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1、 房地产开发经营与管理精讲班第18讲讲义4.6.1 房地产市场分析的概念与作用4.6.1.1 房地产市场分析的概念无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府治理部门对房地产业实施宏观治理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而查找市场变化规律的过程实际上就是市场分析与猜测的过程。房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参加者（开发商、投资者或购置者、政府主管机构等）与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，查找出其内在的规律和含义，猜测市场来来的进展趋势，用以帮忙房地产市场的参加者把握市场动态、把握市场时机或调整其市场行为。房地产市场的风险
2、很大，开发商和投资者有可能获得巨额利润，也有可能损失沉重。市场分析的目的，就是将风险降到最低，并尽可能通过准时、精确的市场分析，来争取的盈利时机。4.6.1.2 房地产市场分析的作用房地产市场分析的角度是多元化的，对不同的使用者来说，市场分析应当起到的作用也是有差异的。（1）开发商。市场分析在开发过程中，能帮忙开发商选择适宜的工程位置、确定满意市场需求的产品类型，向金融机构说明工程的财务可行性以猎取贷款、查找投资合作伙伴，在开发后期帮忙开发商查找目标使用者或购置者，依据市场需求的变化调整产品。（2）投资者和金融机构。市场分析结果能否支持工程财务可行性的结论，是金融机构打算是否供应开发贷款的先决
3、条件。商业银行要求开发工程贷款评估报告中，必需包括市场分析的内容。（3）设计人员。建筑师、规划师及其他相关设计人员，必需了解开发工程所面对的目标市场，以便在建筑风格、户型、配套设施、建筑设备等方面的设计，满意市场需求。（4）营销经理。在市场分析的根底上，把握目标市场特征，并在此根底上有针对性的制定销售策略、广告宣传策略等。（5）地方政府。不管是对市场进展宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发工程立项、土地使用权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要市场分析结果的支持。（6）租户和购房者。租户和购房者在推断租买时机和价格时，特别需要市场分析的支持。尤其是当购房者的购置目的是置业投资时，更加重视对
4、市场供求关系租金价格水平、市场吸纳状况和竞争状况的分析，以便制定出更明智的租买决策。4.6.1.3 市场区域确实定房地产存在地区性，其供应和需求都是地区性的。因此，定义市场区域就成了房地产市场分析的第一步工作。市场区域是指主要（潜在）需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相像的竞争空间的需求和供应。定义市场区域工作主要包括：描绘市场区域、在相应地图上标出市场区域的边界、解释确定市场区域边界的依据。来源：考试大在市场分析报告中应当有描绘市场区域的局部，并有相应区域的地图，显示出与该目标物业接近的大路或关键干线的位置、区域地名、道路及自然特征等。（1）影响市场区域外形和大小的关键因素
5、在定义市场区域时，关键要考虑市场交通工具，最主要的交通形式，自然障碍，竞争工程，经济和人口状况。影响市场区域外形和大小的关键因素有：自然特征，如山地和河流等；建筑阻碍、高速路或铁路；人口密度的大小；政治区域，市区和郊区，学校间的区域；邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征；进展的类型和范围，如将来城市进展的方向、速度等；竞争性工程的区域（竞争工程重新组合的区域）。（2）物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响不同市场分析目的影响市场区域确实定。为政府宏观市场治理进展市场分析，其市场区域就可以用行政区划为界限；物业类型也影响市场区域确实定，甚至同类物业，由于其特征不同，市场区域确实定也会有所不同。如居住物业和休闲旅游物业的市场区域，就会有很大的差异。由于数据的限制，常被迫采纳市、区等行政区域来确定市场区域，这种确定便于利用人口统计及其它各种统计数据。但这种分区内的数据只能用于区域或某种物业类型的房地产市场分析，并不能用来进展详细开发工程层次的市场讨论。要精确定义工程层次的市场区域，就必需实地考察该工程的地点和邻里状况，收集必要的数据，经分析推断后才能合理确定。
