《济南福泉房地产开发有限公司姚家小区西区旧城改造开发项目策划建议书.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《济南福泉房地产开发有限公司姚家小区西区旧城改造开发项目策划建议书.doc（62页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、姚家小区西区旧城改造开发项目可 行 性 研 究 报 告济南福泉房地产开发有限公司56第一章 总 论第一节 项目背景一、项目名称：姚家小区西区旧城改造开发项目二、建设地址：济南市历下区浆水泉路三、建设单位：济南福泉房地产开发有限公司四、可行性研究报告编制依据1、济南市城市总体规划（2003-2020）2、济南市房地产开发“十五”发展规划3、济南市发展计划委员会关于第一批历史遗留经营性用地项目立项事宜的复函（济计投资函200425号）4、投资项目可行性研究指南5、房地产开发项目经济评价方法6、城市居民居住区规划设计规范7、建设单位提供的其他资料六、项目提出的背景随着我国城镇住房制度改革的深入推进，
2、住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。2003年国务院颁布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号），正式确立了房地产业作为国民经济支柱产业的地位，要求各地根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭能够购买或承租普通商品住房，顺利住上自己满意的房子。根据山东省2010年城镇住宅发展纲要和济南市建设事业2010年远景目标纲要的要求，济南市以建设现代化省会城市为目标，大力推进城市化进程，进一步加快旧城、旧村改造和
3、新区开发的步伐，不断提高城市居民居住质量与水平。姚家小区西区改造开发项目作为旧城、旧村改造的历史遗留项目，符合政策规定和城市发展的要求，市有关部门同意该项目进入建设程序。因此，济南福泉房地产开发有限公司决定抓住当前有利时机，加快项目开发建设的进程。七、项目建设的必要性1、符合国家的产业政策。房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，也是我国社会主义市场经济发展的支柱性产业之一，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有十分重要的作用。据统计，我国从1980年至1997年间，建筑业总产值增加30倍，提供财政收入增长150倍，建筑业的增加值高达GDP的8.5%，大大超过了通常支柱产业占GDP
4、5%的国际标准，而建筑业的发展中有85%是由住宅建设所提供的，住宅业每增长10%，可以带动GDP增长0.5个百分点，显而易见，住宅产业对国民经济的带动作用和关联度越来越强。为此，国家特别把住宅建设作为新的经济增长点加以扶持，胡锦涛总书记在中央经济工作会议上指出：“住房、汽车等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。”2003年全国建设工作会议上提出，要坚持扩大内需的方针，进一步推进住房制度改革，不断完善住房政策体系，促进住房消费，以带动几十个相关产业的发展和近万亿元消费，同时促进城乡居民就业，推动经济体制改革。因
5、此，该项目的建设有利于加快促进国民经济增长，提高城乡居民的居住水平，符合国家产业政策的要求。2、符合山东省和济南市的住宅发展规划日前，由山东省建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅、物价局等五部门制定的山东省安康居住工程实施方案已获省政府批准。方案中提出：到2007年，山东省要基本解决人均住宅建筑面积10平方米以下的居民家庭住房困难，逐步改善城市中等以下收入居民家庭的住房条件，使城市居民人均住宅建筑面积达到27平方米；到2010年，全省城市中等以下收入居民家庭基本拥有或租住一套建筑面积不低于60平方米的成套住宅，使城市人均住宅建筑面积达到30平方米，全面完成旧住宅小区的整治改造，令居住质量和环境得
6、到明显改善。济南市房地产开发“十五”发展规划中提出：到“十五”末，完成房地产投资264亿元，开发各类房屋面积1800万平方米，其中住宅1500平方米，要分别比“九五”增长89%、64%和67%；消除人均居住面积不足4平方米的住房困难户，使其人均达到12平方米，住房成套率到85%以上，全市房地产开发拉动相关行业的产值不低于600亿，增加财政收入不低于15亿，增加就业人数不少于15万人。2005年是“十五”计划实施的最后一年，也是关键的一年，所以，该项目的建设符合山东省和济南市的住宅发展规划。3、适应加快推进城市化的需要为充分发挥城市在经济、社会发展中的辐射带动作用，促进城市环境协调发展，省委、省
7、政府确定了全省城市化发展目标：到2010年全省城市化水平达到50%左右，住宅人均使用面积达到30平方米。省政府第21次省长办公会提出：济南市可按300万人口规模进行统筹规划，到2010年人口城镇化率达到65%左右；2030年前后，在全市总人口达到750万800万人的情况下，城镇人口达到600万人，人口城镇化率达到75%，形成职能分工明确、空间布局合理、等级规模有序、设施完善高效的城镇体系。济南作为山东省省会城市，是全省政治、经济、文化的中心。2003年全市城镇人口297.21万人，人口城镇化率为51%，这个规模与济南在区域经济中的地位是不相称的。为此，济南市把推进城市化进程作为实现现代化的战略
8、重点，纳入国民经济和社会发展的总体规划。济南市建设事业“十五”发展规划提出：“十五”及以后一段时期，将进入城市化加快发展的新阶段，要把实施城市化战略作为牵动全市经济社会发展全局的重大措施，强力推进城市化进程；不仅要发挥城市吸纳非农业人口的功能，还要有效提高城市人口质量，逐步提高城市居民的生存能力、就业能力、创业能力、贡献能力；加快旧城改造和住宅建设，改善居民生活水平，以旧城改造带动新区建设。力争到2005年，城市化水平达到55%，到2010年，城市化水平进一步达到65%。随着城市化速度的加快，住宅需求量势必呈上升态势，因此，该项目的建设，可有效扩大济南市的住宅供应量，有利于推进济南的城市化进程
9、。4、有利于改善市民居住环境，促进区域经济发展根据济南市城市总体规划（20032020）和济南城市空间发展战略“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的要求，济南市决定对城市布局和产业结构进行调整，采取了腾笼换业、旧城改造等一系列措施，不断加快城市建设和房地产开发的步伐。“十五”及今后时期，济南市的城建工作将坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，进一步强化城市基础设施建设、环境设施建设和特色建设，结合旧城改造和住宅建设的需要，按照旧区改造与新区开发相结合的原则，综合开发，配套建设，改善居住环境，提高城市居民的居住水平，以满足人民群众日益增长的居住需要。该项目为大型居住区，在规划设计上力求使各项
10、生活设施配套完善，布局合理，营造出优美、舒适、安逸的生活环境，为社区内居民提供一个现代住宅新居。另外，通过统筹规划，对土地进行综合开发，既开发建设居民住宅，又加上周围配套建设学校、幼儿园、停车场、社区文化活动中心等服务设施，对加快发展第三产业，为居民提供就业机会，增加居民收入，带动区域经济发展将起到积极的促进作用。第二节 项目概况一、建设地址项目地处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南、经十东路以北，北有历下政务大厦、历下行政审批中心，西临风景秀丽的砚池山，附近有山东政法学院、山东轻工学院、山东武术学院、山东武警医院、中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。该项目为济南市东部开发的黄金地带，是济
11、南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业及文化气氛浓重。 二、建设规模项目规划用地面积8756平方米约13.13亩，总建筑面积58000平方米，其中：住宅建筑面积38000平方米、可提供住房320套，配套公建商业建筑面积20000平方米。三、项目投入总资金及效益初步测算，项目建设总投资为16500万元，其中：建筑安装工程费用11020万元，其他费用3480万元，预备费用2000万元。项目建成、房屋全部出售后可实现销售收入25850万元、利润5400万元，投资利润率为48.8 %，全部投资所得税后财务内部收益率为32.7%，投资回收期为2年，项目具有一定的盈利能力。敏感性分析表明，项目具有一定的
12、抗风险能力。四、主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表表1-1序号项 目单 位指标1总用地亩13.132总建筑面积平方米58000其中：住宅建筑面积平方米38000 公建建筑面积平方米14000 地下车库平方米70003居住户数户3204总投资万元165005销售收入万元258506销售利润万元54007投资利润率%48.8 8所得税前财务内部收益率%48.89所得税前投资回收期年210所得税后财务内部收益率%32.711所得税后投资回收期年2 市场需求分析第一节 济南市房地产开发现状一、国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了一个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。房地产开发
13、投资连续年增长保持在19%以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的30%左右，直接和间接拉动GDP增长在2个百分点左右。2003年全国房地产开发完成投资超过10000亿元，同比增长29.7%，占同期固定资产投资的23.7%，城乡住宅投资占房地产投资的79.06%，个人购买商品房的比重已达94.2%。随着我国经济发展、城镇化步伐加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要推动力量。按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32平方米估算，2003年2020年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到1
14、40亿平方米左右。2003年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近582亿元，其中住宅投资达409亿元，竣工房屋面积达7539万平方米，竣工住宅超过21万套，市场需求旺盛，全年实际销售2005万平方米，发展前景看好，支柱作用进一步显现。2004年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面：一是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；二是新城规划、旧城改造和市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求；三是随着各地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新一轮追求“居者优其屋”的二次购房需求。据调查，目前房地产开发企业中有83.4%的企业认
15、为本地区消费者购房能力较高，96.9%的企业认为目前商品房销售情况乐观，97.7%的企业对未来两年商品房销售前景看好。从政策上看，无论是央行的房贷新政策还是国务院2003年18号文件，对中低价位普通商品住房都是重点扶持。二、济南市房地产开发情况“九五”以来，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。目前，全市房地产开发企业已达220多家，注册资金近80亿元，年开发能力800万平方米。房地产业已成为济南市国民经济发展的支柱产业，显示出对经济发展的强劲拉动作用。（一）主要开发现状1、2003年房地产开发情况。全年房地产开发完成投资将近90亿元，同比增长17.4%。施工面积818万多平方米，同比增长13.9%。竣工面积295万平方米，同比增长12.5%。土地购置面积315万平方米，同比下降3.6%。竣工住宅21170套，同比增长14%。全年实际销售面积256多万平方米，同比增长31.7%。新区安置用房建设竣工面积约40万平方米。2、商品房空置情况。全市空置面积约74.6万平方米，与去年持平。其中住宅5
