通则GB50352-2005
3、民用建筑隔声设计规范GB50118-2010老年人建筑设计规范JGJ122-99老年人居住建筑设计标准(GB/T50340-2003)疗养院建筑设计规范(JGJ40-87)无障碍设施设计标准DGJ08-103-2003中华人民共和国工程建设标准强制性条文(2002年版)建筑工程设计文件编制深度规定建设部2003年4月1.2.2研究范围 本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析，项目场址和建设条件分析，建设规模和建设方案，组织机构与项目管理，投资估算和资金筹措方案，财务分析和项目效益评价，项目进度安排，项目风险分析，可行性研究结论。1.3主要经济指标表1.3-1 主要技术经济
4、指标表序号名称单位指标备注1建设规模1.1总投资万元2315.21.1.1其中:建设投资万元2244.61.1.2 流动资金万元70.61.2建筑面积平方米121381.3养老服务床位总数床2001.3.1其中:健康型床位床30高级养老、托老服务1.3.2 全寿命型床位床120供健康老人长期居住1.3.3 医护型床位床50病患和残疾老人居住2劳动定员人293经济指标3.1营业收入(年平均)万元657.73.2营业税及附加万元免征3.3利润总额(年平均)万元269.23.4投资利润率11.633.5财务内部收益率3.5.1所得税前内部收益率12.523.5.2所得税后内部收益率10.843.6投
5、资回收期3.6.1所得税前投资回收期年7.63.6.2所得税后投资回收期年8.23.7盈亏平衡点41.71第二章 项目背景和建设必要性2.1项目背景2.1.1我国进入老龄化社会按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%，到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届
6、时每三个半人口中就有一个老年人口。随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比总人口增长了12.8，而60岁以上老年人口增加了34.1，总人口年均
7、增长速度只有0.92，而老年人口年均速度达到2.97，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3，速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5的惊人速度递增。我国的人口结构表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中
8、叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不
9、足。我国的养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展已初具规模。但养老服务水平还比较低，许多地方养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。养老院作为专供老人居住的专有场所，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和
10、谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。 党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。2.1.2广西壮族自治区制定相应养老规划根据 广西壮族自治区老龄事业发展“十二五”规划，在“十二五”期间,伴随着我国第一次人口出生高峰时期出生的人口开始步入老年,我区老年人口进入快速增长期,人口老龄化呈现出老年人口增速加快、高龄老人和失能老人大幅增加、空巢化趋势日益突出和老年人口
11、结构迅速变化等显著特征。截至2010年底,我区60岁及以上人口为603.68万人,占全区常住人口总数13.11%,其中65岁及以上人口为425.32万人,占全区常住人口总数9.24%。预计到2015年底,全区老年人口将近700万人,约占我区常住人口总数的15%。人口老龄化速度快,超前于经济社会发展,老龄事业发展面临着巨大挑战。 广西壮族自治区老龄事业发展“十二五”规划中提到，大力发展社会养老服务，保障老年人享受经济社会发展成果，不断提高老年人晚年生活和生命的质量，是贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。发展养老服务业，也有利于促进相关产业发
12、展增加社会就业岗位，推动经济又快又好增长。壮大养老服务产业。把培育发展养老服务产业作为调整优化经济结构和促进全民创业的途径之一，积极引导和扶持社会资本、民间资本、工商资本、外来资本投资老年生活服务、医疗康复、娱乐教育、老年用品、休闲旅游等养老服务产业，鼓励和支持金融保险为养老机构提供相关服务。对民办养老服务机构发展给予支持。对按标准建设、取得社会福利机构设置批准证书和民办非企业单位证书的民办养老机构, 各级政府采取“以奖代补”的形式给予适当补贴。此本项目建设不仅符合当地发展养老事业的政策，还能得到政府的鼓励帮助。2.2项目建设的必要性 从“中国老龄事业发展十一五规划”上获悉，“十二五”时期，随
13、着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。随着近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题，城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出
14、，贫困人口中老年人的比例仍在增加，老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资 金投入不足，老龄产业发展滞后老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年
15、住宅的建设。国家和各地方政府都出台了养老服务机构的优惠政策：建设用地可划拨或优惠供应，税费可减免，贷款条件放宽、利率优惠，财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除。由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果.2.2.2是市场发展的需要 截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%。2013年，老年人口数量将突破2亿大关，达到2
