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1、金阳大厦项项目投资分析目 录录一、项目概概况二、长沙房房地产市市场情况况分析三、地块所所处的特特性市场场分析四、项目的的SWOOT分析析及总体体思路五、项目可可类比项项目调研研情况六、项目产产品的开开发策略略建议七、项目投投资收益益及风险险预测一 项目目概况（据贵司所所提供的的资料）金阳公司司于988年取得得体育馆馆路附11号建设设用地，国国土使用用证编号号：开国国用（998）字字第（115755号）地块宗号号509970008，综综合用途途，使用用权面积积为11136.89平平方米，使使用期限限至20043年年10月月。由于原用用地面积积较小，无无法对之之进行有有效的商商业开发发，因此此在取
2、得得政府支支持及邻邻边单位位（长沙沙铁路公公司）的的协议土土地租赁赁意向支支持下，金金阳公司司于20000年年底取得得计委立立项批复复文件（长长技基220000年4993号），该该文件中中明确项项目可开开发总建建筑面积积为1660000平方米米。20011年8月月正式取取得长沙沙市规划划管理局局的二类类规划设设计条件件通知单单（编号号200000110788A1），其其中详细细说明项项目建设设用地为为19000平方方米，容容积率为为不大于于8.55，建筑筑高度为为84米米以内，机机动车出出入方向向为东北北。目前该地地块市场场价格为为12000万元元人民币币左右。相相关土地地有偿出出让金已已经缴
3、纳纳完毕。二 长沙沙房地产产市场情情况分析析2005，长长沙房地地产市场场发展历历程中非非常重要要的一年年。政策策变化和和外地豪豪强的进进入，使使得长沙沙房地产产市场有有些“乱花渐渐欲迷人人眼”。但能能够断定定，大变变革之下下，市场场无法风风平浪静静，是继继续繁荣荣火爆还还是会进进入一个个理性期期、冷静静期、调调整期，都都要有个个说法。变变革和转转折，长长沙房地地产走向向何方，这这对于我我们来说说也许还还是一个个谜！一、长沙房房地产市市场供应与与需求的的对决2005住住宅的推推盘量将将创造新新高，巨巨大的供供给在政政策开始始变得僵僵硬之时时，强劲劲的消费费势头能能否持续续；产品品时代来来到，产
4、产品不断断升级换换代，花花花世界界能否将将消费欲欲望引导导再至喷喷发；长长沙楼市市能否再再续神话话？二、市场大大变革产品品升级和和营销升升级全面面展开2004长长沙房地地产市场场正经历历着前所所未有的的发展和和变革，无无论从产产品还是是营销上上。外地地列强的的进入导导致的竞竞争加剧剧是市场场升级的的导火索索，而这这种形势势在20005将将愈演愈愈烈，产产品和营营销升级级的大潮潮是不可可阻挡的的，也是是市场优优化和进进步的标标志。三、价格让我我欢喜让让我忧升、肯定要要升的！升多少少，能到到多少！在一直直以来房房屋价格格偏低的的长沙市市场，随随着产品品升级而而带来的的价格升升级已经经启动，而而且势
5、头头如此迅迅猛；对对于这样样一个老老百姓最最关心的的问题，在在20005需要要见分晓晓！四、资金链链、融资资渠道延续续生命线线！国家政策，地地方政策策，政策策与对策策！当国国家宏观观调控产产生作用用，金融融政策开开始紧缩缩，当矛矛头指向向房地产产行业，如如何打开开资金的的缺口？当房地地产行业业真正成成为资金金密集型型行业，当当钞票变变得如此此紧缺，本本地企业业如何才才能玩转转长沙房房地产市市场？五、别墅市市场长江后后浪推前前浪水云间、绿绿城桂花花城作为为新一代代别墅能能否共同同造势城城东市场场？同升升湖、金金鹰城老老一辈占占据天然然如何守守势？河河西别墅墅市场，尤尤其山水水英伦（荷荷塘月色色）
6、能否否翻身？长沙别别墅市场场走向何何方？六、小户型型和写字字楼物以稀稀为贵，贵贵多少在市区内用用地日渐渐减少的的今天，成成熟地段段的小户户型和写写字楼越越发显得得珍贵。明明年此类类产品的的需求走走势如何何，产品品的紧缺缺能否表表现出更更高的价价格，产产品设计计和概念念将出现现什么样样的新变变化，看看城市中中心价值值如何提提升！三 地块块所处的的特性市市场分析析项目目地块所所处芙蓉蓉路区域域分析篇篇 总体区区域分析析： 20003年88月311日，长长沙南北北交通主主动脉芙芙蓉路实实现全线线贯通，标标志它成成为名符符其实的的“中华华第一路路”，它它全长446公里里，南起起暮云镇镇，北至至霞凝港港
7、，与220000年拓改改的五一一大道构构成一个个巨大的的坐标，一一起撑起起了长沙沙的交通通新格局局。自从从芙蓉路路全线拉拉通后，这这条中国国第一大大道开始始了它真真正流金金淌银的的时代，商商机和财财富几乎乎令所有有商人无无法抗拒拒，创业业者、打打工者、投投资者都都心仪着着这块藏藏金累银银的宝地地，在掘掘金中感感受快乐乐。 以五一一市民绿绿化广场场为圆心心，以五五一大道道为轴的的五一广广场商务务圈，以以商业为为主打、以以商业带带动商务务。在这这一商务务圈，平平和堂、万万代广场场、新大大新等先先后崛起起，沃尔尔玛、铜铜锣湾、王王府井等等商业巨巨子也纷纷纷抢占占黄金码码头。 以芙芙蓉路为为轴心的的金
8、融商商务圈则则以金融融证券等等金融行行业为鲜鲜明特性性，沿途途数十家家银行证证券公司司参差林林立。以以此为契契机，这这一区域域掀起了了一轮商商住楼与与商务楼楼盘建设设的高潮潮，商务务带动商商业成为为芙蓉路路的特色色。 芙蓉路黄金金通道以以自己的的独特地地位在刷刷新商务务格局，重重新论定定商务诸侯！ 侯家家塘超核核商圈 区域域板块商商业地产产特征 侯家塘塘在未来来长沙商商业的格格局特别别重要，侯侯家塘商商圈是长长沙市的的超核商商圈，三三湘都市市报首次次推出超超核商圈圈的概念念，所谓谓超核是是指侯家家塘商圈圈位于东东塘商圈圈和五一一广场黄兴路路商圈、芙芙蓉路金金融街和和未来省省府的十十字节点点，具
9、有有不可替替代的优优势。 “以芙芙蓉路和和劳动路路交汇点点为圆心心，向外外扩散的的一个2270大扇形形区域，将将成为长长沙市新新的商务务、商业业核心。”长长沙商业业界的一一位资深深人士这这样断言言，而他他的理由由是，“城城市发展展的南移移，必然然会在南南城形成成一个新新的商务务、商业业核心，而而核心的的崛起又又必须沿沿主干道道发展，侯侯家塘的的地理位位置得天天独厚”。 侯家塘塘处在长长沙新兴兴CBDD的区域域，又毗毗邻东塘塘和五一一商圈，商商业发展展本来就就有着一一定的基基础。随随着新世世纪体育育文化中中心的建建成，侯侯家塘依依靠文体体会展平平台更加加显示出出它独特特的吸引引力，从从而也激激发
10、出了了一个新新兴的商商圈效应应。“侯侯家塘处处在东塘塘商圈和和五一商商圈连线线的中心心位置，以以体育文文化为契契机，由由于奠定定了发展展基础，对对于未来来的发展展我认为为发展潜潜力无限限。” “与五五一商圈圈这个传传统的商商业积聚聚地比较较起来，侯侯家塘是是新产业业的发源源地，以以体育文文化为主主的产业业圈衍生生出的其其他行业业，将会会从各个个方面促促进侯家家塘商圈圈的全方方位发展展。”天天心区招招商局的的负责人人也指出出，五一一商圈和和侯家塘塘商圈是是相互补补充和衬衬托的，之之间的影影响当然然会有，但但是规模模效应也也可以吸吸引更多多的客流流。 据了解解，自从从新一佳佳入驻侯侯家塘，这这两年
11、侯侯家塘的的人流、物物流比原原来增长长了34成。而而随着新新世纪体体育文化化中心的的建立，城城市商业业广场、家家润多“轮轮番来袭袭”，更更是给侯侯家塘注注入了无无限的活活力，带带动了这这一区域域的迅速速发展。 南长沙沙生态商商务区 区域域板块商商业地产产特征 南长沙沙是省会会长沙的的南大门门，是长长株潭经经济一体体化的前前沿阵地地，为长长沙拓南南扩城的的“桥头头堡”。随随着省政政府机关关大院南南迁，一一批重大大文化设设施、配配套公益益设施将将在城南南拔地而而起。在在规划中中，省政政府新址址、省地地质博物物馆、省省青少年年活动中中心、省省群众艺艺术馆、会会展中心心、市科科技馆、音音乐厅等等一批省
12、省、市级级重大文文化设施施、建筑筑群落，将将使这里里成为省省会行政政文化中中心，从从而为南南长沙的的发展提提供了无无尽的空空间。 区域域商业地地产创新新模式 生态概概念成为为商务楼楼最大亮亮点 EBDD释义：即“生生态商务务区”，为为ecoologgy bussineess diistrrictt的首字字母简化化组合。是是目前最最流行的的一个对对CBDD发展的的全新的的概念选选择。其其最大的的特征就就是解决决原来CCBD存存在的生生态恶化化问题，如如“死城城”现象象，交通通上下班班时过分分紧张，区区内绿化化较低，商商业气氛氛太淡，写写字楼空空调病，办办公室综综合症等等等。 长沙市市拓城、融融城
13、、省省区政府府南迁、打打造天心心生态新新城，以以及现实实的许多多商务活活动以及及许多著著名企业业办公总总部往南南发展的的趋势等等等，说说明了人人们是在在建设CCBD的的同时发发展和改改善CBBD的，所所以才有有了“生生态CBBD”亦亦即“EEBD”的的提法。而而且EBBD概念念不再过过分强调调“中心心”，这这也是对对原来CCBD过过分核聚聚化造成成的种种种社会问问题的有有效解决决。 中央央商务区区 区域域板块商商业地产产特征 根据长长沙市城城市总体体规划（22000020020），在在“城市市功能分分区”中中提出了了建设长长沙中央央商务区区的构想想：“以以中心绿绿化广场场为核心心，东起起韶山路
14、路，西至至蔡锷路路，北起起展览馆馆路，南南至人民民路，面面积约33平方公公里，集集商务办办公、信信息、文文化、娱娱乐于一一体”，一一个以五五一大道道与芙蓉蓉路交叉叉点为中中心，以以财富金金融为特特征的带带状CBBD正在在长沙形形成。 芙蓉中中路CBBD建成成以后，将将集中长长沙大部部分金融融、商务务、文化化、服务务机构和和大量的的商务办办公酒店店、公寓寓等配套套设施，并并使长沙沙更具备备完善便便捷的交交通、通通信等现现代化基基础设施施和良好好环境。 由于CCBD的的出现，芙芙蓉路这这条新改改建的省省城大动动脉土地地迅猛增增值，显显得“财财气”横横溢、遍遍地是金金。经不不住由CCBD巨巨大商机机
15、的引诱诱，外地地资本加加速抢滩滩星城，一一些大的的跨国公公司纷纷纷着陆，而而嗅觉灵灵敏的长长沙开发发商也当当仁不让让，在CCBD区区域内掀掀起了一一轮商务务和基础础设施建建设高潮潮。目前前，云集集在芙蓉蓉中路上上的银行行、保险险公司、证证券营业业部等金金融机构构有数十十家之多多，这一一段已成成为名副副其实的的湖南“华华尔街”。 区区域商业业地产创创新模式式 金融要要塞雄踞踞五一路路和芙蓉蓉路交汇汇的芙蓉蓉广场铂铂金位置置，金融融圈的核核心地带带，芙蓉蓉广场的的绝版宝宝地。 芙蓉生生态广场场3500米视野野无阻碍碍，豁达达胸怀、坐坐观天下下，尽览览芙蓉生生态广场场怡人美美景，工工作之余余，携友友游历，阳阳光普照照、放飞飞心情、激激发灵感感。 金融商商业核心心拥有国国际化商商务氛围围的板块块，证券券、保险险、金融融、机构构，大公公司、大大财团、大大商家聚聚集一地地，酒店店、商务务写字楼楼林立，平平和堂、百百盛、家家乐福、肯肯德基、麦麦当劳、必必胜客等等国际商商业机构构构筑起起星城经经济、商商贸、办办公的商商业轴心心。 松桂园商商
