《2022年物业管理师考试管理实务辅导讲义39.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年物业管理师考试管理实务辅导讲义39.docx（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 2022年物业管理师考试管理实务精选辅导讲义39第15讲讲义共用设施设备的运行治理第七章房屋及设施设备治理第三节共用设施设备的运行治理一、制订合理的运行打算依据设施设备和物业的实际状况所制订的合理使用打算，应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容，如电梯的运行时间、台数和停靠楼层，中心空调机组的开关机时间和制冷量、供给范围和温度，路灯或喷泉的开关时间等。这些内容会依据详细物业的实际状况和季节、环境等因素的变化而有所区分，以满意安全、使用、维护和经济运行方面的需要。二、配备合格的运行治理人员物业治理企业应依据设施设备的技术要求和简单程度，配备相应工种的操，并依据设备性能、使
2、用范围和工作条件安排相应的工作量，确保设施设备的正常运行和操作人员的安全。必需实行多种形式，对职工进展多层次的培训，培训内容包括技术训练、安全训练和治理业务训练等，目的是帮忙职工熟识设施设备的构造和性能。操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备。供配电、电梯、锅炉运行等特别工种还须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。三、供应良好的工作环境工作运行环境不但与设施设备的正常运转，削减故障，延长使用寿命有关，而且对操的心情也有重大影响。为此，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，还应有良好的照明和通风设备等。四、建立健全必要的规章制度(
3、1)实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。(2)对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡察记录制度。(3)操作人员必需遵守设施设备的操作和运行规程。五、设施设备的状态治理(一)设备的检查设备的检查就是对其运行状况、工作性能、磨损程度进展检查和校验，通过检查可以全面把握设备技术状况的变化和劣化程度，针对检查发觉的问题，改良设备修理工作，提高修理质量和缩短修理时间。按检查时间的间隔，通常分为日常检查和定期检查：日常检查是操作人员每天对设备进展的检查，在运行值班巡察中实施；定期检查是在操作人员参与下，由技术人员按打算定期对
4、设备进展的检查，属定期维护保养内容。(二)设备的状态监测设备的状态监测分为停机监测和不停机监测(又称在线监测)，是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数，直接或间接地了解把握设备的运行状况和设备自身状态。设备的状态监测应依据不同的检测工程采纳不同的方法和仪器，通常采纳的方法有直接检测、绝缘性检测、温度检测、振动和噪声检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。(三)定期预防性试验对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等安全性要求较高的设备，应由专业人员按规定期限和规定要求进展试验，如耐压、绝缘、电阻等性能试验，接地、安全装置、负荷限制器、制动器等部件试验，发电机启动、消防报警、水泵启动
5、，管道试水等系统试验。通过试验可以准时发觉问题，消退隐患，安排修理。(四)设备故障诊断技术在设备运行中或根本不拆卸的状况下，采纳先进的信息采集、分析技术把握设备运行状况，判定产生故障的缘由、部位，猜测、预报设备将来状态的技术，称为故障诊断技术。设备诊断技术是预防修理的根底，目前应用中的技术手段主要是红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与振动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机专家分析与故障诊断系统等。设备故障诊断技术在设备综合治理中具有重要的作用，主要表现在：(1)它可以监测设备状态，发觉特别状况，防止突发故障和事故的发生，建立维护标准，开展预防性修理和改善性修理；(2)较科学地确定设备修理
6、间隔期和内容；(3)猜测零件寿命，搞好备件治理。六、节能治理(一)采纳治理手段节能降耗通过各种治理手段，在不投资或少量投资的状况下杜绝能源铺张，削减各种非正常的能源消耗，是一种最经济的节能方式。能源消耗可以用下式表达：WnWb+Wc+Ws+Wf+Wsb式中Wn设备系统的综合能耗量；Wb设备(或产品)标准能耗；Wc操作人员非正常操作铺张的能源；Ws因维护保养不善设备损坏造成的能耗；Wf传输、保管及其他非正常消耗；Wsb设备状况不良，运行中铺张的能源。以上除Wb外，其余均属铺张掉的能源，因此，节能的主要任务，就在于用各种治理手段，削减这些能源的铺张。详细措施包括：(1)落实组织和治理体系。要建立有
7、物业治理企业领导和业主参与的，掩盖各个治理环节和全部用能设施设备的节能体系。业主和有关物业治理企业领导在财力上、打算上、人力上等的多方面支持是节能工作顺当开展的根本保证。(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。加强对各级治理人员、技术人员和操作工的培训。要系统地对上述人员进展能源科学治理学问、热工根底理论和节能技术改造途径等方面的训练，使其增加责任感和紧迫感。(3)建立能源消耗的打算和考核制度。要做到能源有打算的使用与消耗，据物业设施设备的运行要求与性质，精确测算各年、季、月的能源需要量，确定能源考核标准。(4)在运行治理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。这样可以削减设备的能量相对损失，
8、削减固定能耗局部。(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特殊留意掌握空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节约能源。(二)采纳技术改造节能技术改造节能也称为投资性节能，通过对设备或工艺进展局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。在设备和技术状况肯定的状况下，实行治理手段节能是有肯定限度的。由能源消耗表达式可见，当一切铺张的能源都得到了掌握，剩下的就是设备或产品的合理消耗，这时以治理手段节能就到达了极限，要进一步提高节能水平，还可以靠改造和更换设备及技术。由于技术和工艺的改良，一方面
9、可以使标准耗能状况大幅度下降，即转变了Wb；另一方面，在新设备、新工艺的条件下，又会产生新的非正常消耗。例如，由于工人的技术娴熟程度缺乏、设备未到达状态及未合理使用等缘由，又会造成新的铺张，就需要通过治理手段来逐步提高、解决问题。由于治理水平的提高，治理节能效益也会不断提高，又会进一步提出需要解决的技术问题。通过科技进步，解决了生产中的技术问题或提高了技术水平，又会促进治理水平的提高。房屋及设施设备的节能治理，必需将治理手段和技术改造两者有机结合，方能到达效果。除了上述所列的方法外还有很多详细方法，设施设备治理人员可在不影响物业正常合理使用的前提下，依据实际状况采纳相应的措施，实事求是，因地制宜。房屋及共用设施设备维护治理工程的外包掌握
