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1、 房地产估价师案例分析第三章冲刺内容（5）作为抵押物的房地产有许多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵循慎重、保守原则，选用估价方法时，一般尽量将本钱法作为一种估价方法。房地产抵押价值评估常见类型的估价思路及方法的选用简述如下：1.完全产权房地产这类房地产是以出让方式获得土地使用权，可依据详细状况采纳市场法、收益法和本钱法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进展评估，可以采纳基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。2.不完全产权房地产这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，主要包括原国有企事
2、业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。对这类房地产作为抵押物进展评估时，应中选择以下方式之一评估其抵押价值： 一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额根据当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。市场条件比拟成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择其次种方式，即先假设估价对象为完全产权的商品房，选用市场法（收
3、益法）作为一种方法评估出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的上地出让金或出让毛地价价值；再选用本钱法为另一种方法，测算不含土地出让金或出让毛地价的价值。市场狭小的、特别的房地产可选择第一种方式，采纳房产与土地（不含土地使用权出让金的价款）分别估价再综合的本钱法估价。3.局部（局部）房地产这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套，综合房地产中某局部用途房地产等。对已建成或使用的局部（局部）房地产作为抵押物进展估价时，应留意到该局部（局部）房地产在整体房地产中的作用，它的相应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并留意到土地的分摊和公共配套设施、共用局部的合理享用问题，估价方法
4、可选用市场法、收益法或本钱法。4.在建工程房地产在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程工程，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此表达在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进展竣工验收的条件，以及不能立刻实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进展抵押。对在建工程作为抵押物进展评估时，要全面把握估价对象状况、留意实际施工进度和相应可实现的权益，请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明（函），存在拖欠建筑工程价款的要供应拖欠的详细数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用本钱法和假设开发法。5.乡（镇）、村企业房地产以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建立用地使用权作为抵押物，进展评估时应留意到未经法定程序不得转变土地集体全部权性质和土地用途。在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，估价方法可选用本钱法、收益法或市场法。
