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1、目 录第一章 总 论3一、项目名称及承办单位概况3二、可行性研究工作的依据和范围4三、可行性研究结论5第二章 项目建设背景和项目的提出8一、项目建设地概况8二、项目提出的背景10三、项目建设的必要性18第三章 建设条件与场地23一、建设地址23二、配套条件23第四章 建设方案27一、方案设计原则27二、建设规模及内容27三、工程技术方案28第五章 环境保护45一、环境和生态现状45二、生态环境影响分析45三、生态环境保护措施46四、地质灾害影响分析47五、特殊环境影响分析47第六章 节 能48一、用能标准和节能规范48二、能耗状况和能耗指标分析48三、节能措施和节能效果分析50第七章 项目组织
2、管理55一、建设期管理55第八章 项目实施进度57第九章 投资估算及资金筹措58一、估算依据58二、投资估算58三、资本金及资金筹措方案63第十章 经济影响分析64一、经济效益分析64二、行业影响分析71三、区域经济影响分析72四、宏观经济影响分析75第十一章 社会影响分析76一、社会影响效果分析76二、社会适应性分析77三、社会风险及对策分析80附表：表一 招标基本情况表表二 审批部门核准意见表三 总投资估算表(不包含财务费用)表四 总投资估算表(包含财务费用)表五 总投资使用计划与资金筹措表表六 借款还本付息计划表表七 销售收入、经营税金及附加估算表表八 土地增值税计算表表九 损益表表十
3、资金来源与运用表表十一 全部投资财务现金流量表表十二 资本金财务现金流量表第一章 总 论一、项目名称及承办单位概况（一）项目名称日照益通置业有限公司莒县金润花园商住小区建设项目（二）项目建设地点项目建设场址位于莒县青年路以东，浮来路以南，占地16693平方米。该区地理位置优越，自然环境良好，交通十分便利，附近文化气息浓厚，具有住宅、商业开发建设得天独厚的优势。（三）项目承建单位概况1、项目承建单位：日照益通置业有限公司2、单位法人代表： 3、项目单位概况日照益通置业有限公司是企业法人组织，实行总经理负责制，设有经理办公室，由总经理全面负责公司的业务、财务、人事任免，全盘掌握房屋开发，工程施工、
4、验收、交付及销售工作。下设销售科、工程科、财务部。日照益通置业有限公司，注册地址莒县城阳镇西大街村（北坛西路北侧），法人代表张硕一，注册资本3000万元，该公司成立于2009年4月,公司开发的文心家园位于文心路以北、潍徐路以东，占地面积6475.72平方米，规划建设7幢楼房，开发的世纪家园位于文心中路以北环保局以西，占地面积3800平米，规划建设2幢楼房，公司总资产达10866万元，具有很好的社会信誉，诚实守信，是以房地产开发、经营、管理为主的专业公司；技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有一支精通房地产资本运作、项目开发、建筑设计、营销策划、工程管理、物业管理等业务的高素质员工队伍，公司始终贯
5、彻尊重自然、以人为本、服务社会的开发理念，积极引进现代住宅形态，倡导先进的生活态度；以其独特的战略眼光，规模化、科学地建设，具有丰富的房地产开发建设经验，建设成为以资本为纽带，资产经营与跨行业经营兼容，按照现代企业制度运行的房地产经营投资管理型企业。二、可行性研究工作的依据和范围（一）可行性研究工作的依据（1）中华人民共和国建筑法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）城市房地产开发经营管理条例；（4）城市居住规划设计规范（GB50011-2001)；（5）建设部建住（2006)165号文关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（6）国家发展改革委、建设部建设项目经济评价方法和参数(第三版
6、)；（7）山东省安康居住工程实施方案；（8）山东省建设领域节能减排工作实施方案(鲁建科教字正2007)12号)；（9）莒县城市总体规划；（10）建筑工程方案设计招标投标管理办法(2008)；（11）国家和山东省有关政策规定；（12）建设单位提供的有关资料。（二）可行性研究的范围项目提出的背景；项目建设的必要性；建设条件与场地；建设规模及方案；环境保护及节能项目组织管理；项目实施进度；投资估算及资金筹措；财务分析；社会效益分析。三、可行性研究结论（一）项目占地面积16693平方米，总建筑面积69514.5平方米，包括地上建筑面积58247.5平方米，地下建筑面积11267.0平方米。地上建筑由住
7、宅、商业和公建等组成，住宅建筑面积47686平方米，商业建筑面积为10061.5平方米，公建（包括物业管理、居委会及治安联防等）500平方米。地下建筑为机动车停车位。本项目可入住总户数276户，建筑密度29，容积率3.49，绿化面积5091.37平方米，绿化率30.5。停车位：包括地上停车位100个，地下停车位269个。（二）建设性质为新建。（三）建设起止时间：2011年10月至2013年9月。（四）总投资及资金来源本项目总投资19998.62万元，其中，建筑安装工程费用14570.47万元，土地用地费用349.00万元，前期工程费用1085.35万元，基础设施建设费217.48万元，公共配套
8、设施费135.62万元，开发期税费22.53万元，管理费用327.16万元，不可预见费用490.74万元，销售费用824.87万元，其他费用1015.40万元，财务费用960.00万元。资金来源：本项目总投资19998.62万元，由日照益通置业有限公司自筹9998.62万元，银行贷款10000.00万元。（五）经济水平评价本项目完成后，销售收入27495.60万元，利润总额5237.96万元。本项目的投资利润率26.19%、投资利税率37.49%，均大于行业基准利率12%；该项目的风险较低。综上所述，该项目经济效益较好，符合国家的产业政策，本项目具有一定的抗风险能力，该项目可行。（六）主要技术
9、经济指标 主要技术经济指标一览表 序 号指 标数 值1总用地面积(平方米) 166932总建筑面积(平方米) 69514.52.1地上建筑面积(平方米) 58247.52.1.1住宅面积(平方米) 476862.1.2商业(平方米) 10061.52.1.3公建面积(平方米) 5002.2地下建筑面积(平方米) 112673建筑物占地面积(平方米) 4840.974道路及停车场等硬化面积(平方米) 6752.665绿化面积(平方米) 5091.376总户数 276户7建筑密度 29%8容积率 3.499绿地率 30.5%10总投资（万元） 19998.6211销售收入（万元） 27495.60
10、12销售税金及附加（万元） 1547.3113利润总额（万元） 5237.9614所得税（万元） 1309.4915税后利润（万元） 3928.4716投资利润率 26.19%17资本金利润率 52.39%18全部投资财务净现值（万元） 3231.5819全部投资内部收益率 47.07%20资本金财务净现值（万元） 2128.4021资本金内部收益率 43.26%第二章 项目背景及建设的必要性一、项目建设地概况莒县位于山东省东南部，日照市西部，东经1183511906，北纬35193602，隶属于沿海开放城市-日照市。东临日照市东港区、五莲县，西界沂水县、沂南县，北接诸城市，南毗莒南县。南北最大长距75.6公里，东西最大宽距37.4公里，面总积1952.42平方公里，总人口110.16万人，辖21个乡镇，1260个行政村。有汉、回、蒙、藏、壮、朝鲜等20多
