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1、物业房屋日常管理与维修养护方案一、房屋建筑养护目标我们对房屋本体维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全 维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值， 实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率 99%以上，房屋零修、 急修及时率为 100%，中大修工程质量合格率为 100%，重大维修工程 回访率为 100%。二、房屋本体共用部位维修养护标准房屋本体共用部位维修养护标准序号项目养护标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1、房屋修缮标准2、有关工程施工技术规范1、安全、正常使用2、功能完好2外墙面1、房屋修缮标准2、外墙面修缮作业规程无鼓无脱、无渗水、整洁统一3公共屋面1、房屋修缮
2、标准2、相应修缮作业规程1、无积水、无渗漏2、隔热层完好无损3、避雷网无间断， 各种避雷装置焊接点牢 固可靠，通雷测试端实测电阻小于4欧姆4公共通道、门厅、楼梯间1、相应建筑部分修缮技术流程2、房屋修缮标准1、整洁，无缺损，无霉 迹2、扶手完好，无张贴痕迹三、房屋本体维护管理计划和实施1、房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案序号项目计划方案标准及实施效果1房屋承 重及抗 震结构 部位每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理1、由于使用不当造 成结构局部受损较 轻由工程管理部按 房屋修缮规定实施 维修，如局部受损 较重请专家“会诊” 提出方案，委
3、托专 业公司实施2、因施工质量原因 造成结构问题，请 开发单位处理1、安全牢固，正常使用2、功能完好2外墙面每月检查一遍，发现 问题，及时维修。1）每2年对于较大 面积渗漏外墙久修 无效的，应局部翻 新防止面积继续扩由工程管理部按有关修缮规程实施1、无鼓无脱， 无渗水、无裂 纹2、无违章，边角线齐整3、整洁、无污大及污染墙面；并清洗一次；2）每年雨季前对住 户外窗台进行次 密封维护检查，杜绝 雨水侵入迹、锈迹3公共层面1）避雷网每年刷一 次油漆，防止锈蚀；2）每年全面修补一 次屋面隔热层板，重 新勾缝、修补；3）每半年疏通一次 屋面雨水口；4）每年对屋面防水 层检修一次，每5年 翻新更换老化部
4、分由工程管理部按相 应作业规程实施维 修1、无积水、无渗漏2、隔热层完好无损3、避雷网无间 断、缺损4、屋面水箱无 破损，无渗漏5、无违章、无乱堆放2、房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案序号项目计划万案标准及实施效果1房屋承 重及抗 震结构 部位母年对房屋基础进仃次检杳，防止虫害及腐蚀性液体的侵害工程管理部负责组织实施1、结构安全，正常使用2、结构性能完 好2外墙面1、每年对外墙面清洗次2、每3年对较大面积的渗 漏及损坏，维修无效的，进 行局部翻新3、每3年对外窗台进行 次安全性检杳工程管理部负责组织实施1、平整、无渗水、无裂纹2、整洁统一3公共层面1
5、、每年粉刷避雷网一次2、每年全面修补天面隔热层一次3、每年对屋面防水层检修 一次，母5年翻新老化部分4、每半年疏通屋面雨水管一次5、每半年清洗天面水箱一工程管理 部与清洁 管理部协 同实施1、屋面无积水、无渗漏2、隔热层完好3、避雷系统完好4、水箱水质清 洁，无污染次，消毒一次四、房屋本体管理与维修措施大纲为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的 建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以 预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房 屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维 修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划
6、，应用环保型 新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防 裂、防潮、防滑的管理。在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的 质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施 工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。 非 正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养 护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相 关部门批准后实施。五、房屋建筑日常定期维护的实施细则 根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建 筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和 季节性查勘工作，全面地
7、了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等 级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、 暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等 易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护 计划和实施方案。1.玻璃幕墙的修缮与养护由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将 重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预 埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市 政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及 时采取补救措施。2.砌体结构的修缮与养护2.1 砌体结构的修缮主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的
8、修缮，一般在裂缝稳定以后进行， 以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消 除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强 材料修复。2.2 砌体结构的加固砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时， 管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖 砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。2.3 砌体结构的养护为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、 楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并 进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热 层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工
9、程人员修复， 减少和稳定温度裂缝发展。3. 钢筋混凝土结构的修缮与养护管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构 维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝 土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋 混凝土结构的养护。3.1 钢筋混凝土结构的修缮（1）钢筋混凝土表面损坏的维修。钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀， 引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合 剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损 坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）钢筋混凝土深层损坏的维修
10、当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重 削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀， 影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混 凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件 的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。（3）钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损 较小，我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严 重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固 补强。3.2 钢筋混凝土结构的加固当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时， 我们聘请具备一定资质的专
11、业公司，通过对构件或结构的变形、损坏 程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料 的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构 件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。3.3 钢筋混凝土结构的养护钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用 安全，我们高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：（1）对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情 况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处 理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。 对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等，我们增设 必要的防护措施。（2）即时
12、修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。 若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，我们采取加强 通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等）进行防护。（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基 基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的 不利影响。（4）房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用 途和改变房屋结构，禁止超载使用。4. 房屋防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，屋面防水层在使用过程中，可能出现开裂、 破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏 水的主要部位也是常见现象之一，
13、在日常维护工作中，管理处对防水 屋面的修缮与管理，将坚持防排结合，以防为主的原则，选用的维修 养护材料，具有环保、新型、高效、高质的特点。搞好屋面、墙体、 地下室以及室内的防水工程的修缮与养护。对防水工程必须建立技术 档案、定期检查、合理施工、及时修复。4.1 屋面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，屋面涂料防水层在使用过程中，可能出现 开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在 日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。（1）屋面涂料防水工程的修缮对于涂料防水层的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处 理，可以铲除缺陷部
14、位的防水涂膜并清除周围浮灰及杂物，涂刷基层 处理剂，铺设防水层涂料，新铺设的防水层应与原防水层粘结牢固并 封严，最后做保护层。对于缺损严重的防水层，全部进行翻修。（2）屋面涂料防水工程的养护。 加强对屋面防水层、板端缝、伸缩缝、天沟、落水管和落水口 的检查，发现异常及时维修。 重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。 制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。4.2 墙体防水工程的修缮与养护（1）墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况，武船重工公寓的 外墙采用大理石、金属板和钢化中空玻璃作为饰面材料，而且大理石 采用干挂方式固定，一般情况下防水性能优良。但饰面材料局部脱落、
15、开裂，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防 线将失去作用。因此，我们经常注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、 脱落的饰面板及时更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们 采用水泥砂浆嵌缝、密封、压力灌浆法修复；外墙门窗框与洞口侧壁 嵌填不严引起渗漏，采用涂刷合成高分子防水涂料的方法，形成防水 涂膜；施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行 处理，渗漏严重时，就将局部的砖块拆下，重新补砌严实。（2）墙体防水工程的养护 定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线）、饰面 板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。 建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备 查。 合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整
