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1、郑州市合村并城项目可行性研究报告目录第一章 项目概况及经营取向4一、项目基本概况4（一）地理位置4（二）交通现状5二、地块条件分析5（一）地块状况5（二）地块与周边区域关系6三、项目区域规划7(一)南屏区功能定位7(二)南屏交通规划8(三)白鹿山片区9四、地块经营适宜性分析10第二章 合川经济社会发展研究11一、合川区经济发展及规划11(一）合川区经济分析11(二）合川区经济发展规划14二、合川区城市规划15(一)合川区简介15(二)合川区城区解读16(三)城市地位解读和城市定位17(四)合川区总体规划18(五)合川区人口与城市化分析20(六)合川区商贸、教育22第三章 合川区房地产市场研究2
2、3一、合川区房地产宏观分析23(一)合川区房地产市场发展进程23(二)合川区房地产各项关键指标分析25二、典型项目市场调研27(一)典型项目区位分布图27(二)典型项目概况28(三)合川区典型项目个案分析（见链接文档）29(四)合川区房地产市场总结29(五)合川区楼市总体评判30三、合川区商业规划调查及研究30(一)规划目标30(二)商贸规划30(三)合川区商业整体分析31(四)合川区商业发展的机遇与方向32第四章 项目SWOT分析及价值发现34一、项目SWOT分析34（一）项目SWOT分析34（二）SWOT交叉分析35二、项目自身价值分析351、项目总体目标：352、项目核心价值挖掘：36第
3、五章 项目主要技术经济指标设想与模拟37一、产品配置模拟37(一)住宅产品配置建议37(二)商业产品配置建议39(三)项目建筑规划设想40二、项目主要技术经济指标模拟40(一)项目主要技术经济指标建议40(二)项目各地块主要技术经济指标建议41第六章 项目经济效益评估42二、项目基础条件42（一）土地使用条件42（二）规划允许条件42（三）重庆市房地产经营的有关政策法规及规费条件42（四）地块附近楼盘的成交价格水平42（五）开发经营周期43三、项目销售预期估算43（一）项目销售面积43（二）项目预期销售价格估测43（三）项目预期销售收入测算43四、项目投资成本及费用估算44五、项目经济效果预估
4、47（一）投资总利润47（二）利润率（静态）48（三）结论48六、项目不确定性分析48（一）影响该项目运营的不确定性因素48（二）项目敏感性分析49七、技术经济评估结论及抗风险对策50第七章 结论及结束语52一、项目结论52二、结束语5278第一章 总 论1.1项目名称与建设单位项目名称： *项目建设单位：*项目负责人：*1.2 项目建设单位概况*有限公司(以下简称东龙控股)于2010年5月17日成立。*，土地一级开发、土地二级开发的管理与经营，公司注册资本金10亿元。主要职能：(一)多渠道进行融资，对龙湖区域实施梯级开发，实现资本运营、资产增值。(二)坚持以政府主导、市场化运作的原则，全面负
5、责龙湖区域土地一级开发。(三)负责郑州引黄灌溉龙湖调蓄工程项目的开发与建设。(四)负责龙湖地区公共基础设施、公用设施及其他配套设施的建设与管理。(五)积极参与水电气热等能源供应和污水处理、城市绿化等准经营性基础设施项目的开发和运营管理。(六)参与房地产、社会公益公建项目等土地二级开发项目的建设与经营。(七)以服务*为宗旨，完成*交办的其它项目。组织架构 ： 根据公司职责定位，*高管人员暂为总经理一名、副总经理三名，总工程师、总经济师、总会计师各一名。近期拟在公司内部设立三部一室，即计划财务部、建设管理部、地产开发部和综合办公室。各部门工作职责及人员设置为：(一)计划财务部：负责公司综合计划、融
6、资及财务管理工作。研究制定公司发展战略，编制公司中、长期建设发展规划，编制年度业务计划和项目开发计划，统计并上报公司各种经济信息，管理公司的经济合同，制定并实施公司资金管理计划，建立预决算管理制度，确保资金安全、完整及有效使用。(二)建设管理部：负责公共基础设施项目和公用事业的建设与管理。组织项目前期的编制和报批，全过程监管工程建设，及时掌握项目建设进度并提出资金拨付意见，会同东区进行项目竣工验收、决算并负责项目后评估。(三)地产开发部：负责政府授权范围内土地的一级开发与整理，参与编制区域土地利用总体规划，拟定年度土地储备与供应计划，组织开展土地的收购、征用、拆迁、还建等工作；负责土地的七通一
7、平等配套开发建设和划定区域内的商品住宅、酒店宾馆、文化娱乐、体育休闲等商业和生活服务设施的开发与建设。(四)综合办公室：负责公司行政、党务、人事、工会以及文秘档案办文办会、宣传培训、法律事务、固定资产管理等方面的综合协调与处理。随着公司业务的发展，根据公司运作、项目的开发建设以及职能变化情况，相应增加公司内部职能部室，逐步成立子、分、合资公司，独立运作长远发展，将公司做大做强。1.3 项目背景合村并城是城市发展的一个新阶段，是随着生产力的发展而促进城乡(村)居民生产方式、生活方式和居住方式变化的过程，是城乡(村)人口、技术、资本、资源等要素相互融合，互为资源，互为市场，互相服务，逐步达到城乡(
8、村)之间在经济、社会、文化、生态上协调发展的过程。合村并城就是对原有的城边村、城中村以及新城规划区内的村庄进行整体改造和综合开发，建设高标准住宅小区，使其逐步与城市融为一体，从而实现城乡(村)政策上的平等，产业发展上的互补，国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠，使城乡(村)经济社会与环境全面协调，可持续发展。 在我国加快城镇化进程与社会主义新农村建设的背景下，整合农村土地资源、加强城乡联系己成为提高社会生产力的必然要求。在这种背景下，合村并城政策正式被提了出来。合村并城建设工作，直接关系到农民群众的切实利益和农村面貌的改善，是全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要
9、求，也是加快社会主义现代化建设的重大任务。合村并城指的是针对乡村分布分散，人地矛盾突出，土地瓶颈日益显现的现实问题，将相邻或相近的功能上联系紧密的村庄合并，统一规划功能区，统一进行基础设施建设，实现土地集约使用和农村新社区建设的目标。通过合村并建实现空间整合，构建城乡一体化的土地利用机制，可以实现土地在城乡之间的优化配置，逐步推动土地、劳动力、资金和信息等要素的城乡互动，促进城乡产业成功对接，拉动产业整合，着力提升农村生产力及其创新发展能力，达到城乡一体化建设的目标。郑州市作为全国人口第一大省的省会城市，城市化进程也在迅猛提速。都市区建设、中原经济区核心增长极的打造以及城市组团发展规划的实施，
10、都需要大幅度增加建设用地。这种经济社会发展和保护耕地之间的矛盾日显突出。为了破解这一难题，实现科学发展、可持续发展，郑州市人民政府制定了关于合村并城工作的指导意见(郑政文(2011)257号)，坚持“政府主导、区级负责、市场运作、规划引领、安置优先、产业支撑、创新社会管理”的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进合村并城工作。对中心城区、六县(市)和上街区的城市建成区外、城市规划区内的“六城十组团”、产业集聚区规划内的行政村或自然村、改制后的社区或转制后股份制公司实施合村并城，全面实施合村并城战略，坚持统筹城乡经济社会发展，进一步抢抓机遇，创新体制，着力推进产业结构和城乡
11、结构调整，着力保障和改善民生，切实改善农村生产生活条件，促进农民持续增收，加快城市(镇)、组团、产业集聚区规划的实施，推动中经济区实现跨越式发展。为加快郑州市城镇化进程，全面推进合村并城工作的开展，2012年1月，郑州市人民政府下发了关于将二七区马寨镇区等31个合村并城项目列入市试点计划的通知(郑政文(2012)6号文)，根据区政府(管委会)申请，经市合村并城办公室组织市发展改革委、国土资源局、规划局、城建委等单位论证审查，将二七区、金水区、惠济区、中原区、管城回族区、郑州高新区、郑州经济开发区、郑东新区等区共计31个合村并城项目列入市试点计划。郑东新区合村并城试点项目就包括了合村并城祭城南、
12、柳林、祭城北等3个安置区项目。本项目涉及拆迁4个行政村(17个自然村)，安置人数约9821人。涉及拆迁村庄小郭村、花庄、南录庄、小郭庄，对上述4个行政村实行；统一规划、统一合并、整体搬迁，形成人口集中、布局合理、设施配套、环境优美的新村庄。通过村庄整合有利于提高项目区村民的生活质量，促进区域经济社会的发展，推动郑州市的城镇化进程。由于合村并城项目涉及广大居民的切身利益，是一项复杂的系统工程，涉及国土、规划、拆迁安置等问题。需做好让村民赢得现代文明的生活环境，政府赢得良好的投资环境，城市化步伐加快。因此，本项目的提出是适应新时期、新阶段下民生工作的需要，是落实各级领导有关文件精神的重要体现，是在
13、经济发展的基础上，更加注重社会建设、着力保障和改善民生、推进社会体制改革、推动建设和谐社会的内在需要。总之，合村并城是为了加快城乡一体化进程，推进新型农村社区建设，改善农民生产生活条件，提升农村公共服务水平，促进城乡统筹发展、和谐发展、科学发展，破除城乡二元结构，协调推进工业化、城镇化和农业现代化，努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。为此，河南东龙控股有限公司提出了郑东新区合村并城祭城北安置区项目。1.4编制依据1.4.1 项目依据本可行性研究报告的编制是根据河南东龙控股有限公司与河南省城市规划设计研究总院有限公司郑州规划技术咨询部签订的技术咨询合同进行，其项目依据、适用的法律法规等主要依据
14、如下：1、中华人民共和国城市规划法2、中华人民共和国土地管理法3、国务院关于加强城乡规划监督管理的通知（国发200213号）4、建设部城市规划编制办法5、建设部城市规划编制办法实施细则6、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）7、中共河南省委、省人民政府关于加快城镇化进程的决定8、河南省全面建设小康社会规划纲要9、中共郑州市委、郑州市人民政府关于加快城镇化进程的实施意见10、郑州市城市总体规划（2004-2020）11、郑州市国民经济和社会发展“十二五”规划12、郑汴新区总体规划（2009-2020）13郑州市土地利用总体规划14、涉及城市规划中应该执行的有关规定和规范1.4.2 项目直接依据 D 郑州市城市总体规划（20042020）D 郑州市国民经济和社会发展“十二五”计划纲要D 郑州新区防洪与水利规划D 郑东新区龙湖地区城市基础设施布局规划D 郑东新区合村并城工作领导小组会议纪要（郑东合村会纪【2012】14号）D 咨询设计委托书1.4.3 采用的标准及规范1、甲方提供的设计委托书及咨询设计要求；2、城市居住区规划设计规范 GB501801993(2002年版)3、住宅设计规范 GB50096-2011；4、住宅建筑规范GB50386-2005；5、民用
