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1、“在水一方”企划草案（文文稿）缘起水乃是万物物之源。青山因绿水而更显清秀，西施因一池碧水而更显妩媚。山给人坚毅，水给人灵气。城市有水，才更有生气更有活力。威尼斯因为水而成为人气聚集之地，维也纳因为多瑙河而成为激情涌流之地。活力，品味，高贵的亲水城市大汤河，潺潺而流。金屋房地产品牌经典力作金屋家园毗邻汤河，在水一一方自然、健康康、开放放、灵动动写在前面接到金屋房房地产的的项目，第第一反应应就是激激动与高高兴，其其中更多多的包含含着对项项目以及及开发商商实力的的认可；随后便便是冷静静的思考考与创意意碰头会会，策划划小组的的每个成成员都畅畅所欲言言，但得得出的结结论是唯唯一的：信心；我们相相信，通通
2、过努力力一定会会为本项项目做好好我们的的服务。诚诚然，我我们会追追求一种种完美服服务的过过程，但但最终的的目的在在于：希希望我们们的创意意与服务务，能够够赢取最最大的利利润来回回报开发发商。 人人们正在在日益追追求一种种未曾遭遭受破坏坏，更加加贴近自自然的生生活环境境。正是是在这样样的情形形下，金金屋地产产项目这这张新的的楼市面面孔将会会给人们们带来一一种全新新的感觉觉，一种种全新的的生活方方式。可是，市场场上总是是平庸楼楼盘占着着大多数数，不知知道是因因为好项项目太少少了，还还是好策策划太少少了。也也许是，二二者都少少。策划需要谋谋略。对于没有策策划的房房地产营营销，我我们感到到愤怒。因为我
3、们渴渴望成为为英雄！一、 前言在确定本项项目案名名的时候候，我们们又一次次想到了了“黄金走走廊”，今年年也是“黄金走走廊”计划实实施后的的第二个个年头，这这对我们们本项目目的策划划提供了了很大的的来自于于灵感与与创意方方面的触触动。虽虽然黄金金走廊在在港城的的名气还还不是太太响亮，但但毕竟金金屋雅苑苑、金屋屋花苑自自开盘以以来创造造的销售售业绩给给予了我我们足够够的信心心。我们们知道，本本案也将将是黄金金走廊的的一个延延续，一一个深入入，将是是黄金走走廊奠定定品牌形形象的一一个重要要与关键键的组成成部分，我我们也将将通过本本项目的的策划实实施，深深化黄金金走廊的的内涵，打打造其品品牌影响响力，
4、诠诠释开发发商的开开发理念念与人文文关怀。鉴鉴于本案案作为金金屋花苑苑、金屋屋鑫苑、金金屋雅苑苑的姊妹妹篇，并并借合对对项目地地理位置置的考察察，以及及对本案案理念、市市目标客客户群的的划分等等众多影影响的考考虑，我我们暂将将此案名名定为“金屋家家园”，具体体案名创创意在后后面将会会给出全全面的诠诠释。引子面对汤河我们们的母亲亲河我们每个人人似乎都都是没有有长大的的孩子我们时常会会回忆起起在河边边嬉戏长长大的日日子在河边，我我们仿佛佛就在妈妈妈的怀怀里撒娇娇仁者乐山，智智者乐水水，清新自然的的生态环环境，诗诗意的栖栖居提高高了人们们的生活活质量，而金屋家园园赋予我我们的，是亲情交织织与感情情共
5、鸣的的自然健健康社区区家园，让我我们时刻刻魂绕梦梦牵！二、 关于“金屋屋家园”（一） 地理位置“金屋家园园”位于海海港区港港城大街街东段原原市玻璃璃厂的西西侧，是是秦皇岛岛市西部部新规划划的一个个亮点与与重点。项项目紧依依汤河，与与开发区区开放广广场百米米左右，北北面为规规则中的的海港区区政府与与市公安安局办公公楼，东东面与金金屋鑫苑苑隔路而而居，后后面为海海港区李李姓安庄庄。处于于开发区区与海港港区的交交接地段段，汤河河从身边边流过，成成为了动动静分区区的标志志。港城大街此此段宽约约50米米，双行行6车道道，两旁旁绿化隔隔离带宽宽约1米米左右。项项目所在在的区域域空气清清新，自自然环境境较好
6、，且且属于市市公安局局与区政政府的新新办公地地址，升升值潜力力无庸置置疑。（二） 项目基本情情况项目总占地地面积约约1215万万平方米米，计划划20003年66月份建建筑设计计完成，产产品周期期为二年年左右。（三） 项目理念关键词：（11）新都都市生活活 人流匆匆，默默然相视视。在拥拥挤的都都市中心心，面对对着喧闹闹、孤独独、污染染，久而而久之，已已经濒临临麻木的的人们不愿愿意再以以精神和和身体的的代价承承受物质质文明的的副产品品。于是是，人们们开始思思索，什什么是最最真意的的生活？由此人们开开始对自自然全力力亲近，一一种以人人为本的的全新住住宅模式式随之产产生，既既有城市市的快捷捷便利，又又
7、不失依依水而居居的宜人人景色，这这就是我我们将要要在金屋屋家园中中所倡导导的全新新都市生生活。关键词：（22）我开开放、我我健康、我我自信由项目所处处的地理理位置决决定，我我们将社社区的理理念与开开放广场场与自然然环境相相结合，称称之为“我开放放、我健健康、我我自信”，“健康、开开放、自自信”等都是是一种比比较具象象的概念念，但我我们希望望这种理理念的诉诉求成为为社区发发展的文文化底蕴蕴，利用用理念的的诉求与与内涵吸吸引目标标消费群群体，并并使之这这一理念念在人性性的作用用下得到到很好的的宣扬与与发挥。以上两种理理念任选选其一，将将贯穿全全案并项项目推广广实施的的整个阶阶段。（四） 项目卖点据
8、我们的市市场调查查，以及及在查阅阅海港区区日志的的基础上上，我们们得出了了一个对对项目非非常有利利的消息息，据资资料以及及多年统统计结果果分析，李李姓安庄庄为秦皇皇岛市独独一无二二的长寿寿村，村村内人平平均寿命命大约在在78。55岁左右右，为名名副其实实的长寿寿村。金屋家园项项目紧临临李姓安安庄，健健康将是是其第一一卖点。这个世界变变化越来来越快，生生活节奏奏快，工工作效率率快，科科技进步步快，所所以因技技术革新新而带来来的复制制与克隆隆也日益益成为新新时代的的名词。对对于我们们来说，可可以复制制的东西西有很多多很多，但但有一样样东西永永远不能能复制，而而且失去去了就很很难再找找寻回来来。这就
9、是健康康，因此此我们项项目的卖卖点在于于：（一） 健康，无法法复制。原因在在于项目目紧依海海港区李李姓安庄庄海港区区名副其其实的长长寿村。（二） 健康、开放放的现代代生活（四）销售售口号“健康无法法复制”“健康，开开放的现现代生活活”充分挖掘项项目所处处地理位位置蕴含含的无限限机会与与市场卖卖点，将将是推动动项目前前期立项项与后期期销售的的重中之之重，而而这一点点如何做做到极致致，将是是在项目目推进的的过程中中需要致致力渲染染的。三、 市场调查为了能为项项目提供供切实可可行的市市场依据据，更好好的为项项目前期期推广、销销售及其其它策略略服务，我我们针对对秦皇岛岛市房地地产市场场（项目目和消费费
10、群购房房选择）做做了一次次比较系系统的市市场调查查，市场场调查主主要集中中在海港港区，市市场调查查共分为为两部分分：（一） 宏观经济对对房地产产市场的的影响作为国民经经济的支支柱产业业，房地地产业开开发从盲盲目趋向向理性1、 与国民经济济的发展展呈现大大致相近近的周期期性波动动，并且且存在一一定的比比例关联联性据国内外经经济学家家测算，国国民经济济的增长长速度与与房地产产业的增增长速度度之比为为1：11.4，其其中住宅宅投资在在一定范范围内随随人均GGDP的的增长而而增长，当当人均GGDP小小于5000美元元时，住住房建设设投资占占GDPP的比例例不超22%，人人均GDDP为110000美元时
11、时，该比比例不超超5%，在在15000美元元以上时时，比例例达到峰峰值6%7%。2、 房地产业发发展阶段段1978年年19989年年 萌芽与与初步发发展阶段段 此阶阶段以针针对外商商投资、非非住宅开开发为主主体，但但土地以以政府划划拨方式式使用。 19900年19997年 盲盲目膨胀胀与治理理整顿期期 此阶段段大量圈圈地、炒炒地带动动房地产产价格飙飙升，造造成房地地产泡沫沫现象，直直至977年房地地产投资资出现负负增长，有有盲目膨膨胀进入入理性思思考与回回归。1998年年目前前 规范化化和产业业化走向向期 966年起，国国家8次次降息，取取消不合合理收费费，土地地开始实实行拍卖卖制，市市场进入
12、入门栏提提高；另另外，消消费者对对开发商商信誉与与要求提提高，市市场作为为看不见见的手也也促使房房地产向向规范化化和产业业化发展展。房地产市场场进入买买方时代代买方时代意意味着商商家必须须寻找消消费着力力点，抓抓住市场场需求特特性，同同时努力力提高楼楼房品质质，形成成楼盘个个性。1、中高档档盘成为为市场开开发的主主流国家确立的的住房供供应供应应体系高高档商品品房、普普通商品品房与微微利房供供应比例例为2：7：11，但因因各地物物价水平平不同，故故房价差差异较大大，但在在任何市市场，中中高档房房都是市市场主流流。2、 大盘趋势明明显，综综合配套套成为市市场追逐逐热点大盘是实力力的体现现，而且且可
13、实现现规模化化配置，使使得小区区园林、学学校、生生活配套套及运动动、娱乐乐配套一一应俱全全，生活活环境便便利舒适适。3、 置置业群体体和置业业形态发发生变化化，年轻轻人及二二次以上上置业占占比例越越来越大大，在经经济发达达地区成成为主体体因目前单位位干部和和职业经经理人普普遍年轻轻化，高高收入阶阶层也渐渐渐转移移，年轻轻人成为为购房的的主力群群体，特特别在发发达地区区较为明明显。如如广州购购房者主主要集中中在255355岁之间间，约站站50%以上比比例；北北京为33040岁岁之间，比比例为55070%。因此此，楼盘盘开发建建设时，突突出运动动、娱乐乐及小孩孩教育配配套等等等，比较较重要。4、
14、档档次楼盘盘目标消消费群关关注的因因素不同同，但对对楼盘综综合素质质都有一一定的要要求对普通住宅宅与高档档住房来来说，普普通消费费者最为为关心价价格与方方便性方方面，如如交通与与配套等等；而高高端消费费者则更更看中身身份与享享受方面面因素，如如地段（某某些地段段是身份份象征）、社社区人文文环境等等。因此此，普通通商品房房突出的的是物有有所值；高档住住宅是突突出高尚尚品位和和舒适、休休闲等特特性。从推广角度度来说，楼楼盘单个个卖点及及某个概概念吸引引力降低低，综合合素质成成为选择择的关键键。开发发商对楼楼盘综合合素质的的塑造，远远胜于对对局部卖卖点的精精雕细刻刻。（二） 我市房地产产市场调调查分
15、析析1、 概述2002年年，我市市房地产产项目层层出不穷穷，开盘盘量较大大，极大大地刺激激了港城城地产业业的发展展。在地地产业逐逐渐走向向正规发发展的同同时，各各地产开开发商注注重了对对产品概概念的炒炒作、包包装以及及多种营营销手段段、推广广策略的的应用。产产品对消消费者层层次的细细分也越越来越明明显，其其中20002年年房地产产市场不不乏地产产巨作，其其中青馨馨家园TTOWNNHOUUSE、世世纪嘉园园、大秦秦世家、天天洋新城城等新开开楼盘均均取得了了不错的的市场影影响力，且且在对目目标层划划分、消消费者喜喜好选择择等方面面取得了了成功，均均取得了了不错的的市场份份额。更更为值得得我们关关注的是是，由于于众多开开发商介介入开发发项目，已已经明显显加
