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1、市*地产发展房地产开发业务运作管理模式(试行版)市*地产发展二七年五月目 录第一部分 指导准则一、指导准则1第二部分 部门职责一、说明2二、职能部门工作职责3三、项目公司(部)工作职责19第三部分 项目开发工作流程一、工作流程示意图25(一)项目拓展工作流程及各相关部门工作职责26(二)项目策划工作流程及各相关部门工作职责35(三)设计管理工作流程及各相关部门工作职责42(四)工程管理工作流程及各相关部门工作职责48(五)营销管理工作流程及各相关部门工作职责56(六)客户服务工作流程及各相关部门工作职责62二、项目开发关键节点控制表68第四部分 项目管理办法及审批权限一、项目管理办法70二、重
2、大业务评审规定74三、本地项目管理审批权限表77四、异地项目管理审批权限表80第一部分 指导准则一、 市*地产发展是由原*地产公司整体平移形成的专业地产开发公司,全面负责原*地产*苑外地产业务及*地产业务的经营管理工作。二、 公司实行以项目公司(部)制为管理主线的运作模式,强调高 效率、高质量运作,加快“实现从现金到现金”的增值过程。三、 运用公司专业能力,规避开发经营风险。房地产开发价值链中的风险,除了政策和行业周期风险外,首先来自于项目拓展环节,其次在于项目策划定位环节,第三就是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此由公司职能部门直接负责项目拓展及客户服务工作,并在项目
3、前期策划阶段对工作成果进行控制和评审,保证项目运作水平。四、 项目公司(部)是公司的重要战略经营单元,按照直线式业务指挥系统运作,明确责、权、利,提高工作效率,加快项目运作速度,缩短资金占用周期,全面负责项目经营管理,实现经营目标。五、 职能部门是公司重要的专业服务力量,负责在设计、工程管理、营销等工作中提供专业技术支持服务,加强对项目运作过程中安全、进度、质量和成本的控制,规避经营风险,发挥服务和监督的作用。第二部分 部门职责一、 说明(一) 术语解释:1 负责:属于本部门事务,由本部门承担责任,可请求其他部门配合;2 主持:需要与其他部门配合完成的工作,由本部门牵头并承担相关责任;3 组织
4、:需要与其他部门配合完成的工作,由本部门承担协调责任;4 配合:不承担主要责任,但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任;5 参与:参加相关工作过程,本部门不承担责任。(二) 公司委员会定义:1 投资咨询委员会:u 负责公司项目投资方面的评审和决策。2 策划、方案评审委员会:u 负责对项目的定位进行专业评审;u 负责对项目前期策划成果进行专业评审;u 负责对项目方案设计成果进行专业评审。3 招标委员会:u 负责公司招标项目的确定,保证招标的合理性;u 负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作;4 定价咨询委员会:u 负责对项目销售定价及其他相关指标进行专业评审。二、职能部门职责(一)
5、运营管理部: 部门使命:以前瞻性视野,完善、提升和创新管理理念和管理方法,不断提高公司管理水平,推进公司各项经营目标的实现。部门职责:综合计划管理、部门绩效考核、流程管理、公共关系管理、统计信息管理1综合计划管理u 负责落实董事会下发的综合计划;u 负责制定公司年度综合计划,并分解到各项目公司(部)及各职能部门;u 主持编制公司与各项目公司(部)、职能部门的目标责任书,并组织签订;u 负责跟踪、调整及协调各项目公司(部)季度计划、职能部门月度计划以及项目总体计划;u 负责设计及收集整理各项目公司(部)月度综合报表。2部门绩效考核u 负责制定各项目公司(部)和职能部门的绩效考核方案;u 负责收集
6、各职能部门的关键绩效数据和工作目标完成情况,并组织对职能部门进行绩效考核;u 根据项目节点完成情况,按季度组织对项目公司(部)的绩效考核。3流程管理u 负责建立、实施、完善公司流程管理体系; u 主持公司定期和不定期的流程修订工作。4公共关系管理u 负责项目拓展过程中从政府部门收集项目相关背景资料;u 配合报批报建工作;u 配合办理项目开发相关政府批文及许可证;u 负责公司对外公共关系的日常维护;u 负责公司与政府机关之间的危机公关处理。5知识管理u 负责督促各相关部门进行基础研究知识库分类,并协助建立相关知识库;u 负责建立知识管理的配套管理措施,设立知识贡献奖励制度,激励知识贡献和知识创新
7、;u 负责公司统计报表的编制和报送。(二)投资拓展部 部门使命:获取和储备公司重要的战略资源-土地,做好房地产开发资源准备和前期工作。部门职能:土地信息收集及评估、可行性研究分析、项目土地获取、战略管理、政策研究及市场研究1土地信息收集及评估u 负责收集目标地块信息,建立土地信息库;u 负责建立土地信息选择标准体系;u 负责评估并初步确定拓展目标。2可行性研究分析u 主持制订可行性研究计划;u 组织进行项目可行性分析;u 主持编制项目可行性研究报告;u 组织可行性研究报告评审。3项目土地获取u 负责确定商务条件,提出商务谈判方案;u 负责与相关各方的商务谈判工作;u 负责签订土地使用合同;u
8、负责办理土地证等相关手续。4战略管理u 负责研究地产板块发展战略,并就公司战略调整给予提议;u 负责制定中长期发展目标和战略规划。5政策研究及市场研究u 参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议,积累相关专业经验;u 负责研究国外房地产相关政策,并分析由此产生的影响;u 负责研究目标开发区域的宏观环境和城市总体规划等信息;(三)合约成本部部门使命:跟踪当今世界建筑技术潮流,研究和创新成本控制理念和方法,以前瞻性视野提升公司成本管理水平。部门职能:成本管理体系、成本规划、成本动态管理、项目预结算、采购管理、工程合同管理、成本分析及效益评价1成本管理体系u 负责建立和完善公司成本控制体系;u 负责编
9、制咨询合同标准化体系;u 负责公司项目成本战略的策划、制定和实施;u 负责落实项目总体目标成本;u 配合项目公司(部)进行责任成本的分解与考核;u 负责建立成本监控预警机制。2成本规划u 配合编制项目可行性研究报告;u 配合进行产品方案比选,提交不同设计方案的方案甄选成本测算报告;u 配合编制项目开发纲要;u 主持编制项目目标成本;u 主持编制项目限额设计标准。3成本动态管理u 配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作; u 负责定期对项目成本进行监控,审核各项目公司(部)每月提供的动态成本报告,对可能超出目标成本的情况进行预警;u 负责收集、整理各项目公司(部)的有关成本信息,并对成本
10、信息进行汇总及甄别。4项目预结算u 负责造价咨询公司评标选定工作;u 负责编制各项目的项目结算计划;u 负责各项目结算工作;u 负责对各项目预算实行备案抽查;u 负责编制工程结算分析报告。5采购管理u 负责管理战略供应商信息库,主持供应商的资质预审及评价;u 负责维护和完善造价咨询类战略供应商信息库;u 负责审核项目公司(部)提供的项目设备及材料采购总体计划;u 根据项目公司(部)提供的材料设备采购配合计划,主持公司权限围的招标工作;u 负责跟踪市场材料价格,建立和维护材料价格信息库;u 负责编制公司招标的经济标书,并对各投标单位的经济标书进行评价;u 主持公司招标项目合同洽谈。6工程合同管理
11、u 负责建立和完善标准化工程合同体系。7成本分析及效益评估u 参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议,积累相关专业经验;u 负责收集、整理各项目的效益评价报告,编制项目效益评价报告。(四)工程技术部: 部门使命:跟踪当今世界建筑技术潮流,研究和创新工程技术管理理念和方法,以前瞻性视野提升公司工程管理水平。部门职能:采购管理配合、工程过程管理配合、设计管理配合、工程技术支持、技术资料管理、工程管理指引制订及维护1采购管理配合u 配合进行公司权限围的招标。2工程过程管理配合u 负责定期对各项目工程进度、质量、安全文明施工情况进行督察,并督促项目公司(部)进行整改;u 配合项目各阶段的工程验收;u
12、负责收集总结工程信息,建立和完善工程案例信息库。3设计管理配合u 配合对建筑方案进行结构选型;u 配合编制项目限额设计标准;u 配合对设计单位的结构方案、设备选型等进行优化;u 配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核;u 配合完成图纸部审查;u 配合完成施工图的图纸会审和技术交底。5工程技术支持u 配合编制项目可行性研究报告;u 配合编制项目开发纲要;u 参与完成大型设备或主要材料的现场验收工作;u 配合进行施工组织设计评审;u 配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作;u 负责在工程全过程中对工程重大技术问题提供专业支持;u 参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议,积累相关专业经验;u
13、负责新技术、新工艺在实际工程中的推广和应用;u 配合处理重大投诉,提供工程技术解决方案。u 负责更新维护工程类供应商信息数据;u 负责提出新材料、新技术、新工艺、新设备选用的建议。6技术资料管理u 负责对项目工程技术、施工资料管理的督促、检查;u 配合项目公司(部)完成工程竣工后的档案资料移交。 7工程管理指引制订及维护u 负责施工图设计指引(建筑专业除外)的制订及维护;u 负责工程管理指引的制订及维护。(五)产品研究部部门使命:跟踪当今世界建筑潮流,研究和创新满足市场需求的产品,以前瞻性视野,创造最具价值的生活空间。 部门职能:项目规划、设计配合、设计研究、标准化设计合同体系及供应商管理1项
14、目规划u 配合编制项目可行性研究报告;u 配合编制项目开发纲要;u 配合编制项目限额设计标准。2设计配合u 配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核。3设计研究u 负责施工图设计标准体系中建筑专业相关容的制订;u 负责联系相关专业人士,与营销策划部一起建立并完善专家人才库;u 参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议,积累相关专业经验;u 负责建立设计案例信息库,并进行分析整理;u 负责跟踪国外建筑规划动态,进行研究及创新。4标准化设计合同体系及供应商管理u 负责建立和完善标准化设计合同体系;u 负责维护和完善设计类战略供应商信息库。(六)营销策划部部门使命:以前瞻性视野,提升和创新市场营销策划理念和策划水平,引领市场潮流,极满足客户需求。部门职能:项目策划、项目营销、市场研究、品牌策划及建设、标准化营销合同体系管理1项目策划u 配合编制项目可行性研究报告;u 配合编制项目开发纲要;2项目营销u 配合完成营销推广策划方案的制定及评审工作;u 配合完成营销策划公司的选择评审工作;u 配合完成广告策划公司的选择评审工作;u 配合完成营销费用预算的制定及评审工作。3市场研究u 负责维护和完善营销类战略供应商信息库;u 负责联系相关专业人士,与产品研究部一起建立并完善