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1、财富中心项目建设指导意见书第一部分：前期交房中主要投诉点及预控措施一、项目概况：本工程位于金科开州财富中心A-02地块，包含G11-G19#住宅楼 及其附属车库、S9-S13#商业楼及附属车库，B3、B4#栋岗亭工程，主 楼及商业建筑面积为187617.44 tf,车库面积为51051.46 项目北 侧隔规划的滨湖路为湿地公园及汉丰湖，南侧隔规划居住用地和环保 绿地为开县排水有限公司；东北侧为金科大酒店用地；西北侧D-04 为金科财富中心一期工程；南侧隔南山路为现状民房；东侧现状为湿 地公园及汉丰湖。本项目因交房体量大，总包单位投资人资金链断缺等因素被集团 列为重点风险管控项目。二、工程管理评
2、估：1、从项目整体的施工阶段来看，整个土建、安装、装饰、室外园林 绿化工程经公司领导及各部门的大力支持下，采取非常规性的突破手 段取得竣工备案证、按时交房。整个建设周期呈现为两头紧，中间松。 本项目从2013年3月13日开工，于2015年10月25日竣工验收完 成，2015年11月13日取得竣工备案证，2015年12月3日顺利通 过集团点评，2015年12月8日向业主圆满交房。两家总包对我司的管理制度及构造做法适应程度较低，认可度 一般，特别是住建标段，为保证交房，后期工程部不得不采取代工， 保护性施工等强硬措施。2、进度管理要点：(1) 、场地布置：在施工场地布局方面应着重考虑施工机械的运输
3、， 堆场布置应主要考虑材料运输的便利性。(2) 、道路转换：基础、主体、装饰装修阶段施工前全部做好施工道 路的规划与转换工作，同一转换周期不少于两个出入口，且场内道路 应融汇贯通。(3) 、工序穿插：与各专业工程师共同梳理各工序穿插节点，理清各 节点插入时机、交接标准，做好工序交接表记录。(4) 、场地移交：对于上游单位场地不能按时移交部位，由下游单位 派人清理完善，费用由上游单位支付的强硬措施。三、典型案例：1、住建标段G13#楼因施工电梯租赁费未支付，导致电梯无法拆除， 为保证交房，必须进行保护性强拆，通过精心组织一夜之间将其强制 拆除，海博标段的四台施工电梯在2天内拆除完毕并清理出场，为
4、后 期的园林施工创造了必要的条件。2、总包交付园林工作面中，对于不能按时完成的，由工程部组织12 人清材料小组，及时的清理；费用从被清理单位进度款中扣除。3、G11-G14#楼施工电梯确实无法拆除的，对园林回填采取分段施工， 该位置在不影响功能的前提下对管网进行外移调整，然后砌筑砖挡 墙，以保证园林的正常插入。4、保验收：消防验收中，对总包地坪无法及时完成的劣势下，经甲 方、监理及各施工单位签字确定标高，将防火门安装提前。规划验收 中，因总包场地未能按时移交，则令园林单位采取砖砌路沿石，以达 到规划验收的要求。四、工程质量管理：1、该项目的总包单位，建工住建和海博建设，均为一级企业，按道 理讲
5、施工管理应该更加规范，但实际管理中恰恰相反，两家公司由于 都是投资人模式，管理体制模式的局限性、项目管理人员配置标准不 高等原因，造成该公司对我司的各项管理制度、开盘要求、构造做法、 核价计划等执行力不强。以致于存在后期抢工，造成了后期的一定的 质量缺陷。2、在我司工程部管理过程中，主要采取措施如下：(1) 、方案先行：提前上报施工组织设计及各项专项方案，但因施工 单位的管理人员更换频繁，工作交接不清，很多方案都严重滞后，以 至结算的时候都还在补方案。(2) 、交底到位：提前做好管理交底，灌输金科理念和构造做法，各 项技术交底到位。(3) 、样板带路：通过制作样板，通过点评用来确定使用材料是否
6、正 确，施工工艺是否正确、施工是否符合规范、是否符合我司构造做法， 让每个劳务班组和工人都对施工标准和检查标准熟知心里。(4) 、材料：项目部对所有的甲供材提前清理，提前上报甲供材申购 计划，对特殊材料例：防火门还派专人到厂里蹲守，以确保材料能及 时到场。对乙供材提前了解施工单位的计划安排，资金实力、厂家实 力。例：明星公司的玻璃因资金不足而到场缓慢，几乎是点评前一天 才全部安装完毕。(5) 、跟踪整改：对于检查出的问题，无论是哪个部门都要一一对应 及时整改到位，按照三定原则：即定时间定人定整改措施，一一销号 处理。对于容易或可能引起索赔的问题，工程部主动、有针对性地作 好各种应对措施，以反面
7、实体为案例，提前将可能造成返工、住户索 赔、扣款索赔的方面向监理工程师、施工人员重点交底，并明确处理 原则，使施工中互相扯皮、推委现象减少了很多，并降低了住户索赔、 施工结算扯皮的几率。五、项目工程经验教训：1、入户门工程：财富中心在施工过程中，对入户门损坏较为严重， 包括划痕、凹坑、锁舌、把手、插销等。仅财富中心三标段针对入户 门维修的赔偿高达125000元，总包的抗性非常之大，也是后期业主 投诉的重点之一。后期施工中，需加强对入户门的成品保护，因标准 化中有入户门成品保护方案，建议材设签订购买合同时把成品保护签 入合同，同时要求总包单位加强对入户门钥匙的管理，尽量减少对入 户门的损坏。2、
8、室外工程：在室外园林工程施工中，要确保室外工程顺利开展， 塔吊、施工电梯拆除，就成了整个室外工作中的关键节点，车库顶板 回填土在整个园林工程中占相当大的工程量，且由于各单位材料堆放 在车库顶板之上、难度较大。故建议对园林工程场地移交分块分段进 行移交，对确实不能移交的部位采取砌筑小挡墙将管网外移的措施处 理,为后期的车库顶板回填土争取时间、室外园林的工作量进行细化。3、财富中心四标段住建因投资人资金断缺，出现大面积停工，管理 人员集体罢工，项目部在与住建公司磋商时间拖滞较长，且未根本上 解决问题，导致停工时间较长，最终项目部后期不得不采取全面代工： 代工费用共计约390万，代工人数最高时达到3
9、00人；代付费用：295 万；代工代付的资料足足有20多厘米厚。对于原班组阻工部位采取 保护性施工，费用共计174000元，保护人员最多时达到100人；建 议后期对违约单位果断采取措施，争取时间，避免后期抢工、窝工。4、材料的供给上，提前梳理甲供材，提前申购，有战略条件的尽量 选择两家以上的单位的供给，对与无法选择的的供应商在材料申购后 应每日跟踪，必要是还应派专人蹲守，以保证后期材料能满足施工进 度需求，避免出现“巧妇难为无米之炊”的情况。对各种乙供材料也 时时跟踪，了解施工单位的资金情况及动向，做出预案防患于未然。5、细部不到位：土建、安装、装饰及后五通配合方面：在施工中与 安装方面有时会
10、出现冲突。特别是水、电、气方面，造成一些不必要 重复施工，影响工程进度及效果，如天然气的安装先前为碰头合图， 燃气的走向以现场情况而定，而之前土建工作并为对此预留位置，导 致安装的时候随意剔打，造成后期不必要的返工。6、财富中心项目至交房以来，出现业主对物业外窗可开启面积过小， 使用不舒适进行了不同程序的投诉，使用舒适性大打折扣。甚有部分 业主接房后对外窗进行了更换，更换的外窗五花八门，严重影响了建 筑外立面效果。建议后期增大可开启面积。180018007、G16#、G17#、G19#楼1、3、6、8、9、10户型客厅空调洞与空调板不在同一水平上导致空调无法排水,后期应加强读图审图，满足功 能
11、需要。8、G16#、G17#、G19#楼过道窗户部分开启方向错误，导致业主家里 被盗，后期应加强工序的过程管理。9、D1#-D4#跃层阳台结构施工图未降板，按照金科构造做法完成后比室内完成面高。后期应加强读图审图。2、5、6户型主卧室空调板不便于10、G16#、G17#、G19#楼1、8户型业主安装空调时，空调外机无法安装，引发业主集体投诉与索赔，后期应加强读图审图，满足功能 需要。7、图中0为预留空调洞距墙边200 ,D10为客厅空調洞,预埋套管,现浇钢筋混凝土墙中釆用DN65X4钢套管， 砖墙中釆塑料套亀洞中心躍楼地面100mm高；D2 0为卧室空调洞,预埋套管，现克钢筋混凝土墙中釆用DN
12、G5X4钢套管: 砖墙中釆fl75PVCX3塑料套,洞中心距楼地面2200mm高;D4I|I卧室空调洞，预埋套管，现浇钢筋混凝土墙中采用DN65X4S-*管: 砖墙中采M75PVCX3塑料套管,洞中心距楼地面2550mm高.穿墙预理套管长度同墙体（完成面厚度），并由内至外向下倾斜2%.8, D3J为卫生间排气洞.WW01OO孔洞，洞顶11、G11-G15#、G18#楼3、6户型业主安装空调时，空调洞与空调 板不在同一水平上，空调外机无法安装，引发业主集体投诉与索赔, 后期应加强读图审图，满足功能需要。业主使用，建议后期优化空调板位置或对该空调板预留空调洞以便业主安装空调外机。700380020
13、M0922900 /400400I I11IIIIC-.JC-ICDO120013、G16-1501户型业主装修发现卫生间反坎用红砖填塞，引发投诉与索赔。后期应加强工序的过程管理。14、D11-1单元302户型业主装修发现主卧室天面钢筋外露，然后用 腻子填塞，引发投诉与索赔。原因是施工单位在施工过程中因极差过 大对天面进行剔打，导致钢筋外露，后期应加强工序的过程管理。15、G19-2303户型业主装修加气砖开裂，引发业主投诉与索赔，后期应加强材料的进场报验与复检和养护。16、G11-G15、G18#楼2、5户型业主安装空调后，空调外机无法排风，引发业主集体投诉与索赔，后期应加强读图审图，满足功
14、能需要。17、G4#楼旁污水管网混凝土保护层厚度不够，回填土下沉导致管道 堵塞，从而导致G3、G4#楼电梯基坑进水，电梯零件损坏，电梯停运, 引发业主集体投诉，后期应加强工序过程管理。18、G3-1-902业主在安装木地板时水管被打破，经查看发现由于给水 管指引错误，引发业主投诉及索赔，后期应加强工序过程管理。19、G15#4户型生活阳台无空调板，由于施工单位未按图施工，导致 交房后此户型部分业主空调外挂，影响了外立面及业主的使用功能, 后期施工过程中建设方工程师、监理单位及施工单位管理人员应加强 履职，及时发现，应加强图纸检查，熟悉现场功能需求。20、70亩屋面不利用空间外阳台部分未设计地漏
15、及防水，导致交房 后顶层部分业主景观阳台顶面漏水，影响了业主的正常使用，需增 加地漏及防水，后期施工过程中应加强图纸会审，熟悉现场功能需求。21、财富中心123亩洋房区电梯基坑有积水，电梯不能正常运行，施 工单位多次对电梯基坑进行整改，但电梯基坑仍有积水，现考虑到电 梯长期正常使用，每个电梯集水坑需增加1台潜污泵（1台为常用， 1台为备用），原设计为1台，防止常用潜污泵损坏后，备用潜污泵 能替代常用潜污泵工作，保证电梯基坑无积水，避免电梯停用等情况。22、S11#楼怡美嘉装饰门市烟道漏烟，怡美嘉装饰在装修过程中发现 隔壁饭店的油烟从烟道传过来，导致整个门市内全是油烟味，施工单 位多次对此烟道接头进行打胶处理，但效果不理想，需对接头焊接处 理，后期工程部在施工工程中严格把控质量，进一步深化图纸。23、123亩和70亩住宅附属商业，商业背后为住宅，无法设计窗户, 因此达不到天然气开通的通风要求，需业主自行加装通风设施，造成 业主投诉。建议后期深化设计时增加通风设施，以满足各类型业主的 使用功能。第二部分：目前尚存在的风险点及预控措施一、进度风险：财富中心五标段G1-G2、G5-G6#楼及其附属商业法定交 房时间为2016年12月12日，G6-G10#楼及其附属商业法定交房时间 为2017年10月20日。住建公司从20
