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1、第一部分 市场篇一、社会经济背景分析（一）概况况阐述1、区位南京市是长长江流域域四大中中心城市市之一，具具有经济济区域优优势，处处于沿海海开放地地带和长长江流域域的交汇汇部，紧紧邻中国国最大的的经济、金金融中心心上海，是是中国国国土规划划中沪杭杭经济核核心区的的重要城城市，在在江苏沿沿海、沿沿江、沿沿线开放放战略中中处于枢枢纽位置置，具有有加速经经济国际际化的有有利条件件。2、经济评评述综合市场占占有率长期综合经经济增长长率综合地区GGDP综合人均收收入水平平城市综合竞竞争力数值排名数值排名数值排名数值排名数值排名南京0.50110.25130.05230.122253.45512上海1.00
2、10.5820.1140.344368.3392苏州0.49150.25110.0880.131666.9998（注：引自自倪鹏飞飞主编城城市竞争争力蓝皮皮书：中中国城市市竞争力力报告，社社会科学学文献出出版社，2003.3月）从城市竞争争力相关关数据来来看，南南京还未未具备在在长江经经济带中中扮演重重要经济济角色的的实力，不不仅如此此，其在在本省内内的经济济影响力力也日趋趋下降。3、南京现现存的城城市格局局是“单核向向心型”城市布布局。这是与南京京的城市市经济特特色-内内环状的的封闭式式经济结结构相对对应的。这这种城市市布局在在经济上上以鼓楼楼新街口口区域为为主核心心，其在在城市经经济发展展
3、的某阶阶段有一一定的正正面作用用。但随着南京京核心区区经济发发展空间间的狭小小，此种种模式导导致了地地区经济济模式无无法形成成或完善善，一定定程度上上限制了了周边区区域经济济发展，也也影响南南京整体体经济的的发展。城建规划和和南京人人口分布布结构将将随着经经济发展展产生相相应的变变化，资资金、配配套、人人口向周周边分流流将会是是今后长长期的现现象，这这些变化化将会给给房产业业带来深深远的影影响。4、人口特特征 南京人人口稳定定增长，流流动人口口比率上上扬。南京人口的的增长将将持续220年左左右达到到峰值，根根据对南南京市九九十年代代人口增增长的分分析，南南京人口口的增长长已不取取决于自自然增长
4、长，而主主要取决决于机械械人口和和流动人人口的增增长。 家庭人人口结构构越来越越小。户均人口22.922人，家家庭结构构日趋小小型化，晚晚育、少少生及单单亲家庭庭比例持持续上升升。 南京居居民收入入水平呈呈纺锤形形分布。 家庭总总收入构构成表（单位：元/人年）指标南京市总收入9856.07 1、工薪收收入 6616.98 工资及及补贴收收入 6360.46 其他劳劳动收入入 256.551 2、经营净净收入 151.889 3、财产性性收入 28.411 4、转移性性收入 3058.79 （二）南京京社会经经济特征征对房产产的影响响1、城市规规模制约约房产升升级。城市的房地地产市场场交易规规模
5、，与与城市人人口总量量和城市市性质及及功能直直接相关关。从人人口规模模来看，南南京市区区目前只只有不足足3000万人口口，20010年年的规划划人口规规模也不不过50006600万万；从城市市性质和和功能来来看南京京目前仅仅能作为为长江三三角洲国国际化城城市圈中中的区域域中心城城市。南京城市的的地理特特征（西西、北面面临长江江，东隔隔紫金山山，以及及大片军军事用地地），城城墙内空空间的狭狭小，限限制了城城市规模模的扩张张，而规规划中一一城三区区的城市市副中心心，由于于交通、配配套等条条件的制制约，还还没有承承担起疏疏散主城城人口，实实现就业业与居住住同步发发展的作作用。这种城市格格局发展展的结
6、果果，导致致了居民民购房不不愿出城城，造成成了市区区土地资资源的稀稀缺，房房价高昂昂。同时时规划与与配套的的滞后导导致了城城市规模模扩大化化的无绪绪发展，造造成了先先发展，后后规划，再再补救的的现实。2、城市化化进程脱脱节。一个地区的的城市化化发展的的水平，不不是单纯纯看人口口城市化化的程度度，同时时还要考考察城市市基础设设施建设设的水平平，以及及产业结结构的高高度和知知识创新新的能力力。城市市化必须须同时与与城市的的现代化化相结合合，才能能真正培培育起发发展极。南京城市化化的水平平严重滞滞后于经经济发展展的水平平，最突突出的是是现代化化基础设设施建设设的水平平偏低和和产业升升级不足足，而且且
7、由于基基础设施施建设水水平不高高（大的交交通框架架尚未形形成，规规划建设设的档次次不高），进一一步阻碍碍了产业业升级，直直接影响响了城市市化发展展的水平平和房地地产开发发的进展展。3、产业结结构失衡衡。如果讲，二二产是国国民经济济的支柱柱，那么么三产就就是经济济发展的的稳压器器。目前前南京第第三产业业从业人人员约有有1100万人，高高于一、二二产业，但但与欧美美发达国国家600%的三三产从业业人员相相比尚有有不小距距离。同时，今年年15月，南南京766.877亿元的的三产投投入中，有有63.39亿亿元投入入了房地地产业。即即房地产产业的投投资比重重已站到到了整个个三产投投资的八八成以上上。除房
8、房地产业业外，三三产的金金融、保保险、咨咨询、邮邮电、航航空、运运输、医医疗、信信息、服服务等众众多行业业的投资资总额仅仅占其余余的200%。产产业投资资比例严严重失衡衡，不能能给居民民带来更更多的就就业机会会，制约约了城市市总体实实力的发发展壮大大，与富富民强市市目标的的实现相相背离。4、后续消消费力萎萎缩。据物价部门门统计，220022年南京京的物价价指数持持续走低低，全年年处于负负增长的的水平。但但是与之之相比，商商品房价价格指数数却惊人人的达到到1044.7。在在居民总总体收入入没有出出现大幅幅增长的的前提下下，消费费边际替替代效应应会越发发明显，将将会在整整个消费费领域出出现“跷跷板
9、板”现象。除除了房地地产业外外的其他他消费行行业相应应的就业业和收入入状况都都不堪房房价高昂昂的重压压。对于于扩大内内需、增增加消费费、治理理通缩有有不良影影响，也也影响了了消费者者的后续续消费能能力。（三）结论论1、 远期：南京京的经济济发展呼呼吁城市市化进程程，市区区主功能能区的住住宅建置置成本将将会加大大，城市市规模扩扩大化，居居住郊区区化已成成为发展展的必然然趋势。2、 即期：南京京的城市市化进程程与基础础设施滞滞后的矛矛盾，使使得郊区区住宅的的生活成成本过高高。导致致人们对对郊区生生活心有有余而力力不足，从从目前来来看郊区区生活还还只是高高收入者者与“有闲阶阶层”（非上上班族、退退休
10、人群群）的专专属。3、 城市流动人人口与外外来人口口已成为为人口增增长的主主动力，随着人口结构的变化，出现了家庭集约化、人口的老龄化与年轻化、社会阶层的橄榄型分布等特征，随之整个社会的消费特征将会出现相应的转轨变化，房产消费也不例外。4、 最新统计数数据表明明，南京京人均收收入被挤挤出了长长三角的的前十名名，但南南京房价价指数却却高居全全国前列列，这说说明南京京房地产产市场正正处于消消费潜力力积聚释释放的市市场化中中级阶段段。5、 在市场化中中级阶段段跳跃式式发展的的同时，南南京大规规模的旧旧城改造造，数万万户居民民因为拆拆迁而购购房的行行为，在在本质上上仍属于于政府托托市，房房地产市市场繁华
11、华的人为为因素很很大。6、 集中的消费费潜力释释放、行行政因素素带来的的巨大需需求与供供应不平平衡导致致了房地地产价格格的持续续上升。7、 随着多年积积聚消费费潜力的的较大释释放，220055年十运运会等大大规模城城建项目目的完成成，政府府的财政政包袱需需要缓和和，南京京房地产产市场在在一至两两年内将将减缓一一路火爆爆的局面面，逐渐渐步入调调整期。二、房地产产市场分分析（一）土地地供应特特征分析析：1、最近的的十年来来看，119922年到119988年南京京地价比比较平稳稳，维持持在144万元/亩左右右，19999年年约在115万元元/亩，至至20001年，地地价开始始涨至22003000万元
12、/亩，220022年聚宝宝山、上上下五旗旗分别以以9.111亿、66.3亿亿拍出，十十年内，地地价长了了14倍倍。根据据地价与与房价11：0.5的比比例关系系，房价价的继续续上升是是意料中中事。2、由于城城市居民民住房长长期依托托于公房房市场，再再加上南南京房地地产市场场化发育育程度较较低，投投资商开开发水平平不高，因因此南京京的住宅宅产业始始终没有有出现过过大涨大大落的波波动，这这跟南京京的土地地耗用能能力不足足有关，即即民间土土地储备备还是不不少的。一方面，大大批远郊郊土地资资源被大大量批出出，仅江江北区域域就批出出土地达达万余亩亩。另一一方面，南南京中心心区内空空间十分分狭小，可可提供的
13、的土地资资源有限限。因此城市外外扩已经经是大势势所趋。现现在的南南京可供供利用开开发的土土地存量量基本集集中都市市圈内的的西部、东东北部、南南部和江江北地区区。市区区资源的的利用价价值将得得到大幅幅提升。（二）南京京商品房房供应市市场现状状自95年以以来，南南京房地地产市场场呈现产产销两旺旺、逐年年递增的的态势，特特别是近近两年来来，房地地产开发发和销售售呈现火火爆局面面。1、房地产产开发投投资持续续稳定增增长，从从20000年起起呈加速速态势注：20002年房房地产开开发投资资1377.2亿亿元，增增长233.577%。住住宅建设设投资是是房地产产投资的的主体，全全年用于于住宅建建设投资资9
14、6.40亿亿元，同同比增长长28.05%，占房房地产开开发总投投资的70.26%。199820002年房房地产发发展数据据 单单位：亿亿元万平方方米年份投资额增幅%施工面积积增幅%竣工面积增幅%1998年年101.117.77944.3311.11357.630.111999年年97.99-12.22992.45.1385.36.92000年年99.3314.44970.77-2.2383.10.52001年年111.0020.11105338.5402.885.12002年年137.223.661184.412.5433.87.72002年年新开工工面积5766.1万万平方米米，增长长14.54%，其中中住宅面面积为4467.1万平平方米，同同比增长长12.3%；竣工面面积为4433.8万平平方米，增增长7.69%。2、商品房房市场实实现供需需两旺状状态且呈呈持续稳稳定上升升注：20002年商商品房销销售面积积2100万平米米，成交交金额665亿元元。3、自999年起商商品房价价格持续续4年上上升4、个人购购房已成成为市场场主体，离离不开银银行的金金融支持持小结：20002年年房地产产市场总总体供需需两旺，商商品房批批准销售售面积（供供给量）与与商品房房实际销销售面积积（有效效需求量量）的差差距逐步步缩小，供供求之比比由988年的11.277:1下下降为220022年的1
