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1、房地产项目贷款调查评估报告借款人：广州市正林房地产开发有限公司项目名称：荔湾广钢新城AF040140地块保利海德公馆项目（简称“海德公馆”项目）上海浦东发展银行广州分行东山支行2016年3月3日声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照上海浦东发展银行房地产项目贷款评 估办法和有关规定，根据贷款申请人和承贷行提供的资料，经我们审慎调查、核 实、分析和整理后完成的。报告全面反映了贷款申请人及项目最主要、最基本的信 息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。贷款评估人员签字：年月日主评估人签字：年月日概要一、评估背景广州市正林房地产开发有限公司（以下简称“正林房地产”）向我
2、行申请 12 亿元房地产项目开发贷款，用于开发建设广州市荔湾区广钢新城 AF040140 地块 荔湾区广钢新城AF040140地块葛洲坝保利海德公馆项目（以下简称“海德公 馆”项目）。项目位于荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南。项目交通较为便利， 地块临近地铁及公交西朗站及广佛线，公共交通便利；方便接驳芳村大道、花地大 道、环城高速，公路交通通达。目前，该项目目前出了三证，其证照信息如下：证件名称证件编号权属人/用地单位发证时间不动产权证粤（2015）广州市不动产权第00410004 号广州市正林房地产开发有限公司2015/11/2建设用地规划许可证穗规地证201538号广州市正林房地产开发有限
3、公司2015/2/12建筑工程规划许可证穗规建证201660号广州市正林房地产开发有限公司2016/1/12通过前期大量的营销工作，现广州市正林房地产开发有限公司拟选择我行作 为该项目融资的主要合作银行，向我行申请12亿元项目开发贷款额度，期限3 年。我行积极介入该项目的原因是：1、项目的地理位置优越本项目位于荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南（原“广州市钢铁企业集团 有限公司”厂址）。目前，广钢新城地块旁边已有地铁1号线和广佛线1期交接的 西朗站，规划建设中的广佛线二期鹤洞路站和地铁 11号线的鹤洞东站同样位于该 区域，此外规划的有轨电车也将通过该片区。旁边还有芳村西塱公交站场，拥有超 过 1
4、0 条的线路，附近还有广州培英中学站、白鹤洞站、广船站等多个公交站。从 广钢新城规划示意图可知，二类居住用地和村生活用地超过一半，是绝对主力，整 个新城将以居住为主，未来势必将成为中心城区另一个置业热点。2、发展商经济实力强广州市正林房地产开发有限公司由恒利（香港）置业有限公司（以下简称“恒 利置业”）和广东葛洲坝房地产开发有限公司（以下简称“广东葛洲坝”）合资经 营。公司的投资总额为人民币 24亿元，注册资本为 21.4286亿元，其中恒利置业 出资人民币109286 万元，占注册资本的 51%，广东葛洲坝出资105000 万元，占注 册资本的 49%，投注差由公司在境内自筹解决。恒利（香港
5、）置业有限公司是保利地产的全资子公司。故，广州市正林房地 产开发有限公司的实际控制人为保利房地产（集团）股份有限公司。保利地产是总 行重点直营房地产集团客户，是全国最大的央企背景房地产企业，2015 年全国房 地产企业排名第四位。2014 年，保利地产实现营业收入1091 亿元，归属于上市公 司股东的净利润122 亿元，同比分别增长 18.1%和 13.5%。总资产 3658 亿元，净资 产 809 亿元，归属母公司净资产 614 亿元，负债总额 2849 亿元，资产负债率为 77.9%，较 2013 年下降 0.08个百分点；期末预收账款 1133 亿元，扣除预收账款后 的其他负债占总资产的
6、比例为 46.9%，负债水平较为合理。2015 年前 3 季度，公司 实现签约销售收入1097.88 亿元，同比增长 19.9%。公司实力雄厚，经营状况良 好，发展趋势较为乐观。作为行业龙头企业，公司基本面良好。广东葛洲坝房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团房地产开发有限公司全资 子公司。而中国葛洲坝集团房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团股份有限公司的 控股子公司。中国葛洲坝集团有限公司以 41.99%的股权比例绝对控股中国葛洲坝 集团股份有限公司。所以广东葛洲坝房地产开发有限公司的实际控制人是中国葛洲 坝集团有限公司。基于上述原因，我行拟争取作为该项目的主要合作银行。二、申请人及主要关系人评价
7、1、申请人评价：广州市正林房地产开发有限公司成立于2014年11月，注册资金是214286万元人民币。经营范围是在广州市荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南广钢新城AF040140地块（国有建设用地使用权出让合同编号：440103-）开发、建设、销售、出租和管理自建的综合商品房。其股东为恒利（香港）置业有限公司和广东葛洲坝房地产开发有限公司，根据公司章程修正案，公司股权结构如下：股东名称出资金额出资占比实际到位出资方式恒利（香港）置业有限公司10928651%109286以等额外汇现汇出资广东曷洲坝房地产开发有限公司10500049%105000货币出资合计214286100214286广州市海合
8、房地产开发有限公司于2015年1月6日更名为广东葛洲坝房地产 开发有限公司，原法定代表人余英变更为王洋。（准予变更登记（备案）通知书 随工商（市局）内变字2015第01201501050233）。公司已经办理了最新的验资 报告。恒利（香港）置业有限公司为保利房地产（集团）股份有限公司的全资子公 司，保利地产是全国最大的央企背景房地产企业，2015年全国房地产企业排名第 四位。广东葛洲坝房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团房地产开发有限公司全资 子公司，而中国葛洲坝集团房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团股份有限公司的 控股子公司；中国葛洲坝集团有限公司以 41.99%的股权比例控股中国葛洲坝集团
9、股份有限公司；所以广东葛洲坝房地产开发有限公司的实际控制人是中国葛洲坝集 团有限公司，后者为大型央企集团。2、发展商评价实际控制人：保利房地产（集团）股份有限公司保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）成立于 1992 年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的 主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，2015 年中房网500 强房企排名位 列第 4，并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。该公司自成立以来保持高速 与稳定的发展态势，现已形成以广州、北京、上海为中心，覆盖 34个城市的全国 化战略布局，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、
10、物业管理、销售 代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发 方面，逐渐形成了康居、珍品、山水、尊享的产品序列，涵盖中高端洋 房、公寓等多个品类；商用物业则包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际 级标准展馆、超五星酒店等类型，具备多品类综合开发的实力。2014年，保利地产实现签约销售面积 1066.61 万平方米，签约销售金额1366.76 亿元，同比分别增长 0.21%和 9.09%，市场占有率逆市提升 0.25%至 1.79%。公司 2014 年全年实现营业收入 1091亿元，归属于上市公司股东的净利润 122 亿元，同比增长
11、 18.1%和 13.5%。总资产3658 亿元，净资产 809 亿元，资产负 债率为77.9%，较 2013 年下降0.08 个百分点；扣除期末预收账款 1133 亿元后， 负债比例仅为 46.9%，负债水平较为合理。作为行业龙头企业，公司基本面良好。保利地产集团的股权结构如下：合作方：中国葛洲坝集团有限公司公司中国葛洲坝集团有限公司（英文简称：CGGC）总部位于湖北武汉，以建筑工 程及相关工程技术研究、勘测、设计、服务，水电投资建设与经营，房地产开发经 营为主业，是隶属于国务院国资委的国有大型企业（又称中央企业），是实行国家 计划单列的国家首批 56家大型试点企业集团之一，享有省级对外工程
12、承包权和进 出口贸易权，拥有国家特批的企业财务公司，是国家创新型试点企业。截至2014 年末，公司实现营业收入 716亿元，上年增长 20.29%；实现营业 利润35 亿元，较上年增长 49.92%；实现归属于上市公司股东的净利润 23 亿元， 较上年增长44.31%。实现新签合同 1375.7 亿元，较上年增长 15.53%；截至报告期 末，公司总资产达到 1049亿元，同比增长 21.51%，突破了千亿大关。中国葛洲坝集团有限公司的股权结构如下：三、项目评价随着中国新型城镇化的深入，广州迈入了新一轮的造城时代，十大新城详细 规划再次提上日程。根据 2013年市规划局公示了广钢新城的控制性详
13、细规划。规 划显示，“广钢新城”范围包括芳村大道以西、花地大道以东、鹤洞路以南、环城 路以北的657.4 万平方米面积。规划定位为“特色宜居新区、专业交易中心”的广 钢新城总建筑面积也将达到 1024万平方米，毛容积率 1.56，规划居住人口 19 万，规划结构为“两轴、五片、多廊道、多节点”。广钢新城效果图在地形地貌方面，本项目东侧为广钢待出让住宅地块，南侧为广钢废弃厂房 及铁路（规划为“广钢之路中央公园”），西侧近西塱地铁站和公交站，北侧紧邻 鹤洞；地块西北侧红线外临鹤洞路一线有高压线经过。前地块内为待拆的广钢厂 房，交地条件为成交后 9 个月内现状交地，其中极少量建筑（占地约 7000
14、平）规 划为文物线索需原址保护（经与相关规划部门沟通，该文物线索定性后，应可以改 建但难以迁建），并需取得文物部门相关书面意见。在交通方面，广钢新村将构筑“畅达、舒适、和谐、低碳”的绿色综合交通 系统，道路结构是依托花地生态城地区“三环七射”的区域路网，形成规划范围内 “五横五纵”骨架路网和方格网状支路网结构。轨道交通方面，形成“三纵三横” 轨道线网结构，规划 3 条地铁线和 3 条有轨电车线，并设有 3 个地铁站、15 个有 轨电车站。步行交通方面，则形成四级慢性系统，包括二层步行连廊、地下步行通 道、慢行休闲道及慢行连接道。在市政设施方面，项目位于荔湾广钢老城区，区域内配套较成熟，但商业、
15、 生活配套较低端。周边商圈以专业市场为主，生活型商业配套如超市、士多、餐 饮、美容美发、酒吧等，种类齐全；主要沿鹤洞路以路边低档街铺为主，形象较 差，规划落后。项目周边有培英中学、真光中学、鹤洞小学、鹤洞幼儿园、广钢幼 儿园、广州第一人民医院、广钢医院、荔湾区糖尿病医院等教育、医疗配套。保利海德公馆项目占地面积32690.8 m?,总建面积187649平方米，计划建设 11栋住宅楼，以2428层为主，外围为8栋商铺，中间为园林和游泳池。机动车 位1300个。另外配套建设临街底商、幼儿园，设有物业管理处、居委会、居民文 化站、老年人服务站、居民健身场所、再生资源回收站，项目内部配套相对完善。主要经济技术指标见下表：（以下数据除标注外的数据均出自项目总平图）序号项目指标（mJ1总占地面积32690.81.1地块一32690.81.2地块二（如有）02总建筑面积1876492.1地上计容建巩面积1274942.1.1住宅1235442.1.2商铺32002.1.3公建配套（计算容积率）7502.1.4配套安置房及公租房02.1.5其他02.2架空层及其他地上非计容面
