《房地产投资基金运作情况cdzc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资基金运作情况cdzc（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 房地产投资基金运作情况概览房地产投投资基金金运作情情况概览览私募股权权房地产产投资基基金，与与上市公公募相对对，指通通过私募募形式，对对非上市市房地产产企业或项项目进行行的权益益性投资资。当前前市场上上，主要要有三大大类型： 一是是地产公公司牵头头发起，并并预先留留设特定定项目池池；二是是由独立立的基金金管理机机构牵头头先募集集资金，然然后再去去找项目目；三是是以单体体项目融融资为目目的设立立的基金金，不具具有持续续性。1、地产产开发模模式的转转变当前，地地产金融融主要可可分为“美国模模式”和“香港模模式”。 “美国模模式”是是以地产产企业对对金融投投资人的的服务为为核心，让房地产开发的各个
2、环节均由高度专业化的公司分别完成，资金主要来源于社会大众，开发商更类似于专业化房地产开发项目管理公司。一般项目开发要经过地产开发创业、上市地域扩张、金融创新，打造产融结合模式、并购标准化等阶段，走出“募集权益资金开发、收购与管理权益分红”的模式。“香港模模式”，是以地产产企业作作为整个个地产金金融平台台的主导导，企业的的经营过过程是融融资、土土地储备备、项目目开发和和产品销销售的不不断循环环，基本本沿着“拿地银行贷贷款销售回回款”方式运运作。我国地产产公司所所走的发发展模式式一直类类似于“香港模模式”简单的的房地产产开发模模式。从从不断攀攀高的土土地成本本、金融融市场产产品不断断完善来来看，地
3、地产市场场将向“美国模模式”转变各各个环节节都由高高度专业业化的公公司来负负责，融融资渠道道也将越越发多样样。2、组织织模式发起私募募房地产产投资基基金在组组织模式式上可以以选择公公司型基基金、承承诺型基基金、信信托型基基金、有有限合伙伙制基金金等多种种形式。综综合比较较，作为为专业管管理机构构和民间间资本发发展私募募股权投投资基金金采用有有限合伙伙企业方方式是比比较妥当当的选择择。我国新合合伙企业业法对对普通合合伙人(GP)与有限限合伙人人(LPP)制度度上的安安排以及及不同类类型合伙伙人法律律责任划划分的规规定非常常适合私私募基金金的发展展，标志志着我国国房地产产业引入入有限合合伙制的的法
4、律政政策环境境已经具具备。一是增加加了有限限合伙人人和有限限责任合合伙的规规定。以以合伙企企业运作作的私募募基金类类似于公公司型基基金，但但又克服服了公司司型基金金的不足足。有限限合伙是是一种由由普通合合伙人和和有限合合伙人两两类不同同性质的的合伙人人组成的的合伙企企业。普普通合伙伙人可以以借有限限合伙制制企业，通通过专业业能力募募集资金金，方便便地进行行杠杆融融资，而而且可以以最大限限度地压压缩经营营决策成成本，符符合私募募股权投投资基金金中多数数出资人人不适合合直接参参与投资资管理的的要求，只只按出资资额承担担有限责责任并享享受分红红。二是允许许法人或或者其他他组织作作为合伙伙人。根根据修
5、订订后的新新法，法法人可以以是有限限合伙人人，基金金、商业业银行等等机构都都可以作作为私募募股权投投资基金金的有限限合伙人人进行股股权投资资。三是明确确了合伙伙企业所所得税的的征收原原则。合合伙企业业不作为为经济实实体纳税税，其净净收益直直接发放放给投资资者，由由投资者者作为收收入自行行缴纳所所得税，避避免了双双重征税税。四是合伙伙人可以以通过订订立合伙伙协议，来来规范、制制定处理理事务和和作出决决定的规规则，把把出资人人分配利利润的权权力交给给了合伙伙协议，减减少了投投资决策策的成本本和投资资人的管管理成本本，并为为资本的的合理退退出创造造了简化化的程序序和条件件。五是境内内私募股股权投资资
6、基金如如果依合合伙企业业法成成立，则则无需国国家行政政机关的的审批。无无需等候候“准生生证”的的颁发，也也无需受受约束于于发改委委等部门门的种种种规范，而而只需向向相应的的企业登登记机关关申请即即可。这这在程序序上，比比创业投投资基金金的备案案制和产产业投资资基金的的审批制制要简单单得多。3、运作作流程3.1 投资决决策流程程基金管理理公司的的投资决决策流程程一般包包括：研研究部提提供研究究报告、投投资决策策委员决决定总体体投资计计划、投投资部制制订方案案、基金金经理具具体实施施投资方方案、交交易部执执行指令令、风险险控制委委员会提提出风险险控制建建议等环环节。33.2 投资资基金运运作流程程
7、投资基基金运作作流程也也就是运运用基金金资产进进行投资资组合的的过程，一一般分为为项目筛筛选、市市场定位位、产品品规划设设计、项项目附加加值体系系、价格格策划、项项目退出出时机等等六大环环节，并并归结为为全程开开发管理理监控和和全程财财务风险险监控两两个体系系。输出出资金同同时输出出成熟领领先的开开发运营营经验，并并将在符符合条件件的房地地产项目目中进行行产品品品牌输出出。3.3投投资协议议体系（1） 股权投资资协议；（2） 限制股东东权力协协议，即即投资人人把钱投投到房地地产公司司以后，如如何分配配项目开开发过程程中的决决策权力力；（3） 分红协议议，项目目结算后后的分红红明确优优先偿付付还
8、投资资人；（4） 退出防御御协议：为防止止投资人人到期不不退出，在在签署投投资协议议同时，一一并签订订到期股股权转让让协议，约约定协议议生效日日为投资资到期日日；（5） 定期进行行信息披披露协议议，确保保财务信信息的透透明度；（6） 溢价回购购协议，主主要溢价价部分应应考虑税税收溢价价因素。4、基金金资金来来源4.1 民间实实业个人人资本合伙企企业法对对有限合合伙人人人数规定定了500的上限限，依靠靠实业投投资完成成资本积积累的民民营企业业主和富富裕家族族成为主主要投资资人。以温州州产业资资金为龙龙头的浙浙商资本本和矿产产资源丰丰富的山山西、内内蒙古能能源资本本最具代代表性。浙商资本本偏好资资
9、金的流流动性和和收益，快进快出趋向“补血基金”，喜欢抱团，搭圈子，对二三线城市的商业地产更为感兴趣。基本思路是把项目全包下来，一下承租10-20年，压低价格，然后重新包装、定位、对外招商；其次是以租代买的方式。如一项目投资2-3亿，首付3000万元，半年后再付一笔钱，一年后又付一笔钱，两三亿元，在几年之内付清；更次一点的是协助招商引资。 同时，“区域开发也是浙江商人现在正考虑的事情。”从去年下半年开始，陈俊就开始奔走于各个区域产业园，辽宁、安徽等地都留下过他的足迹。山西资产则更看重资本的安全和稳定回报，采取“资金精装修”的方式管理资金，收购这些商铺后，投入部分资金，对商铺进行统一的形象设计，再
10、出租较高租户，从而实现了较高的溢价。4.2 保险基金和养老基金20099年100月，新新修订的的保险险法实实施，新新增保险险资金可可以投资资不动产产的内容容。20010年年8月，保险资金运用管理暂行办法出台，将投资于不动产上限提高到不高于季末总资产的10，为险资进入地产市场开闸，各家试水频繁。中国平安安杠杆化化投资：通过旗旗下平安安信托与与金地、绿绿城签署署投资战战略合作作框架协协议，双双方各占占50%的资金金比例对对目标项项目公司司出资。泰康人寿寿试水养养老地产产：泰康置置地已经经储备北北京、上上海、大大连、海海南等77个城市市和地区区养老院院项目地地块。早早在099年9月月，泰康康置地就就
11、和都江江堰、绵绵阳、德德阳、广广元的民民政局签签下援建建养老院院的协议议，将在在重灾区区筹建44家养老老院。各大保险险大力购购置自用用地块或或办公楼楼：中国国人寿集集团和股股份公司司、人保保、平安安、泰康康、太保保、太平平、生命命人寿、中中意人寿寿等大小小保险公公司，纷纷纷在北北京金融融街和CCBD区区，以及及上海、深深圳等一一线城市市的黄金金地段，购购入或自自建写字字楼。从从20006年到到20009年55月，保保险公司司购买的的写字楼楼面积已已超过1120万万平方米米，相当一一部分用用于对外外出租。4.3国国外基金金投资者者（1）摩摩根士丹丹利房地地产基金金(MSSREFF)，已已投资11
12、0多个个项目，过过半在上上海。（2）美美林集团团：投资资北京银银泰中心心投资三三千万美美元。（3）高高盛商人人银行之之房地产产直接投投资部：投资上上海百腾腾大厦（4）凯凯德置地地：成立立中国住住宅基金金主要投投资在上上海、北北京和广广州，整整体购买买了北京京安贞华华联商厦厦、望京京华联商商厦，与与深国投投合作建建造155家沃尔尔玛为主主力店的的大型商商场。（5）新新加坡GGIC和和万科成成立1亿亿美元资资金房地地产股本本金公司司，预计计将在成成都发展展项目。（6）荷荷兰国际际房地产产基金IING与与龙湖、首首创合作作从事购购物中心心、办公公楼与住住宅等地地产项目目发展。（7）澳澳洲麦格格里集团
13、团旗下基基金公司司：联手手施罗德德亚洲物物业集团团合资成成立的第第一中国国房地产产发展集集团在上上海直接接投资地地产，开发了了澳洲风风情的澳澳丽花苑苑。（8）其其他：美美国洛克克菲勒投投资基金金（南京京西路的的地块与与外滩源源的投资资开发）、新新加坡GGIC（东东方巴黎黎、东方方剑桥、东东方曼哈哈顿）、荷荷兰银行行Roddamcco AAsiaan NN.V.（收购购上海盛盛捷高级级服务公公寓）、香香港麦利利联行投投资基金金（基强强联行代代理）、美美国国际际集团(AIGG)、德德意志银银行、渣渣打银行行 、花花旗亚洲洲企业投投资公司司、新加加坡政府府投资公公司 、新新加坡美美罗控股股有限公公司
14、、新新加坡淡淡马锡集集团（嘉嘉茂基金金）、新新加坡腾腾飞基金金、富达达Fiddeliity Invvesttmennt、EERGOO Trru AAsiaa Liimitted 、Occeann Eqquitty HHolddinggs LLimiitedd 、VValuue PParttnerrs FFundds等。5、投资资方式5.1项项目投资资开发（11）参股股组建项项目公司司以参股房房地产企企业的形形式目前前较为常常见, 即从前前期就开开始直接接介入项项目的开开发，与与开发商商就项目目合资，直直接投资资于项目目，然后后与开发发商以股股份关系系进行利利润分成成。（22）直接接成立投投资公
15、司司，进行行项目投投资与开开发。5.2 收购方方式（1）直直接收购购住宅。即即购入问问题住宅宅楼盘进进行包装装改造后后销售。（2）收收购商用用物业收租/转让。通通过购买买有稳定定租户的的成熟物物业，长长期持有有物业收收租盈利利，而不不介入前前期开发发。在这种种模式下下，基金金获得的的是稳定定的现金金收益。5.3实实物期权权本地房地地产企业业在开发发的楼盘盘竣工前前，将楼楼盘中的的若干套套商品房房以期权权的形式式、协定定的价格格提前出出售，销销售额作作为企业业的启动动资金投投入到进进一步的的开发过过程中。6、操盘盘关注点点6.1 目标项项目选取取原则（1）开开发商资资产规模模3亿10亿亿元间为佳；（2）开开发面积积在200万330万平平方米之之间，年年竣工可可销售面面积在110万20万万平方米米之间，年年销售额额在3亿亿100亿元人人民币之之间。（3）成成长型企企业：在在管理、经经验、人人才、组组织、资资金、市市场和品品牌等方方面已有有了相当当的积累累，正处处在快速速发展期期和爬坡坡阶段。（4）城城市选择择：主要选选择二、三三线城市市。如内内陆重要
